QUESITO N. 085: Se nella locazione commerciale il locatore è responsabile verso il conduttore in caso di consegna di immobile con destinazione d'uso diversa da quella pattuita

so pattuito.
Se il risarcimento dei danni è possibile in che modo essi vengono quantificati.

PREMESSE NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI

Per la soluzione del caso di specie prospettatoci occorre la trattazione dell’istituto giuridico delle locazioni commerciali.
Le locazioni commerciali differiscono dalle locazioni abitative non tanto per le caratteristiche oggettive della cosa locata quanto per la destinazione ad essa impressa (immobili destinati in genere ad attività economiche produttive di reddito).
È, quindi, dalla destinazione pattuita e praticata in concreto, che discende l’applicabilità della disciplina privilegiata (quasi sempre in favore del conduttore) prevista per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione dagli artt. 27 e seg. della legge n. 392 del 1978.
Il privilegio non abitativo è accordato alle locazioni di immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse artistico, alberghiere, ed ex art. 42 della L. 392/1978 è esteso anche alle locazioni di immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche nonché a sede di partiti o di sindacati, e ai contratti stipulati dallo Stato o da altri Enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
Il privilegio non abitativo si sostanzia nella

A) Stabilità del rapporto:
- durata del contratto non inferiore a sei anni (nove per le locazioni di immobili destinati ad albergo). E' ammesso che le parti prevedano una durata superiore a quella legale, comunque però non superiore a 30 anni. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato chiaramente nel contratto;
- rinnovo obbligatorio alla prima scadenza per altri sei (o nove) anni, in mancanza di disdetta da comunicare con lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza e contenente, a pena di nullità, uno dei motivi di cui all’art. 29 legge equo canone;
- rinnovo alle successive scadenze di sei anni in sei anni (o di nove in nove anni) in mancanza di disdetta da comunicarsi con lettera raccomandata almeno un anno (o 18 mesi) prima della scadenza;- successione nel contratto, in caso di morte del conduttore, di coloro che per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività; 
- successione nel contratto, in caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, del coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio;
B) Limitazione dell’autonomia negoziale in favore del conduttore negli aspetti economici del contratto:
- L’ammontare del canone è pattuito liberamente dalle parti;
- Il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ( 6 + 6 anni, oppure 9 + 9) solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o 18 mesi prima della scadenza).
- possibilità di pattuizione di aggiornamento annuale del canone liberamente fissato in misura non superiore al 75% della variazione dell’indice ISTAT.
C) Possibilità di anticipato svincolo da parte del conduttore:
- possibilità di pattuizione dell’anticipato recesso del conduttore, anche senza motivazione, in qualsiasi momento, con preavviso semestrale;
- facoltà di anticipato recesso per il conduttore con preavviso semestrale, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, in presenza di gravi motivi;
D) La sublocazione:
- Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. 
E) Indennità di avviamento commerciale
- in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 legge 392/78, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. 
F) Diritto di prelazione
- nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. 
- il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. 
G) Diritto di riscatto
- qualora il proprietario non provveda a notificare al conduttore la volontà di vendere l'immobile, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. 

Ai sensi dell’art. 1575 c.c. le obbligazioni principali del locato...

... continua