QUESITO N. 059: Se il cambiamento della parte conduttrice (società di capitali) comporti la novazione del contratto di locazione

ella originaria veste statutaria della società interessata.-

La scissione, in particolare, è regolata dagli articoli 2504 septies, octies, novies, decies, del Codice Civile.-
L’art. 2504 septies definisce l’istituto distinguendo tra scissione totale e scissione parziale.-

Con la scissione totale si attua il trasferimento di tutto il patrimonio della società che si scinde a più società preesistenti o di nuova costituzione.-

Con la scissione parziale, invece, si trasferisce parte del patrimonio della società che si scinde ad una società preesistente o di nuova costituzione o a più società preesistenti o di nuova costituzione.-

Con la scissione totale la società che effettua la scissione cessa di esistere ed i suoi soci ricevono, in cambio delle azioni della società scissa, un numero proporzionale di azioni delle società che hanno beneficiato della scissione.-
Così testualmente la prima parte dell’articolo 2504 septies “La scissione di una società si esegue mediante trasferimento dell’intero suo patrimonio a più società preesistenti o di nuova costituzione, e assegnazione delle loro azioni o quote ai soci della prima…”.-

La scissione parziale, invece, non comporta l’estinzione della società scissa che continua ad esistere seppur con un patrimonio decurtato dell’apporto effettuato in favore della o delle società beneficiarie ed ai soci della società che ha effettuato l’operazione, vengono assegnate le azioni della o delle società beneficiarie dell’apporto, sempre in proporzione alla partecipazione posseduta.-

Da un punto di vista giuridico, con la scissione (sia essa totale o parziale) si assiste ad una duplice divisione della società.-
Una divisione di natura oggettiva, da un lato, perché il patrimonio viene scisso in due o più parti ed una divisione di natura soggettiva, dall’altro, in quanto anche l’originaria compagine sociale si divide in due o più parti.-

Il caso che ci occupa rientra nell’ipotesi della scissione parziale stante quanto si desume dalle informazioni che ci sono state rese.-

La vicenda in esame, però, attira la nostra attenzione su un aspetto sotteso al fenomeno della scissione societaria, ovvero sulle sorti dei contratti in corso al momento della operazione.-

A tal proposito soccorre la previsione del successivo art. 2504 octies c.c., rubricato “progetto di scissione”, il quale prevede che gli amministratori della società scissa e quelli della, o delle, società beneficiarie, devono redigere “un progetto dal quale devono risultare i dati indicati dall’art. 2501 bis (che regola la redazione del progetto di fusione) ed inoltre l’esatta descrizione degli elementi patrimoniali”.-

I “dati” che il progetto di divisione deve indicare ex art. 2504 octies C.c. sono, ad esempio il tipo, la denominazione o ragione sociale, la sede della società partecipanti alla scissione, l’atto costitutivo della società risultante della scissione, il rapporto di cambio delle azioni o delle quote, le modalità di assegnazione delle azioni o delle quote.-

In aggiunta a tali atti, l’articolo in esame richiede che il progetto di scissione contenga anche “l’esatta indicazione” degli elementi patrimoniali trasferiti a ciascuna delle società beneficiarie tra cui, sempre a titolo di esempio, andranno indicati i singoli beni trasferiti che formeranno il capitale delle società, ed i contratti in corso.-

Con preciso riferimento al caso che ci occupa vi è da evidenziare, preliminarmente, che le valutazioni che seguono restano condizionate dalla circostanza che non vi è stata la materiale possibilità si esaminare il progetto di scissione redatto nel caso concreto, onde appurare, se si sia provveduto al trasferimento del contratto di locazione “ad uso ufficio ed esposizione” (dei locali siti in Monterotondo (Rm) Via Salaria Km 24,400) in favore della nuova società e con quali forme e limiti.-

Dando, quindi, per assodato che tale trasferimento vi sia stato, il contratto di locazione de quo rappresenta un “elemento patrimoniale” che la società scissa ha inteso trasferire in favore della società beneficiaria.-

Il trasferimento del contratto di locazione (dalla società scissa in favore della società beneficiaria) in “termini giuridici” concreta un’ipotesi di successione della società beneficiaria nella posizione giuridica della società scissa.-

In ogni caso, però, vi è da evidenziare che la dottrina maggioritaria (Oppo, in Riv. Dir. Civ. n. 2 pag. 504), ritiene che nella scissione così come accade nella fusione, si assiste ad un fenomeno di successione della o delle società risultanti dalla scissione medesima nell’intero patrimonio o in quote dell’intero patrimonio della società scissa, a seconda che la scissione sia totale o parziale.-

