QUESITO N. 108 : Agevolazioni "prima casa"
nziali esigenze abitative del proprio nucleo familiare.-
La legge 22 aprile 1982, n. 168.
La prima legge in materia prevedeva sia una aliquota agevolata IVA e registro per l'acquirente, sia l'esenzione INVIM per il venditore. La legge imponeva all'acquirente che comprava l'immobile un vincolo di cinque anni entro il quale non gli era possibile rivendere l'appartamento acquistato, pena la decadenza delle agevolazioni conseguite. Era necessario che l'acquirente dichiarasse, pena la decadenza dai benefici fiscali, di voler destinare la casa ad abitazione principale della propria famiglia, indipendentemente dal luogo in cui tale immobile fosse situato al fine di agevolare l'emigrazione e soprattutto di non avere già usufruito delle identiche agevolazioni. Era possibile ottenere le agevolazioni anche nel caso in cui l'acquirente dell'immobile avesse acquistato un appartamento occupato e avesse però dato corso all'azione di sfratto per finita locazione al fine di liberare l'immobile per destinarlo a propria abitazione principale.-
Le agevolazioni competevano anche ad uno studente, purché nella città, sede della sua università, non possedesse altro appartamento da destinare a propria abitazione.-
Le agevolazioni non competevano però per l'acquisto della sola nuda proprietà dell'immobile perché mancava il requisito fondamentale della destinazione dell'unità immobiliare acquistata a propria abitazione, mentre l'usufruttuario che destinasse l'appartamento a propria abitazione ne aveva diritto.-
Le agevolazioni si applicavano anche ai fabbricati rurali purché l'acquirente avesse effettuato le dichiarazioni di cui sopra.-
La legge 5 aprile 1985, n. 118.
Il D.L., 7 febbraio 1985, n. 12 convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, ha stabilito che l'acquirente, per poter godere delle agevolazioni, doveva obbligatoriamente acquistare l'immobile da destinare a propria abitazione primaria, nel Comune ove aveva la residenza o in alternativa in quello in cui lavorava; rimanevano inalterate tutte le altre disposizioni normative. Era lecito il cumulo delle agevolazioni qualora il compratore avesse già goduto delle agevolazioni previste dalla legge n. 168/82. In ogni caso l'appartamento da acquistare non doveva possedere i requisiti dell'abitazione di lusso elencati tassativamente nella legge 2 luglio 1949, n. 408.-
La legge 24 marzo 1993, n. 75.
Il D.L. 23 gennaio 1993, n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75, limitava le agevolazioni alla sola dichiarazione dell'acquirente di non possedere altra unità abitativa che soddisfacesse le proprie esigenze familiari e quindi ovunque la nuova unità abitativa fosse situata e indipendentemente dalla residenza dell'acquirente. La novità del provvedimento consisteva nella possibilità di richiedere più volte le agevolazioni fiscali per la prima casa, purché la casa da acquistare fosse sempre destinata a propria abitazione principale. Tra l'altro nell'eventualità l'acquirente avesse rivenduto entro il quinquennio dall'acquisto, l'abitazione per la quale aveva goduto dei benefici fiscali di cui trattasi, aveva la possibilità di conservare tali benefici se entro un anno dalla vendita del primo immobile avesse acquistato un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.-
La legge 19 luglio 1993, n. 243.
Nello stesso anno 1993 la normativa è stata nuovamente modificata con il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993, n. 243; tale norma, però, ha lasciato e lascia tutt'ora numerosi dubbi di interpretazione.
I benefici fiscali concessi sono i seguenti:
abbattimento al 3 per cento dell'aliquota dell'imposta di registro e al 4 per cento dell'IVA per l'acquirente;
assolvimento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquirente;
riduzione al 50 per cento dell'INVIM per il venditore.
I presupposti per conseguire i benefici fiscali sono:
la casa deve essere abitazione non di lusso;
l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente o nel quale egli svolge la sua attività lavorativa;
la dichiarazione dell'acquirente di non possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative familiari.
