QUESITO N. 112 Se la locazione di un immobile venduto all'asta è opponibile all'acquirente o all'aggiudicatario.-

n sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione non qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa , ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare la licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’art.1603.-
La distinzione che si evince dall’art. 2923 in merito al primo quesito è la seguente:
Le locazione di un immobile, per essere stipulata in epoca successiva al pignoramento, è inopponibile all’aggiudicatario del bene a seguito di una vendita forzata;
È opponibile all’acquirente la locazioni stipulata anteriormente al pignoramento soltanto quando la stessa abbia data certa ovvero non avente data certa soltanto quando la detenzione sia anteriore al pignoramento;
È opportuno soffermarci sul disposto dello stesso articolo nel I comma che consente l’opponibilità delle locazioni avente data certa anteriore al pignoramento ai sensi dell’art.2704 c.c.-
Mentre quando l’immobile espropriato risulti locato con contratto non avente data certa, soltanto la detenzione, anteriore al pignoramento del conduttore e non anche quello del subconduttore, obbliga l’acquirente, a mente dell’art.2923 4°comma, a rispettare la locazione per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato disciplinato dal codice civile (Corte di Cassazione, sezione civile, sentenza n.3978 del 1982; Pretura di Napoli, 11 marzo 1995).-

Relativamente alla mancata opponibilità della locazione, si analizza la situazione del conduttore.-
Nel caso in cui la locazione di un immobile sia stipulata in epoca successiva al pignoramento, il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario del bene, al risarcimento del danno verso il locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita nel contratto o a quella legale, non ostando al diritto al risarcimento la presenza della clausola che prevede la rescissione del contratto.-

La trascrizione della locazioni di immobili ad uso abitativi e ad uso commerciale
Relativamente a...

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