Diritto alla provvigione del mediatore: conclusione e identità dell’affare.-
Diritto alla provvigione del mediatore: conclusione e identità dell’affare.-
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« Il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti, la condizione perchè sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione…»
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[Giudice di Pace di Caserta, sentenza del 11.04.08]
REPUBBLICA ITALIANA
UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI CASERTA - 1a SEZIONE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice di Pace di Caserta, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 11607/07 R.G., avente ad oggetto risarcimento danni, introitata in decisione nell'udienza del 9.4.2008, vertente:
T R A
MEVIOX, nato a …, elettivamente domiciliato in Caserta …, presso lo studio degli Avv.ti … che lo rappresentano e difendono per mandato a margine dell’atto di citazione (Fax …); -attore-
E
CAIO, titolare dell’Agenzia Caio Immobiliare, con sede in Caserta …, elettivamente domiciliato in S. Maria C. V. (CE) …, presso lo studio del … che lo rappresentano e difendono per mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta; -convenuto-
NONCHÈ
TIZIOX , domiciliato in S. Clemente di Caserta …; -chiamato in causa-
CONCLUSIONI: come da verbale di causa e comparse conclusionali.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Meviox , rappresentato e difeso come in epigrafe, conveniva Caio , quale titolare dell’Agenzia Caio Immobiliare, innanzi a questa Giustizia, per ivi sentir accogliere la domanda attorea e dichiarare la responsabilità esclusiva del convenuto per i fatti per cui è causa. Conseguentemente, condannare il convenuto alla rest i t u z i o n e d e l l a s o m m a d i ¬ 6 5 0 , 0 0 , v e r s a t i a t i t o l o d i c o m p e n s o p e r l a m e d i a z i o n e , o l t r e i n t e r e s s i e r i v a l u t a z i o n e , n o n c h é a l r i s a r c i m e n t o n e l l a m i s u r a r i t e n u t a e q u a , p e r d a n n o e s i s t e n z i a l e . I l t u t t o n e i l i m i t i d e l l a c o m p e t e n z a p e r v a l o r e d e l g i u d i c e a d i t o . Vinte le spese e competenze di giudizio, con distrazione.
A fondamento della domanda, l’istante esponeva: 1) il 18.1.2006, l’istante sottoscriveva presso l’Agenzia Caio una proposta di affitto di un immobile sito in Caserta …., di proprietà del sig. Tizio x , d o v e v e n i v a c o n c o r d a t o u n c a n o n e m e n s i l e d i ¬ 6 5 0 , 0 0 e v e n i v a s t a b i l i t o c h e , s u b i t o d o p o l a c c e t t a z i o n e d e l p r o p r i e t a r i o , s i s a r e b b e r e d a t t o e s o t t o s c r i t t o i l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e p e r l a d u r a t a d i 4 a n n i , v e r s a n d o i l p r o p o n e n t e l a s o m m a d i ¬ 1 5 0 , 0 0 a titolo di anticipo e deposito cauzionale; 2) dopo l’accettazione del proprietario, comunicata telefonicamente al Meviox, veniva redatto e sottoscritto, presso l’Agenzia, un contratto di locazione rilevatosi poi nullo, poiché privo della data di inizio del l a l o c a z i o n e , e v e n i v a v e r s a t a d a l M e v i o x a l T i z i o x , l a s o m m a d i ¬ 1 . 8 0 0 , 0 0 , e q u i v a l e n t e a d u e c a n o n i d i l o c a z i o n e a n t i c i p a t i p e r d e p o s i t o c a u z i o n a l e , n o n c h é i l c o m p e n s o p e r l a t t i v i t à d i m e d i a z i o n e d e l l A g e n z i a ; 3 ) i n s e g u i t o a l l a s t e s u r a d e l l i n e s i s t e n t e contratto, ed al versamento della somma di danaro, il Meviox mai poteva prendere possesso dell’immobile poiché sfornito di elementi essenziali (mancanza di porte, caldaia e tante altre finiture ed elementi la cui mancanza rendeva inabitabile l’immobile); 4) si contesta, dunque, l’inosservanza di talune regola che disciplinano il rapporto di agenzia: a) in via