Se anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio.-

Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio
Cassazione , sez. II civile, sentenza 24.10.2006 n° 22840

Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici.
Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22840 del 24 ottobre 2006, superando un precedente orientamento (Cass., Sez. II, 5608/94) che ammetteva la possibilità di esercitare la funzione di amministratore di condominio soltanto da parte di una persona fisica.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
SENTENZA 24 ottobre 2006, n. 22840
(Presidente e relatore Corona)
SVOLGIMEN TO DEL PROCESSO
S.G.ed E.M. proposero opposizione contro il decreto ingiuntivo 19 luglio 2001 emesso dal Giudice di Pace di Bologna, che li aveva condannati a pagare lire 1.619.380 (pari ad euro 839.33) in favore del condominio dell’edificio di via ………… in Bologna, in persona dell’amministratore pro tempore Servicond Srl, legalmente rappresentata da P.G..A fondamento dedussero che l’azione era stata proposta da una società di capitali, la cui nomina ad amministratore del condominio era radicalmente nulla; che il decreto ingiuntivo si fondava su una delibera, approvata dall’assemblea condominiale del 26 gennaio 2001 – del pari nulla, perché non preceduta dalla regolare convocazione.Domandarono la revoca del decreto e la declaratoria di nullità della ricordata delibera condominiale.Il condominio, rappresentato come sopra – eccepita l’invalidità della notifica dell’atto di opposizione – osservò che gli opponenti avrebbero dovuto impugnare nei termini, davanti al giudice competente, le deliberazioni assembleari contestate, che del tutto prive di fondamento erano le eccezioni relative alla nomina di una società come amministratore del condominio.Con sentenza 27 giugno-29 luglio 2002, notificata il 10 gennaio 2003, il Giudice di Pace revocò il decreto ingiuntivo (dichiarò privo di effetto il susseguente precetto) e condannò la società Servicond alla rifusione delle spese di lite.Si legge nella sentenza che l’azione monitoria era stata proposta dal condominio, rappresentato da una società di capitali, la cui nomina ad amministratore era evidentemente illegittima perché, data la natura fiduciaria, del rapporto di mandato, l’amministratore doveva essere una persona fisica e non certo una società di capitali. Il difetto di legittimazione attiva in capo alla società esimeva il giudice da entrare nel merito.Ricorre per cassazione con tre motivi il condominio dell’edificio di Via Barbieri 90/94 Bologna, in persona dell’amministratore società Arl Servicond, rappresentata dall’amministratore unico P.G.; resistono con controricorso S.G.ed E.M..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. A fondamento del ricorso, il condominio ricorrente deduce:- violazione e falsa applicazione degli articoli 7, 38, 100, 113 comma 2 e 645 c.p.c., in relazione all’articolo 360 stesso codice.Il Giudice di Pace ha travalicato la propria competenza, in quanto l’accoglimento della domanda pregiudiziale di carenza della legittimazione processuale attiva si fonda sull’asserita illegittimità della deliberazione assembleare di nomina della Servicond Srl ad amministratore del condominio: in questo modo la sentenza viola la competenza del giudice adito.Il Giudice di Pace avrebbe dovuto o sospendere il giudizio, ai sensi dell’articolo 295 c.p.c. o limitarsi ad accertare l’efficacia esecutiva della delibera: senza entrare nel merito.2. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1105, 1129, 1137, 1713 c.c., in relazione all’articolo 360 n. 3 c.p.c. ed agli articoli 3, 41 comma 2 e 42 Costituzione.La sentenza è errata laddove ritiene l’illegittimità della delibera di nomina della società Servicond ad amministratore del condominio, perché per la sua natura di persona giuridica non potrebbe rivestire la carica.Anzitutto, in virtù dell’articolo 1105 c.c., che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere dall’amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona giuridica. Inoltre, l’elemento fiduciario non è incompatibile con la struttura societaria, se si considera che il nostro ordinamento previde l’amministrazione fiduciaria di beni e la gestione del condominio da parte di società. Infine, il principio impugnato si porrebbe in contrasto con gli articoli 3, 41 comma 2 , 42 della Costituzione e con l’articolo 85 del Trattato Cee in tema di libera concorrenza, perché impedirebbe ai condomini di avvalersi dei servizi di una società.3. Contraddittorietà ed inesistenza della motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360 n. 5 c.p.c..Trattandosi di immobili privati non esiste alcuna ragione di pubblica utilità per limitare l’autonomia dei privati quanto alla nomina dell’amministratore del condominio. Contrariamente a quanto affermato dalla sentenza, gli articoli 1131 e 1129 c.c. non pongono limiti soggettivi alla nomina di amministratore del condominio. Allo stesso tempo, la sentenza si pone in contraddizione con il provvedimento del Tribunale di Bologna in data 11-12 aprile 2000 di omologazione della società Servicond avente come oggetto l’amministrazione di condomini ed immobili in genere.- I tre motivi vanno esaminati congiuntamente in ragione della loro evidente connessione.2.1. Preliminarmente, in ordine all’ammissibilità del ricorso, si ricorda che le sentenze del Giudice di Pace, quando pronunciano su una controversia di valore non superiore a 2.258,28 euro (due milioni delle vecchie lire) sono ricorribili per cassazione per violazione delle norme processuali e di quelle sostanziali, cui le norme processuali facciano rinvio (Cassazione, Su, 716/99).L’ammissibilità del ricorso contro la sentenza del Giudice di Pace si giustifica, nella specie, in quanto si contesta la legittimazione processuale dell’amministratore del condominio e, perciò, deve valutarsi – ai sensi e per gli effetti del collegato disposto degli articoli 75 c.p.c. e 1129 c.c. – la capacità di stare in giudizio di una società di capitali, che è stata nominata amministratore del condominio.3.1. La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda i requisiti soggettivi della figura dell’amministratore del condominio: più specificamente, il punto è se la funzione di amministratore possa essere esercitata da una persona giuridica e, precisamente, da una società di capitali o, per contro, debba necessariamente essere svolta da una persona fisica.La Suprema Corte (Cassazione, Sezione seconda, 5608/94) ebbe ad affermare che la disciplina del condominio sembra supporre necessariamente la figura dell’amministratore come persone fisica, evincendosi dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell’incarico da parte di un condomino qualora emergano sospetti di gravi irregolarità il giudizio del tribunale sugli atti dell’amministratore viene esercitato con la necessaria garanzia del contraddittorio, su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche, vertendosi in tema di responsabilità personale, l’amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di una organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che è semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui.Tale conclusione- si aggiunge – si impone proprio considerando che l’incarico ad amministrare va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, che è un istituto basato essenzialmen...

... continua