LA COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE DONATO.

LA COMPRAVENDITA DI UN IMMOBILE DONATO

I problemi legati alla compravendita di immobili donati:
verifiche in via preliminare che l’agente immobiliare deve effettuare al fine di una più sicura e corretta commercializzazione del bene.

Il nostro ordinamento giuridico prevede che, alla morte di una persona, i suoi stretti congiunti abbiano diritto a conseguire la quota di legittima e cioè una quota dell'attivo ereditario da calcolare su una massa composta dalla somma del valore dei beni che il defunto ha lasciato alla sua morte e di quelli che sono stati donati durante la propria vita.
 HYPERLINK "http://www.testolegge.com/codice-civile/articolo-536-2" L'art. 536 cod. civ. individua tre categorie di persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità, indipendentemente dalla volontà del de cuius:
- il coniuge;
- i figli legittimi o naturali (e i loro discendenti);
- gli ascendenti legittimi.
Qualora il valore delle donazioni abbia ecceduto la quota della quale il defunto poteva liberamente disporre, gli eredi legittimari, a cui spetta per legge una parte della massa ereditaria, possono intraprendere la cosiddetta azione di riduzione verso coloro che abbiano beneficiato delle liberalità del de cuius (cioè i donatari), le quali vengono "ridotte" nella misura in cui occorre  per soddisfare i diritti dei legittimari.
Qualora, nel frattempo, l'immobile donato sia stato alienato a terzi, l'art. 563 cod. civ. consente ai legittimari, "premessa l'escussione dei beni del donatario" e cioè dopo avere tentato di ottenere quanto dovuto dal beneficiario della donazione, di esperire la conseguente azione di restituzione nei confronti dei successivi acquirenti.
Sempre lo stesso articolo consente al terzo acquirente di "liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate, pagando l'equivalente in danaro".
A fronte di questo rischio, le banche sono molto restie a concedere un mutuo per l'acquisto di un immobile proveniente da una donazione in quanto,  nell'ipotesi di un'azione di restituzione, l'ipoteca iscritta perderebbe di efficacia e non costituirebbe più garanzia della somma finanziata all'acquirente.
Va ricordato che il calcolo, per valutare se una donazione possa essere stata lesiva del diritto di un erede legittimario, può essere effettuato solo dopo la morte del donante e gli aventi diritto non possono rinunciare all'azione di riduzione prima della morte del donante "né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione".Tale situazione di palese precarietà ed incertezza che accompagnava la commercializzazione di un immobile proveniente da una donazione è stata in parte attenuata con il D.L. n. 35/2005  (convertito nella L. n. 80/2005) e con la L. n. 263/2005 che hanno integrato e parzialmente modificato alcune disposizioni contenute nel nostro codice civile (per visionare nel dettaglio le modifiche apportate, cliccare  HYPERLINK "http://www.iussit.it/aLegOq/Modifiche%20al%20codice%20civile%20(artt.%20561%20e%20563)%20testo%20aggiornato.htm" QUI ).
Una nuova figura introdotta nel nostro codice civile  è l'atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, con il quale i legittimari, anche prima della morte del donante, possono opporsi alla donazione, purché lo facciano entro 20 anni dalla donazione stessa. Le principali caratteristiche di tale atto sono:
- può essere compiuto solo dal coniuge e dai parenti in linea retta;
- deve essere notificato;
- deve essere trascritto;
- è un atto personale e rinunziabile;
- perde effetto se non è rinnovato entro 20 anni dalla sua trascrizione.Una seconda innovazione è stata espressa dall'introduzione del termine ventennale (a decorrere dalla data della donazione) oltre il quale l'azione di restituzione non potrà più essere esercitata nei confronti dell'avente causa (acquirente) del donatario, ponendo così un termine ben preciso entro cui limitare il diritto dell'erede legittimario.Parimenti, i pesi e le ipoteche restano efficaci se la riduzione è richiesta dopo 20 anni dalla donazione.
Un altro termine a tutela dell'acquirente di un immobile donato, posto al fine di facilitarne la circolazione futura, era già contenuto nel punto 8 dell' HYPERLINK "http://www.testolegge.com/codice-civile/articolo-2652" art. 2652 cod. civ. ove prevede che, in caso di domanda di riduzione della donazione, qualora la trascrizione della domanda sia eseguita dopo 10...

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