QUESITO N. 594: LOCAZIONE E ATTIVITA’ DI AFFITTACAMERE.

Quesito
Quale tipologia contrattuale si deve utilizzare allorquando il conduttore vuole adibire l’immobile per svolgervi l’attività di affittacamere?
La mancanza delle necessarie autorizzazione per lo svolgimento della suddetta attività di affittacamere può inficiare la validità del contratto stipulato con il locatore?
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RIFERIMENTI NORMATIVI: Legge n. 135 del 2001.-
RIFERIMENTI GIURISPRUDENZIALI: Cass. Civ.13.07.1982, n.4124.-
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Risposta al quesito
Alla locazione di immobile adibito dal conduttore all’esercizio dell’attività di affittacamere si applica la disciplina relativa alle locazioni di immobili destinati ad albergo, pensione o locanda. Questa attività è caratterizzata dalla concessione in godimento di camere ammobiliate per soggiorni non prolungati e della contestuale prestazione di servizi domestici effettuati a favore del cliente. I servizi consistono di norma nella fornitura e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali e in similari attività. Trattasi di attività economica organizzata che differisce da quella alberghiera propriamente detta soltanto per le modeste dimensioni;si ritiene sovente, che anche alla locazione di immobile adibito dal conduttore all’esercizio dell’attività di affittacamere si applicherà il contratto disciplinato dalla normativa dettata per le locazioni alberghiere, con durata quindi novennale e con un canone soggetto ad aggiornamento nella misura prevista dalla legge. La legge prevede, inoltre, che il privato che esercita, l’attività di affittacamere debba essere in possesso di tutti i requisiti amministrativi richiesti per l’esercizio di tale attività e cioè della licenza, o dichiarazione di esercizio dell’attività di affittacamere rilasciata dall’autorità di Pubblica Sicurezza ex art. 108 del Testo unico delle leggi di P.S., R.D. 18 giugno 1931, n. 773; tale dichiarazione è, soltanto, però, un atto formale e amministrativo, che autorizza i soggetti privati che lo richiedano all’esercizio di tale determinata attività, circostanza da cui si evince che la mancanza della dichiarazione non osta alla validità e all’efficacia del contratto di affittacamere stipulato dalle parti: la mancanza degli adempimenti amministrativi necessari, ai sensi degli artt. 108 e 109 del TULPS, è sanzionata solo con una multa amministrativa.-
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Motivi della risposta
La disciplina del contratto di affittacamere è stata inizialmente contenuta nella legge n. 1111 del 1939, quindi nella legge n. 217 del 1983, poi abrogata dalla legge n. 135 del 2001, c.d. legge di riforma della legislazione nazionale del turismo, che ha disciplinato la materia, unitamente alle leggi regionali (Con riferimento agli affittacamere, a ciascuna Regione è demandato di disciplinare la materia con apposite leggi regionali, alle quali si rimanda nello specifico. La legge attribuisce la qualifica di affittacamere a colui che, per fini di lucro affitti, professionalmente e reiteratamente, per periodi di tempo non eccessivamente prolungati, camere ammobiliate, obbligandosi a corrispondere anche servizi a queste accessorie ed imprescindibili. L’esercizio dell’attività di affittacamere, così come descritta, costituisce esercizio di una attività economica organizzata, ancorché privatamente, per lo scambio di beni e servizi: l’affittacamere, infatti, esercita a tutti gli effetti un’attività al pubblico, che differisce dalle altre solo per dimensione ed organizzazione imprenditor...

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