La novità più rilevante è che i benefici non sono più subordinati al fatto che l'acquirente abbia già usufruito o meno di una precedente agevolazione per l'acquisto di un'altra abitazione, anche se comunque non può godere dei benefici al momento del nuovo acquisto nel caso possieda un'altra abitazione idonea a soddisfare le proprie esigenze abitative primarie. L'immobile può esistere anche in un altro Comune differente da quello nel quale l'acquirente acquista quello nuovo; praticamente chi compra non deve possedere alcun fabbricato nel territorio dello Stato che possa in qualche modo soddisfare le esigenze primarie abitative della propria famiglia.
La legge n. 549/95
La legge ha stabilito che l'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro un anno dall'acquisto la propria residenza oppure in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa. Il compratore deve sempre rilasciare al notaio la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato. L'acquirente deve sempre dichiarare al notaio di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un diritto reale di proprietà (usufrutto, uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su immobili ubicati in tutto il territorio nazionale, e neppure direttamente o con il coniuge di aver goduto delle agevolazioni fiscali previste dalle precitate leggi sopra esaminate.-
Le agevolazioni fiscali si riferiscono anche alle pertinenze dell'immobile destinato ad abitazione primaria, con particolare riferimento alle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C2, C6, C7, quindi cantine e box che siano destinate al servizio della casa di abitazione.-
Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora.-
La legge n. 548/98
Tale normativa, all’art. 7, riconosce il diritto alla agevolazione anche a chi alieni entro cinque anni dall’acquisto l’immobile acquisito usufruendo delle agevolazioni, purché antro un anno da tale alienazione acquisti un’altra casa da adibire a propria abitazione principale.
Tale agevolazione consisterà in un credito d’imposta da utilizzare o in sede di pagamento dell’imposta di registro ovvero da scontare sulla successiva dichiarazione dei redditi.
La legge n. 388/00
La legge finanziaria per il 2001, all’art. 33 comma 12, ha introdotto una ulteriore novità, estendendo a 18 mesi il termine entro cui è possibile stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’agevolazione.
Occorre segnalare, inoltre, che recentemente, in seguito alle disposizioni contenute nel “collegato fiscale” alla Finanziaria 2000 (Legge n. 342/00), è stato previsto che le agevolazioni per la prima casa si applicano anche alle successioni e donazioni.
Quadro sintetico delle agevolazioni “prima casa” vigenti
Dal 1° gennaio ' 99 chi entro un anno dalla vendita della precedente prima casa ne compera un'altra da destinare ad abitazione principale ha diritto ad un credito ("bonus fiscale") pari all'imposta di registro o all' Iva pagata sul primo acquisto agevolato. Chi dunque ha acquistato l'abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 (data di entrata in vigore della cosiddetta legge "Formica", la 168/82) usufruendo delle agevolazioni per la prima casa e vuole cambiarla per comperarne un'altra, può utilizzare lo sconto fiscale. E' invece escluso dall'agevolazione chi prima del 23 maggio 1993 ha acquistato la prima casa da un'impresa o società immobiliare pagando l'Iva del 4%, in quanto l'aliquota non era "agevolata" ma ordinaria. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un' impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. Per ottenere lo sconto fiscale devono ricorrere le seguenti condizioni fissate dalle leggi 549/95, 448/98, 488/99 e 388/2000.
