Acquisto di immobile abusivo e pattuizione del rischio.

Acquisto di immobile abusivo
e pattuizione del rischio
Sentenza della Corte di Cassazione in materia di acquisto
di immobile urbanisticamente irregolare, legittima la pattuizione del rischio
Con sentenza del 28 giugno 2012, n. 10947, la Corte di Cassazione torna sulla irregolarità della compravendita di immobile abusivo e sui rimedi accordati al compratore.Secondo la S.C. assume rilevanza determinante la conoscenza da parte del compratore dello status quo urbanistico dell'immobile, tanto da non potersi egli dolere ex post della irregolarità urbanistica qualora ne fosse stato a conoscenza.
La somma dei rimedi offerti al compratore dal codice civile vengono elencati dalla Corte di Cassazione come segue:
"In tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali - riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) - sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.
La irregolarità urbanistica non rileva sotto il profilo del "vizio" non trattandosi di anomalia intrinseca alla costruzione dell'immobile; essa va inquadrata, secondo la corte di cassazione, piuttosto sotto il profilo dell'esistenza di oneri a favore di terzi (art 1489 c.c.).
In tal senso la conoscenza dell'acquirente dello stato di irregolarità urbanistica è sufficiente per sollevare il venditore da richieste postume di garanzia.
Tuttavia, secondo la cassazione, qualora le conseguenze della irregolarità possano portare addirittura alla demolizione, ecco che la compravendita perde del suo valore rischiando l'acquirente di rimanere senza l'immobile compravenduto, in tutto o in parte e riaprendo al compratore stesso la possibilità di avere la restituzione del prezzo ex art. 1483 c.c.
Ma le parti possono pattuire il destinatario del rischio di una tale situazione, potendosene, il compratore, assumere completamente il carico ("... a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ...").
"Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal comune, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi caut...

... continua