DECRETO-LEGGE 9 febbraio 2012 , n. 5 - Quesito n. 406: In quali casi, alla luce del decreto n. 5, 9 febbraio 2012, può essere ceduto il posto auto separatamente dall’immobile, al quale è legato da un vincolo pertinenziale?

DECRETO-LEGGE 9 febbraio 2012 , n. 5
Disposizioni urgenti in materia di semplificazione e di sviluppo.

In quali casi, alla luce del decreto n. 5, 9 febbraio 2012, può essere ceduto il posto auto separatamente dall’immobile, al quale è legato da un vincolo pertinenziale?

Il parere in esame impone di soffermarsi preliminarmente sul regime delle pertinenze contemplato dagli artt. 817 e ss. c.c.
Al riguardo occorre rilevare che l’art. 817 c.c. qualifica come pertinenza la cosa destinata in modo duraturo a servizio o ad ornamento di un’altra cosa e precisa che tale destinazione può essere imposta dal proprietario della cosa principale oppure da colui che abbia sulla stessa un diritto reale. Dalla suddetta definizione emerge, dunque, il rapporto di accessorietà-dipendenza che viene ad instaurarsi tra entrambe le cose, rapporto finalizzato alla migliore utilizzazione o valorizzazione della cosa principale. Non è sufficiente, quanto all’elemento temporale, una relazione occasionale, dovendosi, invece, trattare di una destinazione stabile e duratura. E’ certo, in ogni caso, che non è necessaria una congiunzione fisica tra le due cose, ben potendo sussistere anche solo una mera vicinanza o contiguità. Quanto all’origine del rapporto di accessorietà, la destinazione deve provenire da un soggetto legittimato in virtù della titolarità di un particolare rapporto con la cosa, connotato dalla realità. La titolarità della proprietà o di altro diritto reale, peraltro, secondo l’interpretazione dominante, deve riguardare entrambe le cose, e non solo quella principale, non potendosi imprimere il vincolo pertinenziale su una cosa accessoria sulla quale non si abbia tale posizione qualificata.
Il rapporto in questione, inoltre, deve intercorrere tra le due cose, non rientrando tra le pertinenze i beni che soddisfano un’esigenza personale del proprietario della cosa principale. In altri termini, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità al bene principale e non al proprietario di esso (così Cass. n. 24104/09).
Per quanto concerne, poi, la disciplina delle pertinenze va rilevato che l’art. 818 c.c. statuisce, in primo luogo, che gli atti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, salvo che sia diversamente disposto e, successivamente, che la cessazione del rapporto pertinenziale non è opponibile a chi ha acquistato la proprietà o altro diritto reale sulla cosa principale. Sotto tale profilo occorre osservare che il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e quella principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l’avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza. Al riguardo non va, infatti, sottaciuto che l’art. 818 c.c., al secondo comma, testualmente recita: “le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”.
Premesso quanto precede, con particolare riferimento alla commerciabilità degli spazi adibiti a parcheggio, va considerato che la legge n. 122/89 (c.d. Legge Tognoli) ha previsto determinate agevolazioni al fine di consentire ai proprietari di immobili già edificati la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo o al piano terreno. L’art. 9 della legge in esame, difatti, al primo comma testualmente recita: “ i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vige...

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