SPESE CONDOMINIALI E OBBLIGHI DI VERIFICA PER L’AGENTE IMMOBILIARE .

SPESE CONDOMINIALI E OBBLIGHI DI VERIFICA PER L’AGENTE IMMOBILIARE

L'obbligo dell'acquirente d'immobile di versare, in solido con il dante causa, i contributi da questi dovuti al condominio è circoscritto al biennio precedente e tale limite va tenuto presente nell'interpretazione della clausola contrattuale relativa all'impegno del promittente la vendita al pagamento delle pendenze condominiali (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2979). Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile).La qualità di condomino di cui all’articolo 1123 del cod. civ. compete in base al titolo della proprietà, cosicchè, l’acquirente di un appartamento posto in un condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni scaturenti da delibera assembleare antecedente all’acquisto. Infatti, in virtù del contratto di compravendita gli sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava su ciascun condomino ai sensi degli artt. 1104 e 1123 del cod. civ. per il solo fatto di avere una quota di proprietà e anzi, in ipotesi di alienazione di tale quota, chi subentra è tenuto, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest’ultimo e non ancora da lui versate al momento dell’alienazione. La Suprema Corte aveva già affermato che la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente  all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 disp. att. e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all'art. 1139 cc., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente lo regolano (Cass. 18.8.2005, n.16975).
La recente sentenza 27 febbraio 2012 n. 2979 sostanzialmente conferma tale orientamento e puntualizza che anche nell'interpretazione della clausola contrattuale relativa all'impegno del promittente la vendita al pagamento delle pendenze condominiali va tenuto presente il limite del biennio stabilito dall’articolo 63 delle disposizioni del codice civile per la solidarietà dell'acquirente per i debiti condominiali del dante causa.
Tenendo conto del vincolo di solidarietà che esiste tra condomino alienante e condomino acquirente, è opportuno che il compratore, prima del rogito accerti la posizione debitoria del venditore nei confronti del condominio e chieda il pagamento dei relativi contributi condominiali dovuti prima della stipula.
L’amministratore può esigere, indifferentemente, la...

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