QUESITO N. 063: Se il locatore può richiedere al conduttore l'integrazione del canone per le spese straordinarie sostenute

ominiali ed oneri accessori da corrispondere direttamente all’amministratore dello stabile.
Il canone, che sarà aggiornato ogni anno nella misura del 100% della variazione dell’indice ISTAT, dovrà essere corrisposto in rate mensili, ciascuna da versare in contanti al domicilio del locatore entro il cinque di ogni mese.
Sono poste a carico del conduttore per tutta la durata della locazione le spese per i servizi di energia elettrica, telefono, gas, tassa comunale sullo smaltimento rifiuti solidi urbani.
Riguardo alle spese straordinarie esse sono a carico del locatore, ma le parti in un apposita clausola contrattuale hanno inteso specificare come esse debbono essere considerate e regolate.
Esse hanno pattuito, infatti, che “qualora si eseguano sull’immobile opere di rilevante entità (anche se non improrogabili) atte a conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione, di ristrutturazione, ricostruzione o rinnovazione degli impianti, il canone pattuito si intenderà integrato con un aumento pari all’interesse legale sul capitale impiegato nei lavori effettuati, l’aumento decorre automaticamente dalla data di ultimazione delle opere. Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento”.
È fatto divieto al conduttore di sublocare l’immobile locato, salvo successivo consenso del locatore, da prestarsi in forma scritta.
Il conduttore ha consegnato al locatore a titolo di caparra confirmatoria la somma di Euro_________, che sarà restituita al termine della locazione e sempre che il conduttore abbia adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
È stata assunta dal conduttore la responsabilità per tutti i possibili danni all’immobile causati da terzi immessi nella disponibilità materiale dello stesso
Le spese di registrazione sono a carico per metà del locatore e per l’altra metà del conduttore.

PREMESSE NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI

L’istituto giuridico che viene in rilievo, per la soluzione del caso concreto prospettatoci, è quello della locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo.
Si tratta di un istituto previsto e disciplinato dal codice civile agli artt. 1571 e seguenti e dalle leggi speciali n. 392 del 1978 e 431 del 1998.

È opportuno precisare che la legge del 1978 si applica solo per gli articoli non abrogati dalla successiva legge del 1998, mentre riguardo agli articoli abrogati, essi trovano applicazione solo per i vecchi contratti ancora in corso al 30 Dicembre 1998 e sino alla scadenza in essi prevista.
In base alla nuova legge 431/98 le parti possono scegliere nella stipula del contratto di locazione tra due discipline, previste rispettivamente ai commi 1 e 3 dell’art. 2.
La prima disciplina è quella delle locazioni ordinarie «a canone libero», la seconda è quella delle locazioni «a canone convenzionato - sindacale».
Quest’ultimo tipo di contratto, previsto in alternativa alle locazioni del primo tipo è facoltativo per le locazioni abitative ordinarie ed è una sorta di nuovo genere di equo canone definito «convenzionato - sindacale» perché l’ammontare del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali vengono definite dalle parti sulla base di contratti-tipo redatti a seguito di accordi raggiunti in ambito locale tra le associazioni sindacali di categoria dei proprietari edilizi e dei conduttori.
Il contratto ordinario a canone libero, invece, è un contratto in cui la misura del canone, ed altre clausole contrattuali (ad eccezione della durata, che deve essere almeno di quattro anni), sono fissate liberamente dalle parti, anche derogando agli articoli della L. 392/78 rimasti in vigore.
Il canone è libero secondo gli accordi tra le parti e l’aggiornamento di esso opera solo in presenza di apposito patto contrattuale, che definisce l’indice statistico di riferimento, le modalità di calcolo, la scadenza di applicazione ecc.
Pertanto, si può affermare che il canone (e gli aggiornamenti se convenuti) è libero, in quanto la L. 431/1998 non pone alcuna limitazione.
Libertà del canone, tuttavia, NON significa validità di tutte le clausole contrattuali che impongono altre prestazioni al conduttore con vantaggi per il locatore.
Tanto è vero che la stessa legge 431/98 all’art. 13 comma 1 sancisce per tutti i nuovi contratti o rinnovi la nullità per ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante nel contratto scritto e registrato, e, in particolare, colpisce i patti separati dal contratto, cioè corrispettivi o altre prestazioni del conduttore non risultanti nel contratto scritto e registrato (es. classico il cosiddetto secondo contratto, senz’altro nullo secondo la normativa in esame), ma la nullità non dovrebbe colpire altre pattuizioni, come la clausola di aggiornamento del canone o l’addebito di spese non comprese nell’elenco di cui all’art. 9 della legge n. 392/78, o patti che diminuiscano la responsabilità del locatore, se inserite nel contratto: libertà di canone significa libertà di determinare il corrispettivo dovuto dal conduttore in qualsiasi modo e a qualunque titolo convenuto tra le parti.
La forma del contratto deve essere scritta a pena di nullità.
Gi oneri accessori, ovvero le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario (art. 9 L.392/78 non abrogato).
Gli obblighi del locatore sono sanciti nell’art. 1575 c.c. che al n. 2 stabilisce che il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto. Il locatore, infatti, deve eseguire durante la locazione, ai sensi dell’art. 1576 c.c. tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Le riparazioni straordinarie, cui de residuo, pertanto, è tenuto il locatore, sono quelle che si eseguono sull’immobile in quanto necessar...

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