Preliminare di vendita, venditore inadempiente che diserta la stipulazione del rogito-
Preliminare di vendita, venditore inadempiente che diserta la stipulazione del rogito-Tribunale di Sant'Angelo dei Lombardi sentenza del 18/01/2012 n.19
Il potere di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta (ovvero di pretendere il doppio della caparra versata) in caso di inadempimento della controparte, costituisce l'effetto proprio della clausola con cui le parti hanno convenuto, nel concludere il contratto, la dazione di una somma di denaro quale caparra confirmatoria, esprimendo per tale via la volontà di applicare al negozio la disciplina propria di tale istituto, cui va riconosciuta la funzione di una preventiva e convenzionale liquidazione del danno per inadempimento e di derogare nel contempo, sia pure in forma non definitiva, la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale, essendo sempre salva la facoltà per la parte non inadempiente di avvalersi del diverso rimedio della risoluzione.
La caparra confirmatoria costituisce infatti un contratto che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale). In caso di pattuizione di caparra confirmatoria la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può quindi scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell' istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell' inadempimento ad esso; ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c.
La caparra confirmatoria, del resto, ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l'effetto proprio di essa al momento della riscossione della somma recata dall'assegno e, dunque, salvo buon fine, essendo, però, onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso
Deve essere inflitta anche la condanna per responsabilità aggravata ex articolo 96 Cpc al promittente venditore inadempiente che diserta la stipulazione del rogito e non offre al promissario acquirente la tempestiva restituzione della somma incassata a titolo di caparra confirmatoria sul rilievo che risulta non improntata a un canone di realtà la condotta processuale e preprocessuale del promettente, dovendosi ritenere il cosiddetto “punitive damage” introdotto al comma terzo dell’articolo 96 Cpc dall’articolo 45, comma 12, della legge 69/2009, rilevabile d’ufficio e anche nell’ipotesi di colpa lieve.
Affinché sorga il diritto alla provvigione è necessario che il mediatore renda nota la propria qualità - terzietà ai soggetti intermediati e che, quindi, l'attività di mediazione sia svolta palesemente - Cass. 7 giugno 2011 n. 12390
La mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell'opera del mediatore. Conseguentemente - conferma Cass. III sezione 7 giugno 2011 n. 12390 - affinchè sorga il diritto del mediatore alla provvigione è insomma necessario che l'attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà (così, tra le altre, Cass., 9 maggio 2008, n. 11521), non essendo sufficiente che le parti abbiano concluso l'affare grazie all'attività del mediatore se non siano state messe in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta dal predetto e non abbiano perciò neppure potuto valutare l'opportunità di avvalersi o no della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri (come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale si sia ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell'affare). L'ordinamento non appresta tutela a forme di "mediazione occulta o a sorpresa". Sottolinea la Corte in motivazione anche che chi adduce di avere ignorato che chi s'è ingerito nelle trattative che hanno portato alla conclusione dell'affare fosse un mediatore non svolge un'eccezione in senso proprio, in quanto la conoscenza delle qualità di chi domanda la provvigione rappresenta uno dei fatti costitutivi del diritto di ottenerla e deve essere provata da chi fa valere quel diritto.