Quando si parla di “successione” si fa riferimento ad un fenomeno di sostituzione di un soggetto (sia esso persona fisica o giuridica) in alcuni o in tutti i rapporti attivi e passivi di un altro soggetto.-

Il successore, quindi, subentra, nei rapporti del suo dante causa “ereditantoli” con le stesse caratteristiche, e diventandone il nuovo ed unico titolare.-

Il concetto di successione, per definizione, non postula l’estinzione della situazione giuridica soggettiva, ma la sua conservazione e quindi la possibilità che un nuovo soggetto subentri nella titolarità di quella o quelle situazioni giuridiche.-

Ritornando al caso in esame e, sempre premettendo la difficoltà operativa data dalla mancata possibilità di visionare il progetto di scissione e verificare quanto previsto dagli organi amministrativi, il trasferimento del contratto di locazione (quale “elemento patrimoniale”) dalla società scissa alla società beneficiaria, darebbe luogo ad una successione che, per definizione, non provoca l’estinzione della situazione giuridica soggettiva (ovvero del contratto di locazione), ma la sua prosecuzione in capo ad un nuovo soggetto.-

Da questa premessa, si può giungere ad una (prima) osservazione conclusiva secondo la quale il contratto di locazione non ha subito nessun effetto novativo, ma continua a produrre i suoi effetti in testa ad un nuovo soggetto.-

CIRCA “L’ATTO DI NOVAZIONE”

A questo punto sorge la necessità di fare alcune brevi osservazioni in merito “all’atto di novazione” allegato al presente quesito.-

Le parti del contratto di locazione, locatore originario e società nata dalla scissione, hanno stipulato un negozio denominato “atto di novazione” col quale si sono date reciprocamente atto del cambiamento della parte conduttrice.-
Con tale documento, cioè, la parte locatrice ha espressamente preso atto della sostituzione della (originaria) parte conduttrice (Società scissa) con la società nata dalla scissione.-

La qualificazione data dalle parti al suddetto atto (“di novazione”), riporta alla mente l’istituto della Novazione previsto nel nostro ordinamento e del quale occorre brevemente occuparci.-

CIRCA LA NOVAZIONE

Il Codice Civile conosce due distinte ipotesi di Novazione: la novazione oggettiva e la novazione soggettiva.-

La novazione oggettiva è regolata dagli artt. 1230 e segg. Codice Civile quale modo di estinzione dell’obbligazione diverso dall’adempimento a carattere non satisfattorio.-
Le parti con l’accordo novativo sostituiscono all’obbligazione originaria, che di conseguenza si estingue (ecco perché è un modo di estinzione non satisfattorio), una nuova obbligazione con oggetto o titolo diverso.-
L’obbligazione originaria, quindi, si estingue automaticamente nel momento in cui è raggiunto l’accordo novativo.-
L’accordo novativo, pertanto, è un contratto consensuale ad un tempo estintivo di un precedente rapporto obbligatorio e costitutivo di uno nuovo con oggetto e titolo diverso.-

La novazione soggettiva, invece, è regolata dall’art. 1235 c.c., il quale testualmente recita “Quando un nuovo debitore è sostituito a quello originario che viene liberato, si osservano le norme contenute nel capo VI di questo titolo”.-

L’Art. 1235 C.c., quindi, richiama espressamente il disposto degli artt.1268 e segg. C.c. ovvero il capo dedicato alla delegazione, espromissione ed accollo, quali ipotesi di modificazioni soggettive nel lato passivo del rapporto obbligatorio che continua a vivere con un nuovo soggetto passivo.-

E’ evidente la disparità che il Codice ha riservato alle due tipologie di Novazione.-
Il legislatore, infatti, mentre disciplina diffusamente la Novazione Oggettiva, riserva per la Novazione soggettiva solo un rinvio alle norme contenute nel capo dedicato alla delegazione, espromissione, accollo.-

Da ciò ne è derivata una difficoltà interpretativa dell’istituto in quanto non è dato sapere se la novazione soggettiva comporta o meno la estinzione del rapporto obbligatorio sottostante, come accade per la novazione oggettiva.-

In Dottrina si discute, infatti, se la novazione soggettiva generi solo una “successione a titolo particolare nel debito” del nuovo obbligato, oppure crei un vero e proprio “effetto novat...

... continua