ABITAZIONE ·ð N o n d e v e e s s e r e d i l u s s o ( i r e q u i s i t i s o n o q u e l l i s t a b i l i t i d a l d e c r e t o m i n i s t e r i a l e 2 a g o s t o 1 9 6 9 ) ;
·ð d e v e e s s e r e s i t u a t a n e l C o m u n e d o v e l ' a c q u i r e n t e h a l a r e s i d e n z a o l a t r a s f e r i s c a e n t r o 1 8 m e s i d a l l ' a c q u i s t o , o p p u r e n e l C o m u n e i n c u i l a v o r a ;
·ð s e l ' a c q u i r e n t e è t r a s f e r i t o a l l ' e s t e r o p e r l a v o r o , l ' i m m o b i l e d e v e e s s e r e u b i c a t o n e l C o m u n e o v e h a s e d e o e s e r c i t a l ' a t t i v i t à i l s o g g e t t o d a c u i d i p e n d e ;
·ð p u ò e s s e r e o v u n q u e i n I t a l i a s e l ' a c q u i r e n t e è e m i g r a t o a l l ' e s t e r o . A C Q U I R E N T E L ' a c q u i r e n t e , o g l i a c q u i r e n t i , d e v o n o d i c h i a r a r e n e l l ' a t t o d i c o m p r a v e n d i t a :
·ð d i a v e r e l a r e s i d e n z a , o d i s t a b i l i r l a e n t r o 1 8 m e s i d a l l ' a c q u i s t o , n e l t e r r i t o r i o d e l C o m u n e d o v e è s i t u a t o l ' i m m o b i l e d a a c q u i s t a r e ; i n c a s o d i m a n c a t o t r a s f e r i m e n t o d e l l a r e s i d e n z a ( e q u i p a r a t o a d i c h i a r a z i o n e m e n d a c e ) , l ' a c q u i r e n t e d e c a d e d a l l e a g e v o l a z i o n i c o n c o n s e g u e n t e a p p l i c a z i o n e d i s a n z i o n i ;
·ð d i n o n e s s e r e t i t o l a r e e s c l u s i v o ( p r o p r i e t a r i o a l 1 0 0 % ) o i n c o m u n i o n e c o n i l c o n i u g e ( l a c o m p r o p r i e t à c o n u n s o g g e t t o d i v e r s o d a l c o n i u g e n o n è o s t a t i v a ) d e i d i r i t t i d i p r o p r i e t à , u s u f r u t t o , u s o e a b i t a z i o n e s u u n ' a l t r a c a s a s i t u a t a n e l l o s t e s s o C o m u n e d o v e s o r g e l ' i m m o b i l e d a c o m p r a r e ;
·ð d i n o n p o s s e d e r e i n I t a l i a , n e p p u r e p e r q u o t e , a n c h e i n r e g i m e d i c o m u n i o n e l e g a l e , d i r i t t i d i p r o p r ietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa. Per fruire del regime fiscale agevolativo non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l'immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale. L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale. A tal fine, per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente (rilevano le risultanze dei registri anagrafici). Nell'ipotesi in cui la vendita della prima abitazione avvenga dopo i 5 anni dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della compravendita. I NUOVI BENEFICIARI della circolare 19/2001 ·ð C h i , r i a c q u i s t a n d o u n a p r i m a c a s a , n e h a v e n d u t o u n a c o m p r a t a d a u n ' i m p r e s a p r i m a d e l 2 2 m a g g i o 1 9 9 3 c o n l ' I v a a l 2 % o 4 % , o d i c u i e r a a s s e g n a t a r i o i n c o o p e r a t i v a e d i l i z i a , a n c h e p r i m a d e l 3 0 d i c e m b r e 1 9 9 3 . I n t a l i c a s i d e v e d i m o s t r a r e c h e a l l a d a t a d i a c q u i s t o o d i a s s e g n a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e a l i e n a t o e r a i n p o s s e s s o d e i r e q u i s i t i r i c h i e s t i d a l l a n o r m a t i v a a l l o r a v i g e n t e i n m a t e r i a d i a c q u i s t o d e l l a p r i m a c a s a e c h e l a v e n d i t a è a v v e n u t a e n t r o u n a n n o d a l r i a c q u i s t o .
·ð C h i h a f a t t o c o s t r u i r e i n p r o p rio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribue...
... continua