Cass. civ. Sez. III, 7 giugno 2011 n. 12390 Svolgimento del processo 1.- Nell'ottobre del 2000 D.F. convenne in giudizio la L. s.p.a. che l'anno precedente aveva venduto alla Cinema s. s.p.a. (partecipata per il 49% dal gruppo francese P.) una porzione dell'immobile "L." di Torino per il prezzo di circa L. 23 miliardi. Ne chiese la condanna al pagamento della provvigione mediatoria per avere egli, quale mediatore iscritto nel relativo ruolo, agevolato la conclusione dell'affare organizzando un incontro, avvenuto a Torino il 6.12.1997, tra l'amministratore della società venditrice ( B.F. di ….) ed il direttore del gruppo Pathè, determinato ad acquistare un immobile in un'area ad alta densità abitativa del nordovest italiano al fine di realizzarvi una struttura cinematografica multisala. Affermò che nel corso di tale incontro, cui avevano partecipato molte persone, tra le quali il vice sindaco della città di Nizza, egli aveva prospettato il possibile affare, ma che era stato poi escluso dalle trattative. La società convenuta resistette, rappresentando che l'attore D. non si era mai qualificato come mediatore e che aveva partecipato alla riunione nel suo ruolo di amministratore delegato di un ente che associava fra loro le camere di commercio italiane (tra le quali quella di Cuneo, di cui il D. era presidente) e francesi a cavallo delle alpi meridionali e che aveva come scopo l'integrazione economica culturale e scientifica dell'Euroregione. Le trattative erano poi proseguite e l'affare era stato concluso senza la partecipazione di alcuna delle persone presenti all'incontro suddetto. Con sentenza dell'11.10.2002 il tribunale di Torino accolse la domanda e condannò la società convenuta al pagamento di Euro 357.517,29, oltre agli accessori. 2.- La corte d'appello di Torino l'ha invece respinta con sentenza n. 438 del 17.3.2006, con la quale ha condannato l'attore alla restituzione di quanto intanto percepito ed alle spese del doppio grado. Tanto sul sostanziale rilievo che "il diritto del meditatore alla provvigione non sorge nei confronti della parte che non sia stata posta in grado di conoscere l'opera dello stesso e ne abbia dunque incolpevolmente ignorato l'attività", com'era accaduto nel caso di specie. 3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione il D. affidandosi a tre motivi, cui resiste con controricorso Lingotto H. s.r.l. (già L. s.p.a.). Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. Motivi della decisione 1.- Il primo motivo - col quale sono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. - è inammissibile per difetto di pertinenza del quesito di diritto di cui all'art. 366 bis c.p.c., col quale si domanda se il diritto del mediatore alla provvigione sorga "prescindendo dal preventivo conferimento a quest'ultimo di un incarico da parte dei soggetti messi in contatto", senza alcuna considerazione della ratio deciderteli della sentenza impugnata, fondata sul consolidato principio secondo il quale il diritto alla provvigione non sorge in caso di incolpevole inconsapevolezza della parte del ruolo di mediatore svolto da un soggetto che, come il D. (secondo l'apprezzamento del fatto compiuto dalla corte di merito), solo successivamente alla conclusione dell'affare abbia rivendicato il suo ruolo, manifestato la sua qualifica e formulato le proprie pretese. 2.- Inammissibile per le stesse ragioni è anche il secondo motivo, col quale la sentenza è censurata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1754, 1755 e 2697 c.c., L. 3 febbraio 1989, n. 39, artt. 1, 2, e 3. Anche qui il quesito non si attaglia al fatto accertato dalla corte d'appello, costituito dall'inconsapevolezza di cui s'è detto. Il quesito non vi fa cenno, domandandosi solo "se sia necessario ai fini del sorgere del diritto al compenso che il mediatore dichiari espressamente alle parti la sua intenzione di inserirsi nelle trattative o la propria iscrizione all'albo dei mediatori e se sia sufficiente, per innescare il rapporto giuridico e per il sorgere del diritto alla provvigione, che le parti abbiano nei fatti accettato l'attività del mediatore, avvalendosene ed avvantaggiandosene". Perchè il quesito fosse pertinente, sarebbe stato necessario aggiungere "quand'anche la parte abbia ignorato incolpevolmente che il mediatore fosse tale" (o espressione concettualmente equivalente), come appunto ritenuto dalla corte d'appello. 3.- Col terzo motivo sono denunciati violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 in relazione all'art. 2697 c.c. ed ogni possibile vizio della motivazione (al contempo prospettata come omessa, insufficiente e contraddittoria) su un fatto decisivo della controversia. 3.1.- Il profilo di censura concernente il vizio della motivazione è inammissibile perchè non contiene, come momento di sintesi dell'illustrazione dello stesso, "la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione", secondo quanto prescritto dall'art. 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis. 3.2.