Regolamento condominiale e limitazioni all'uso di locali di proprietà esclusiva

Regolamento condominiale e limitazioni all'uso di locali di proprietà esclusiva
Cassazione , sez. II civile, sentenza 08.03.2006 n° 4920

In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4920 dell’8 marzo 2006, precisando che nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento: infatti, le limitazioni all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o servitù reciproche afferiscono immediatamente alla cosa.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
SENTENZA 08-03-2006, n. 4920
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 93 del 2000 il Giudice di Pace di Lanciano, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio .... di ..... di quella città, inibiva ad B.A., quale conduttore di un appartamento, locato dal condomino D.M. nonchè a S.M., condomino del medesimo edificio, di tenere animali domestici negli immobili dai medesimi occupati nel predetto fabbricato, dichiarando cessata la materia del contendere in relazione alla domanda proposta nei confronti di M.G. conduttore di un altro appartamento locato dal condomino D.M..
Avverso tale decisione proponevano appello il B., il M. e il S..
Con sentenza dep. 11-10 dicembre 2001 il Tribunale di Lanciano, in accoglimento del gravame, rigettava la domanda proposta dal Condominio.
Per quel che ancora interessa nella presente sede i Giudici di appello ritenevano che il Condominio, a fondamento della domanda,aveva invocato la norma del regolamento condominiale, secondo cui era vietato detenere negli appartamenti dell'edificio animali: le norme che incidono sull'utilizzabilità e la destinazione delle parti di proprietà esclusiva non possono essere approvate a maggioranza dall'assemblea ma hanno carattere convenzionale, sicchè - ove il regolamento sia predisposto dall'originario costruttore - devono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati,mentre qualora siano deliberati dall'assemblea devono essere approvate all'unanimità.
Nella specie - secondo la decisione impugnata - era del tutto mancata la prova dell'esistenza di un regolamento accettato nei singoli atti di acquisto da tutti i condomini o dell'approvazione da parte dell'assemblea all'unanimità, tenuto conto che il verbale del 01/01/1981 non recava le sottoscrizioni di tutti i condomini; in considerazione dell'assenza di un regolamento applicabile, la norma invocata dall'attore non poteva spiegare alcun effetto nei confronti dei conduttori, posto che l'impegno dai medesimi assunto con il contratto di locazione produceva effetti nei confronti del locatore ma non di terzi;
infine, il regolamento non poteva trovare applicazione nei confronti dei soli condomini che l'avevano accettato, posto che l'approvazione da parte dell'assemblea costituisce un atto collettivo.
Avverso tale decisione propone ricorso per Cassazione il Condominio ….. sito in ……. s...

... continua