Se il proprietario di un bene in condominio è legittimato ad utilizzare i beni condominiali fino al punto di escludere gli altri condomini dal relativo utilizzo.
Uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino
Cassazione , sez. II civile, sentenza 01.01.2006 n° 972
In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo.-
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 972 del 1 gennaio 2006, precisando in particolare che è illegittima la trasformazione del lastrico solare dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.-
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE SENTENZA 01-01-2006, n. 972
(Presidente V. Calfapietra, Relatore V. Mazzacane)
Svolgimento del processo
G.G. ed B.I., proprietari di un appartamento in Bologna, Via ........., convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Bologna C.C.A., A. A.M. e M.M., proprietari dell'alloggio soprastante, esponendo che costoro avevano illegittimamente realizzato un terrazzo ad uso esclusivo su parte del tetto comune; aggiungevano che l'opera aveva loro cagionato dei danni, costituiti dal ridotto isolamento termico e da crepe nei soffitti; chiedevano quindi la condanna dei convenuti alla rimessione in pristino del tetto comune ed al risarcimento dei danni.-
Costituendosi in giudizio i convenuti contestavano il fondamento delle domande attrici di cui chiedevano il rigetto.-
Con sentenza del 4/02/1997 il Tribunale adito respingeva le domande attrici.-
A seguito di impugnazione da parte del G. e della B. cui resistevano la A. ed il C. (i quali davano atto dell'avvenuto decesso della M. già usufruttuaria dell'immobile di loro proprietà) la Corte di Appello di Bologna con sentenza del 30/05/2001, in parziale accoglimento del gravame, condannava gli appellati alla rimessione in pristino del tetto comune del Condominio di Via ......... in Bologna e confermava sul resto.-
Il Giudice di Appello, premesso come dato pacifico che gli appellati, proprietari dell'ultimo piano dell'edificio coperto dal tetto comune, avevano adibito una porzione di questo a terrazza esclusiva alla quale era possibile accedere soltanto da un loro balcone, assumeva che tale opera aveva alterato la destinazione della cosa comune in contrasto con l'art. 1102 c.c. senza possibilità di applicazione, neppure in via analogica, dell'art. 1127 c.c., riguardante la sopraelevazione con pagamento di indennità e ricostruzione dell'intero tetto o del lastrico solare a livello superiore senza pregiudizio per la proprietà condominiale.-
La Corte territoriale poi riteneva infondata la domanda degli appellanti di risarcimento dei danni subiti dal loro appartamento quale conseguenza dell'opera realizzata dalle controparti, escludendo in particolare, sulla base della Consulenza Tecnica d'Ufficio espletata, la possibilità di ricondurre causalmente ai lavori al piano soprastante l'esistenza di lesioni ai soffitti dell'immobile di loro proprietà.-
Per la cassazione di tale sentenza la A. ed il C. hanno proposto un ricorso articolato in due motivi cui il G. e la B. hanno resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale affidato ad un unico motivo; i ricorrenti principali hanno successivamente depositato una memoria.-
Motivi della decisione
Preso atto dell'avvenuta riunione dei ricorsi all'udienza di discussione in quanto proposti contro la stessa sentenza, occorre anzitutto procedere all'esame del ricorso principale.-
Con il primo motivo la A. ed il C., denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. nonchè vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che la modificazione di una esigua parte del tetto comune da parte degli esponenti e la creazione di una piccola terrazza di 9 mq. avevano alterato la destinazione della cosa comune e si ponevano in contrasto con l'art. 1102 c.c..-
I ricorrenti principali rilevano che il tetto comune aveva la funzione primaria di copertura del proprio sottostante appartamento e solo di riflesso la funzione secondaria di copertura anche degli appartamenti degli altri condomini; pertanto il Giudice di Appello avrebbe dovuto adeguatamente considerare il fatto che tutti gli altri condomini fatta eccezione per le controparti, all'assemblea del 10/10/1988 si erano espressamente dichiarati del tutto disinteressati all'intervento eseguito dagli esponenti; conseguentemente la Corte territoriale, rilevato che tutti gli altri condomini, compresi il G. e la B., non avrebbero potuto oggettivamente eseguire interventi uguali, analoghi o comunque configgenti con quelli già realizzati dagli attuali ricorrenti principali, avrebbe dovuto concludere che non era stata affatto compromessa o ridotta la sola effettiva funzione del tetto comune, ovvero quella di copertura anche dei sottostanti appartamenti degli altri condomini.-
Con il secondo motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1122 e 1127 c.c. e vizio di motivazione, assumono che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto, che l'opera realizzata dagli esponenti aveva alterato la cosa comune in quanto aveva escluso gli altri condomini dal farne uguale uso, cosicchè non ricorreva l'ipotesi della innovazione di cui all'art. 1120 c.c.; la A. ed il C. rilevano che l'alterazione della cosa comune ricorre solo se le modificazioni ad essa apportate rendano impossibile o comunque pregiudichino apprezzabilmente la sua funzione originaria, e non già quando l'utilità che ne ricava il singolo condomino si aggiunga a quella che traevano dalla cosa comune in precedenza tutti i condomini, posto che nella fattispecie il tetto comune continuava ad assicurare la copertura dell'edificio.-
I ricorrenti principali infine affermano che, contrariamente all'assunto della Corte territoriale, nell'ambito del diritto di sopraelevazione rientra anche il diritto di trasformare il tetto spiovente...
... continua