QUESITO N. 141: Se è possibile cedere il contratto di locazione in occasione di cessione d'azienda, quando ciò sia vietato dal contratto.-

Quesito 141: E’ possibile effettuare una cessione d’azienda quando nel contratto di locazione commerciale è espressamente pattuito il divieto a carico del conduttore di cedere il contratto?
Nel caso in cui fosse possibile, garantendo il conduttore cedente il pagamento del canone con fideiussione bancaria , l’eventuale acquirente può subentrare nella fideiussione?

La sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell’art. 36 della l. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente l’azienda.
La norma stabilisce: “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\L_______19780727000000000000392A0034S00"
articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione”.
Dalla lettera della legge emerge che la cessione del contratto di locazione contestualmente alla cessione dell’azienda è una facoltà del conduttore, che non solo non necessita di alcuna autorizzazione da parte del locatore, ma può essere esercitata anche in presenza di un patto contrario e deve essere comunicata al conduttore ai soli fini della opponibilità.
Infatti, secondo la giurisprudenza: “L'art. 36 della legge sull'equo canone 27 luglio 1978 n. 392 (come l'art. 5 della l. 27 gennaio 1963 n. 19), là dove permette la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito all'esercizio di attività commerciale - anche senza il consenso del locatore - alla stregua di un'interpretazione estensiva che tenga conto dell'intenzione del legislatore, volta comunque a consentire, ai fini della tutela dell'avviamento commerciale, la sublocazione o la cessione suddetta quando sia locata o ceduta anche l'azienda, va inteso nel senso che la sublocazione dell'immobile o la cessione della locazione sia da esso permessa in tutti i casi nei quali manchi tale consenso, compreso, quindi, quello in cui il consenso stesso risulti escluso da apposito patto contrattuale contenente il divieto di sublocare l'immobile o di cedere il contratto”.(Cfr. Cass. civ. , sez. III, 22 gennaio 1983, n. 623).
Ed ancora la giurisprudenza di merito: “Ai sensi dell'art. 5 l. n. 19 del 1963 (e dell'art. 36 l. n. 392 del 1978), in caso di cessione o affitto d'azienda, la sublocazione dell'immobile locato o la cessione del contratto di locazione ad esso relativo si realizzano, pur senza il consenso del locatore, anche in presenza di clausola contrattuale contenente il divieto di sublocare l'immobile e di cedere il contratto” (Cfr. Tribunale Savona, 29 novembre 2004).
In presenza della suddetta ipotesi, l’unica facoltà che residua al locatore è quella di presentare formale opposizione per esistenza di ragionevoli e gravi motivi entro il termine di trenta giorni dalla comunicazione del conduttore.
Con la cessione d’azienda, inoltre, a norma dell’art. 2558 c.c., l’acquirente subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.
Si realizza, pertanto, un trasferimento automatico ed ex lege dei contratti collegati funzionalmente all’esercizio dell’azienda, escluso per i soli contratti a carattere personale.
A questo punto si pone il problema di delineare la nozione di contratti a carattere personale.
Un primo orientamento, prevalentemente ...

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