- A conclusione de|l'illustrazione del profilo relativo alla violazione di norme di diritto è posto il seguente quesito: "se, nel caso in cui sia provato il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare e l'attività del mediatore, spetti alla parte che eccepisce, in causa del suo contegno ingannevole, di aver incolpevommente ignorato l'attività del mediatore, l'onere di provare tale incolpevole ignoranza". Va anzitutto chiarito che chi adduca di aver ignorato che fosse un mediatore chi s'è ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell'affare non svolge un'eccezione in senso proprio, giacchè la conoscenza, in capo alla parte che ha concluso l'affare, della qualità di chi le domandi la provvigione costituisce uno dei fatti costitutivi del diritto ad ottenerla, da provarsi dunque da chi quel diritto faccia valere (in termini, nel senso cioè che la prova della menzionata conoscenza incombe, ai sensi dell'art. 2697 c.c., al mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione cfr. Cass., 15 marzo 2007, n. 6004). Tanto premesso, deve affermarsi che la mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell'opera del mediatore, con la conseguenza che il rapporto (e il diritto alla provvigione) non sorge nei confronti della parte che non sia stata posta in grado di conoscere l'opera di intermediazione ed abbia dunque incolpevolmente ignorato l'attività del mediatore (Cass. 21 luglio 1994, n. 6814, cui adde, ex multis, Cass., 15 giugno 2001, n. 8136). Affinchè sorga il diritto del mediatore alla provvigione è insomma necessario che l'attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà (così, tra le altre, Cass., 9 maggio 2008, n. 11521), non essendo sufficiente che le parti abbiano concluso l'affare grazie all'attività del mediatore se non siano state messe in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta dal predetto e non abbiano perciò neppure potuto valutare l'opportunità di avvalersi o no della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri (come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale si sia ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell'affare). Gli enunciati principi vanno anche in questa occasione ribaditi. Essi sono espressivi del consolidato orientamento di fondo della Corte secondo il quale l'ordinamento non appresta tutela a forme di "mediazione occulta o a sorpresa". 4.- Il ricorso è respinto. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in Euro 14.2000, di cui 14.000 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.
COMUNIONE LEGALE TRA I CONIUGI E PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE: SE MANCA IL CONSENSO DEL CONIUGE IL CONTRATTO È VALIDO?Cassazione, Sez. II, 31 gennaio 2012 1385
In tema di comunione legale tra i coniugi tutti gli atti di disposizione di beni immobili o beni mobili registrati appartenenti alla comunione legale, compiuti da un solo coniuge senza il necessario consenso dell'altro, ovverosia in violazione della regola dell'amministrazione congiunta, sono validi ed efficaci e sottoposti alla sola sanzione dell'annullamento ai sensi dell'art. 184 c.c. in forza dell'azione proponibile dal coniuge (il cui consenso era necessario) entro i termini previsti dalla stessa norma.
A sostegno di tale principio di diritto militano numerose argomentazioni: è stato affermato in particolare che, a differenza della comunione ordinaria, la comunione legale tra i coniugi prescinde rigorosamente dal dato della intestazione formale dei beni, e che, d'altra parte, se le risultanze dei registri immobiliari sono indifferenti per quanto attiene all'accertamento circa l'appartenenza dei beni alla comunione legale, è del tutto arbitrario affermare che la norma in esame non riguardi qualsiasi atto, ma soltanto gli atti concernenti i beni intestati nei registri immobiliari al coniuge disponente.
Rilevato poi che, in mancanza di espresse disposizioni derogatorie, gli effetti della disposizione dell'intera cosa comune nella comunione tra i coniugi soggiacciono alle stesse regole stabilite per la comunione ordinaria, e che nessun argomento autorizza a ritenere che l'art. 184 c.c. preveda che gli atti di disposizione posti in essere da uno solo dei coniugi siano soggetti a sanzioni diverse dalla annullabilità e, quindi, sottoposti ad una disciplina diversa, per giurisprudenza pacifica, tale norma, per l'esigenza di tutelare la rapidità e la certezza della circolazione dei beni in regime di comunione legale, disciplina il conflitto tra il terzo ed il coniuge pretermesso in modo più favorevole al primo, con il regime degli effetti tendente alla conservazione del negozio.
In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita di bene immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro è soggetto alla disciplina dell'art. 184 primo comma c.c., e non è pertanto inefficace nei confronti della comunione, ma solamente esposto all'azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l'esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione.
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