QUESITO: Se può essere stipulato un contratto di locazione, in assenza di agibilità, per un edificio storico privo delle documentazioni necessarie ad un eventuale rilascio.-
Se può essere stipulato un contratto di locazione, in assenza di agibilità, per un edificio storico privo delle documentazioni necessarie ad un eventuale rilascio
Inquadramento normativo
L'art. 1575 del codice civile stabilisce le obbligazioni principali del locatore includendo tra esse quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, quella di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, nonché quella di garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Il successivo art. 1578 c.c. stabilisce che se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui riconosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è conseguentemente tenuto a risarcire il conduttore dei danno derivanti dai vizi della cosa sempre che non provi di avere senza sua colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. Quanto alla disciplina del certificato di agibilità, il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, art. 4 (emanato in attuazione della delega di cui alla L. n. 537 del 1992, art. 2, comma 7) prevede che "1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nel R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, art. 220, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l'esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.
3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilità si intende attestata. In tal caso, l'autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile. 4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall'amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all'interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell'amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente. Inoltre il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 ha soppresso la distinzione tra il certificato di "abitabilità", riservato agli immobili destinati ad uso abitativo, e quello di "agibilità", relativo agli immobili utilizzati ad uso diverso da abitazione, posta dal D.L. 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4, non più in vigore sin dal 28 luglio 1994.
Giurisprudenza. Tra le obbligazioni del locatore va inclusa anche quella di procurare al conduttore il certificato di abitabilità dell'immobile. Questo è il principio stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8409 dell'11 aprile 2006 in cui viene, altresì, puntualizzato che il suddetto obbligo ricorre salvo patto contrario tanto ove l'immobile sia destinato ad uso abitativo, quanto nel caso in cui la relativa destinazione sia commerciale o, anche, di deposito. Ne consegue che nel caso in cui non sia possibile ottenere il certificato di abitabilità sarà ravvisabile un ipotesi di grave inadempimento del locatore, con conseguente diritto del conduttore a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Inoltre, occorre accennare a quanto osservato dal Giudice di legittimità il quale ha u...
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