Se relativamente alla destinazione , all'uso e al godimento comune di servizi, beni o parti dell'edificio comune può presumersi la condominiabilità in mancaza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo .-
Condominio: presunzione di parti comuni e assenza di titolo contrario
Cassazione civile , sez. II, sentenza 16.04.2007 n° 9093
Condominio – presunzione di parti comuni – assenza di titolo contrario – sussistenza [ HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=36447" \l "art1117" art. 1117 c.c.]
In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all'uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risultante dall'attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, fanno presumere la condominialità, a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi.
(Fonte: HYPERLINK "http://www.massimario.it/" Altalex Massimario)
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Sentenza 16 aprile 2007, n. 9093
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 22.7.1999 il condominio (OMISSIS) ed altri cinque condomini convennero innanzi al Tribunale di Chiavari la condomina R.A. per sentir dichiarare che la stessa non era titolare di nessun diritto reale e/o personale sul locale caldaia condominiale, cui si accedeva attraverso il giardino della convenuta, con la condanna della stessa al pagamento di una indennità per l'abusiva occupazione del locale medesimo.
La convenuta si costituì sostenendo che il locale in questione non era condominiale essendo gravato solo da una servitù a favore del condominio per il funzionamento della centrale termica e che, in ogni caso, ella lo aveva usucapito.
Il Tribunale dichiarò che la R. non era proprietaria del locale nè aveva su di esso alcun diritto personale.
La Corte di Appello di Genova, sulla impugnazione della R., con sentenza 30.4.2003, in riforma di quella del Tribunale, ha respinto le domande degli attori.
La Corte ligure ha rilevato che, in base al tenore dell'atto notarile di acquisto di tal Sogliano, dante causa della R., al locale caldaia, originariamente abusivo, "esistente nel giardinetto" di esclusiva proprietà di costei, potevano eccedere solo gli addetti al servizio di riscaldamento ed al funzionamento della caldaia, così che il titolo escludeva la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. emergendo dall'atto predetto l'esistenza di una servitù a favore del condominio la cui utilitas era ormai venuta meno essendosi i condomini dotati di impianti di riscaldamento singoli.
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione F. L., M.M.C., P.B., N.G., F.M. con tre motivi. Resiste con controricorso R. A.. Non hanno svolto attività difensiva gli altri intimati ( A., B. e condominio). Le parti anno presentato memorie.
Motivi della decisione
1. La difesa della R.A. deduce, nella memoria, la ricorrenza, nella presente causa del litisconsorzio necessario tra tutti i condomini in conseguenza della proposizione da parte sua dell'eccezione riconvenzionale fondata sulla proprietà esclusiva del bene oggetto della controversia.
L'eccezione va disattesa. Nella presente causa, sin dal primo grado, è stato in giudizio il Condominio rappresentato dal suo amministratore e - per giurisprudenza consolidata - è noto che "ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, la legittimazione dell'amministratore a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei singoli condomini, non incontra limiti dal lato passivo, anche rispetto alle azioni di natura reale rivolte contro il condominio e concernenti le parti comuni dell'edificio, avendo in tali casi l'amministratore il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente nei suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea (cfr., per tutte, Cass. 7544/95; Cass. 12204/97; Cass. 735/95). La presenza in giudizio dell'amministratore, esclude, dunque, la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti di tutti i condomini" (Cass. 5117/00; Cass. 1485/96).
2. Deve pregiudizialmente rilevarsi l'inammissibilità del ricorso proposto da M.M.C., P.B. e F.M..
Costoro non hanno partecipato al giudizio di appello nè a quello di primo grado e non si qualificano condomini nè altrimenti successori di alcuna delle parti in causa. Resta quindi da esaminare il ricorso di F.L. e N.G..
3.a. Col primo motivo si denunzia violazione dell'art. 1117 c.c.. Si assume che dalla frase riportata nell'atto notarile risulta(va) evidente che al Sogliano (dante causa R.) non era stato ceduto il locale caldaia che era al servizio di tutti in condomini. Lo stesso locale, peraltro, non era posto nel giardinetto di proprietà R. ma nel corpo dell'edificio e che solo l'accesso era dato attraverso il giardinetto. La stessa R. non aveva mai sostenuto che il locale sorgesse nel giardinetto. L'atto notarile attestava solo l'esistenza della servitù di passo per l'accesso alla caldaia ma non vi era prova che questo fosse di proprietà della R., sulla quale gravava l'onere di vincere la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., derivante alla concreta destinazione del bene.
3.b. Col secondo mezzo si denunzia vizio di motivazione su punto decisivo della controversia.
Dagli atti di causa - ed in particolare dalla pratica di condono edilizio - risulta(va) che il locale caldaia era stato ricavato piano terra ed all'interno dei muri perimetrali; la dedotta usucapione da parte della R. contraddiceva la tesi della proprietà originaria.
Il condono, inoltre, poi era stato chiesto dal Condominio.
3.c. Col terzo mezzo si denunzia vizio di motivazione e violazione di legge. La sentenza, con motivazione insufficiente e contraddittoria, aveva riconosciuto l'esistenza di una servitù a favore del condominio in violazione dell'art. 112 c.p.c., aggiungendo poi che la servitù era "cessata per volontà dei condomini" che si erano dotati...
... continua