principale, l’inosservanza degli artt. 1746 c.c. e ss., che impongono criteri di lealtà e buona fede nell’esecuzione dell’incarico. Il mediatore, contravvenendo agli obblighi di imparzialità e di lealtà, assisteva alla sottoscrizione del contratto di locazione, senza la data di inizio della locazione, pur sapendo che i lavori di ristrutturazione sarebbero stati lunghi e che l’affare non si sarebbe concluso. Oltre a tale inadempimento, lo stesso agente, dopo la richiesta inviata dal sottoscritto difensore, con racc. a/r, relativa alla trasmissione anche in copia del contratto di locazione sottoscritto tra le parti, non inviava mai tale copia. 5) l’attore a v e v a g i à r i c h i e s t o e d o t t e n u t o d a l T i z i o x , l a r e s t i t u z i o n e d e l l a s o m m a d i ¬ 1 . 3 1 0 , 0 0 , c o m p r e n s i v i d i i n t e r e s s i l e g a l i , p e r l a m a n c a t a c o n c l u s i o n e d e l l a f f a r e , a t t e s a l a m a n c a t a c o n s e g n a d e l l i m m o b i l e . N e l l a l e t t e r a d i a c c o m p a g n a m e n t o , i l l e g a l e d i f i d u c i a d e l T i z i o x d i c h i a r a v a d i a v e r , i n p r e c e d e n z a , v e r s a t o l a s o m m a d i ¬ 5 0 0 , 0 0 a t i t o l o d i c o m p e n s o p e r l a m e d i a z i o n e a l C a i o , s o m m a c o m p r e s a n e l l a s s e g n o d i ¬ 1 . 8 0 0 , 0 0 i n f a v o r e d e l T i z i o x , c o m e s o p r a s p e c i f i c a t o . I l d i r i t t o d e l m e d i a t o r e a l l a p r o v v i g i o n e e x art. 1755 c.c. matura in relazione alla conclusione dell’affare e non già in relazione alla conclusione del relativo negozio giuridico tra le parti.
Si costituiva il convenuto Caio , n. q., rappresentato e difeso come in epigrafe, che contestava la domanda attrice e chiedeva: Il rigetto della domanda proposta nei confronti dell’Agenzia Immobiliare Caio perché infondata in fatto ed in diritto oltre che non provata. Non sussistono, infatti, i presupposti né per la restituzione dell’importo versato a titolo di provvigione né, tantomeno, il risarcimento del danno esistenziale. Vinte le spese e competenze di giudizio.
A sostegno delle proprie tesi, esso comparente deduceva: a) ai sensi dell’art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento; b) l’Agenzia Caio veniva investita, in data 29.12.2005, da Tiziox , per il mandato di locazione relativo ad un immobile sito in Caserta-S.Clemente alla via ……. In data 18.1.2006, il sig. Meviox sottoscriveva la proposta di affitto immobiliare, a seguito della quale accettata formalmente, il sig. Tiziox, proprietario dell’immobile ed il sig. Meviox, dopo una serie di incontri presso l’Agenzia, riuscivano a trovare l’accordo per il contratto di locazione, concordando prezzo, tempi di consegna e data prevista per il termine dei lavori, addivenendo alla redazione ed alla sottoscrizione dello stesso. c) La comparente si era interposta in maniera neutra ed imparziale tra i due contraenti, avendo solo l’onere di metterli in contatto tra loro; d) in data 22.3.2006, con nota racc. a/r, a firma dell’Avv. Bx, il sig. Meviox comunicava al sig. Tiziox e, p.c. alla convenuta, la volontà di risolvere ex art. 1453 c.c. il contratto di locazione stipulato, risultando il Tiziox inadempiente riguardo alla data di consegna dell’immobile oggetto del contratto. e) la data di decorrenza della locazione era stata fissata al 20.2.2006, come affermato nella citata nota inviata dall’Avv. Maurizio Bx . Da ciò si desume che il contratto di locazione conteneva tutti gli elementi essenziali per la sua validità. f) poiché la risoluzione del contratto è dipesa dalla volontà dello stesso sig. Meviox, non sussistono i presupposti per l’invocato risarcimento del danno.
In istruttoria, veniva disposto ed espletato il libero interrogatorio delle parti.
Il G.I. ai sensi dell’art. 107 c.p.c., ordinava all’attore l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Tiziox .
