Sulla ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare.-

SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA MANUTENZIONE DEL LASTRICO SOLARE

Una recente sentenza del Supremo Collegio, la n. 6889 del 20 marzo 2009, interviene sul tema della ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione del lastrico solare.
In materia condominiale esistono due criteri di ripartizione delle spese: quello convenzionale e quello legale. Nel primo caso, laddove tutti i condomini siano d’accordo nell’applicazione di un determinato criterio, nulla quaestio. Qualora non vi sia accordo, invece, bisognerà fare applicazione dei criterio legale. Il criterio principe è quello della proporzionalità preveduto dal primo comma dell’art. 1123 c.c. In base a questo criterio ogni condominio parteciperà alle spese per la manutenzione delle cose e per la prestazione dei servizi comuni in base al valore della propria unità immobiliare; valore (convenzionale) che viene espresso dalle tabelle millesimali. In particolari casi, cioè “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne” (art. 1123, secondo comma, c.c.): è il c.d. criterio dell’uso. Il codice civile disciplina specificamente alcuni di questi casi. Così l’art. 1126 c.c. recita: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. La sentenza in esame puntualizza il campo di applicazione della succitata norma: affinché trovi applicazione il criterio di ripartizione ivi previsto, oltre alla naturale funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti, è necessario che il lastrico solare sia utilizzato in via esclusiva da uno o più condomini. Al ricorrere di queste circostanze, l’utilizzatore parteciperà alle spese nella misura di 1/3 del totale, mentre i restanti 2/3 saranno a carico di coloro i quali usufruiscono del lastrico quale copertura. Si tratta di due condizioni indefettibili per l’applicazione dell’art. 1126 c.c. Come precisato dal Supremo Collegio, nella pronuncia n. 6889, l’art. 1126 c.c. non troverà applicazione se il lastrico è utilizzabile da tutta la collettività condominiale, anche se funge da copertura solo per una parte delle unità immobiliari.
Viene quindi da chiedersi quale debba essere il criterio di ripartizione delle spese applicabile. Per quanto nella più volte richiamata sentenza il Giudice di Legittimità non si pronunci espressamente, è possibile affermare che il criterio di ripartizione da utilizzare sarà quello previsto dall’art. 1123 c.c. Tanto si ricava dal fatto che respingendo il ricorso presentato, la Suprema Corte ha, di fatto, confermato quando detto nel giudizio di merito. Il giudice di prime cure, infatti, ha ritenuto applicabile alle fattispecie in esame il criterio di cui all’art. 1123 primo comma c.c..
Riepilogando, quindi: qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c..

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
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