LA COMUNICAZIONE VERBALE DELL'AVVENUTA ACCETTAZIONE FA SORGERE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE. TRIB. DI MILANO, 12 MARZO 2014, N. 3469
HYPERLINK "http://pluris-cedam.utetgiuridica.it/cgi-bin/downloader.cgi?OPERA=33&FILE=8618741_3469.pdf"TRIB. DI MILANO, 12 MARZO 2014, N. 3469
LA COMUNICAZIONE VERBALE DELL'AVVENUTA ACCETTAZIONE
FA SORGERE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE.-
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La proposta di acquisto accettata, che indichi tutti gli elementi identificativi della futura vendita, compresa anche la data entro la quale sarebbe dovuta avvenire la stipula del rogito, oltre che il prezzo e le caratteristiche del bene, oltre alla previsione della potenziale valenza dello stesso testo contrattuale come preliminare, integra la nozione di affare ai sensi dell'HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00002469',key:'05AC00002469',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"art. 1755 c.c. e del sorgere quindi del diritto alla provvigione. La comunicazione dell'avvenuta accettazione può ben essere data verbalmente e di ciò darsi prova testimoniale o per presunzioni desumibili dal testo delle difese della parte intermediata.-
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IL CASO
Un'agenzia immobiliare con ricorso per decreto ingiuntivo affermava che era stata sottoscritta una proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile per un prezzo di euro 87.000,00. Nel predetto atto il proponente, oltre ad accettare l'attività di mediazione svolta in suo favore dalla società ricorrente, si impegnava a versare la provvigione del 3% oltre IVA sul prezzo di acquisto, entro trenta giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione della proposta. Essendo seguita l'accettazione, il ricorrente invano chiedeva il pagamento della provvigione ed otteneva il decreto ingiuntivo per l'importo richiesto. Si opponeva la controparte rilevando che l'accettazione della proposta non era stata comunicata al proponente, con la conseguenza che il contratto non poteva dirsi sorto, anche perché con raccomandata ricevuta dall'agenzia immobiliare veniva revocata la proposta di acquisto. Veniva altresì richiesta con la predetta raccomandata la restituzione dell'assegno rilasciato all'agenzia in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto. L'opponente negava poi che il contratto posto a fondamento della domanda di pagamento della provvigione potesse considerarsi un preliminare; infatti la sua incompletezza, ad esempio non era indicata la data del rogito, avrebbe potuto al più configurare un semplice atto preparatorio rispetto alla futura vendita, inidoneo, anche per interpretazione invalsa nella giurisprudenza della S.C., a far sorgere il diritto alla provvigione. Inoltre l'opponente affermava di aver fatto presente all'agenzia immobiliare, prima della sottoscrizione della proposta, che il prezzo di vendita avrebbe dovuto essere finanziato con un tasso fisso; invece dopo la sua sottoscrizione gli procurava una forma di finanziamento a tasso variabile. Concludeva quindi non solo per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, ma spiegava riconvenzionale tesa all'ottenimento della restituzione della somma di euro 1.500,00 a titolo di deposito fiduciario.
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LA SOLUZIONE
Con sentenza del 24 marzo 2014, n. 902, il tribunale di Milano, ha rigettato in toto l'opposizione, partendo dalla premessa per cui il diritto alla provvigione ex HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00002469',key:'05AC00002469',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"art. 1755 c.c. sorge quando sia sorto un obbligo alla stipula di una vendita, di cui siano individuati i termini essenziali, ed il cui inadempimento sia sanzionabile anche solo con il risarcimento del danno. Nella fattispecie, peraltro, il diritto alla provvigione per espressa volontà delle parti veniva ancorato alla comunicazione dell'accettazione della proposta da parte del proprietario dell'immobile.
Il giudice ha mosso il suo percorso argomentativo partendo dalla soluzione della questione se in un simile caso possa ritenersi concluso un affare ex HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00002469',key:'05AC00002469',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"art. 1755 c.c., dando una risposta affermativa alla domanda: infatti, nella proposta di acquisto che l'agenzia faceva sottoscrivere all'opponente erano non solo indicati tutti gli elementi identificativi della futura vendita, compresa anche la data entro la quale sarebbe dovuta avvenire la stipula del rogito, oltre che il prezzo e le caratteristiche del bene, ma era espressamente prevista la potenziale valenza dello stesso testo contrattuale come preliminare, in quanto era espressamente stabilito che: "conclusione del contratto preliminare. La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore...". Non poteva quindi trattarsi di un mero negozio preparatorio, ma di un preliminare ad ogni effetto, in particolare sanzionabile con l'esecuzione in forma specifica ex HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00001097',key:'05AC00001097',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"art. 2932 c.c.. o, quando ciò non sia in concreto possibile, con il risarcimento del danno ex HYPERLINK "javascript:kernel.go('bd',%7bmask:'main',pos:0,opera:'05',id:'05AC00003072',key:'05AC00003072',%20callerTicket:%20'',%20userKey:%20'',_menu:'quotidiano'%7d)"art. 1218 c.c. (equivalente monetario del bene promesso in vendita). Non si tratta, in sostanza, di un'opzione, mero atto preparatorio negoziale ed ipotesi in cui non può dirsi sorto il vincolo giuridico alla stipula del contratto e quindi non appare giustificata l'insorgenza del diritto alla provvigione neanche sul piano causale: l'attività di mediazione infatti deve essere stata idonea sul piano giuridico ad obbligare alla stipula della vendita individuata; che poi possa seguire l'inadempimento dell'altro contraente, si tratta a ben vedere di un rischio che non può essere accollato al mediatore, ma è proprio della parte del contratto non inadempiente, così come sarebbe avvenuto se si fosse pervenuti alla stipula di un preliminare senza la HYPERLINK "javascript:LinkReplacer.scroll('_hl_span4')" mediazione di un terzo. Sotto altro profilo, l'istruttoria ha dimostrato che prima della revoca della proposta, sia pure per telefono, era stata data comunicazione dall'agenzia al proponente dell'avvenuta accettazione della proposta. Della circostanza, peraltro, lo stesso opponente mostrava di essere a conoscenza dell'accettazione della...
... continua