Il sig. Tiziox , sovrintendente di polizia, senza costituirsi in gi u d i z i o , i n t e r v e n i v a a l l u d i e n z a d e l 2 9 . 1 . 2 0 0 8 e d i c h i a r a v a c h e c o n c o m u n i c a z i o n e d e l 1 5 . 5 . 2 0 0 6 , a f i r m a d e g l i A v v . t i B x e D A x x , e s s o r i c e v e v a u n a c o m u n i c a z i o n e c o n l a q u a l e v e n i v a c o n f e r m a t o c h e i l s i g . M e v i o x a v e v a r i c e v u t o l a s o m m a d i ¬ 1 . 3 1 0 , 0 0 e c h e lo stesso non aveva più nulla da pretendere. Il G.I. disponeva l’acquisizione in atti di copia della detta comunicazione.
Venivano, altresì, ammesse ed espletate le prove testimoniali.
La causa veniva introitata in decisione sulla scorta delle risultanze istruttorie, della documentazione in atti, delle conclusioni rassegnate e delle note di discussione depositate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attrice è infondata e va rigettata.
Preliminarmente, deve evidenziarsi che le prove testimoniali, seppur ammesse ed espletate, hanno rilievo marginale ai fini della decisione della causa, soprattutto perché in specie si verte in tema di contratto (quello di intermediazione immobiliare e quello di locazione, poi risolto) i cui profili, la sussistenza, il perfezionamento, l’eventuale patologia, non possono essere oggetto di sole prove testimoniali, quando – come nel caso in esame - a dimostrazione delle vicende che hanno prodotto la loro costituzione, la modifica e/o l’estinzione vi è congrua documentazione probatori a .
C i ò p o s t o , e f f e t t i v a m e n t e , i n d a t a 1 8 . 1 . 2 0 0 6 , v e n i v a s o t t o s c r i t t a d a l l a t t o r e , M e v i o x , u n a p r o p o s t a d i a f f i t t o d i u n i m m o b i l e s i t o i n V i a & , s e n z a a l c u n a d e s c r i z i o n e d e l l o s t e s s o , c o n u n c a n o n e d i ¬ 6 5 0 , 0 0 m e n s i l i , c o n c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e d e c o r r e n t e d a l 2 0 . 2 . 2 0 0 6 p e r 4 a n n i , i n c a s o d i a c c e t t a z i o n e d e l p r o p r i e t a r i o , d e l q u a l e n e p p u r e v e n i v a i n d i c a t o i l n o m i n a t i v o . I l M e v i o x v e r s a v a c o n t e s t u a l m e n t e l a s o m m a d i ¬ 1 5 0 , 0 0 , c o n i l v i n c o l o c h e , n e l c a s o d i m a n c a t a a c c e t t a z i o n e d e l p r o p r i e t a r i o , t a l e s o m m a s a r e b b e s t a t a a d e s s o r e s t i t u i t a .
P e r q u a n t o p u ò v a l e r e , v a n o t a t o c h e t a l e d o c u m e n t o , c o s ì c o m e e s i b i t o i n a t t i , n o n r e c a a l c u n a i n t e s t a z i o n e , n é r i s u l t a i l n o m i n a t i v o d e l l A g e n z i a I m m o b i l i a r e p r e s s o l a q u a l e l a p r o p o s t a i n p a r o l a è s t a t a s o t t o s c r i t t a .
T uttavia, del contratto di locazione, sottoscritto tra le parti (Meviox/Tiziox), non v’è traccia in alcuno dei due fascicoli di parte.
Vi è, però, una nota racc. a/r, a firma degli Avv. ti Bx e D’Axx , per Meviox , dei 23-27.3.2006, indirizzata al sig. Tiziox e d a l C a i o , c o n l a q u a l e s i c h i e d e v a l a r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e p e r i n a d e m p i m e n t o e l a r e s t i t u z i o n e d e l l i n t e r a s o m m a v e r s a t a , d i ¬ 1 . 9 5 0 , 0 0 , o l t r e ¬ 2 0 0 , 0 0 p e r c o m p e t e n z e p r o f e s s i o n a l i .
C o n s u c c e s s i v a n o t a d e l l A v v . I z z z d a N a p o l i , d e l...
... continua