QUESITO N. 116 - Se è valida la clausola di un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale il locatore ed il conduttore stabiliscono che “nel caso in cui l’immobile locato venga alienato a terzi il contratto si risolve”?

QUESITO: Se è valida la clausola di un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale il locatore ed il conduttore stabiliscono che “nel caso in cui l’immobile locato venga alienato a terzi il contratto si risolve”?-
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È preliminarmente opportuno evidenziare che la fattispecie posta al nostro esame attiene ad un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo in cui è stabilito che “nel caso in cui l’immobile locato venga alienato a terzi, il contratto si risolve”.-
In pratica, con tale clausola si è stabilito che, in qualsiasi momento in cui l’immobile locato sarebbe stato alienato a terzi da parte del locatore, il contratto stesso sarebbe divenuto inefficace, con conseguente obbligo del conduttore a liberarlo in un congruo termine.-
In tale clausola, dunque, le parti hanno inserito una condizione risolutiva, con la quale hanno per l’appunto subordinato l’efficacia del contratto di locazione alla eventuale vendita dell’immobile.-
Orbene, la Suprema Corte in un caso in cui si è occupata della questione posta al nostro esame, ha stabilito che “È pienamente valida la clausola contenuta in un contratto di locazione con la quale si considera la vendita dell'immobile locato quale causa di risoluzione della locazione, trattandosi di condizione semplice risolutiva (Cassazione civile, sez. III, 12 maggio 1981, n. 3140)”.-
Conseguentemente, la risposta al nostro quesito potrebbe essere positiva, anche perché avallata e confermata dalla citata sentenza.-
Tuttavia, riteniamo di non poter condividere tale orientamento benché autorevole.-
Difatti, non vi è chi non veda che una clausola che preveda la risoluzione del contratto di locazione, per la mera circostanza che l’immobile locato venga alienato a terzi, influisce direttamente sulla durata della locazione stessa, che in base all’art. 2 comma 1 della Legge 431/98 “non può essere inferiore a quattro anni, rinnovabili in altri quattro salvo disdetta”.-
È di lampante evidenza che, con la suddetta clausola...

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