,$0}}CCCC~~Quesito n. 177: Quali rimedi ha l’acquirente di un immobile occupato da inquilino nei cui confronti è pervenuta regolare disdetta del contratto di locazione da parte del locatore venditore, al fine di ottenerne il rilascio? Per la soluzione del quesito in esame non si può prescindere dall’ analisi dell’art. 1602 c.c. che disciplina gli aspetti del trasferimento a titolo particolare della cosa locata e gli effetti della locazione al terzo acquirente. Tale articolo, infatti, così testualmente dispone: Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.- Di conseguenza, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore, senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’ acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’ immobile in una qualsiasi forma idonea ( Cfr. Cass., sez. III, 14 gennaio 2005, n. 674).- Per converso, il nuovo proprietario è vincolato dal termine di durata della locazione, concordato dagli originari contraenti, con la medesima decorrenza per questi applicabili ( Cfr. Cass., sez. III, 29 novembre 1994, n. 10204).- La stessa Corte di Cassazione, però, ha tenuto a precisare che L’ acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto ( Cfr. Cass., 12 gennaio 1991, n.254).- Con riferimento più specifico all’istituto della disdetta, la giurisprudenza ha stabilito quale è la posizione dell’acquirente di un immobile occupato da conduttore-inquilino nei cui confronti sia pervenuta regolare e tempestiva disdetta del contratto di locazione da parte del venditore-vecchio proprietario; ebbene, in riferimento a tale aspetto la Suprema Corte ha stabilito che Il subentro dell’acquirente dell’ immobile locato nella medesima posizione del locatore alienante, con le stesse obbligazioni ed acquisendone i relativi diritti, comporta che tra le nuove parti prosegue il rapporto originario, anche con le connotazioni assunte in relazione alle vicende che ne contrassegnano lo svolgimento; pertanto, qualora all’atto del trasferimento dell’immobile locato sia stata già data dal locatore-alienante tempestiva disdetta per la scadenza della locazione, il rapporto in cui succede l’ acquirente si configura pure nei suoi confronti siccome condizionato dalla intimata scadenza e quindi non più possibile di ulteriore rinnovazione ( Cfr. Cass., 27 novembre 1984, n. 6140). P.Q.M. Dall’analisi dell’art. 1602 c.c. e dell’orientamento giurisprudenziale in materia, sembra potersi desumere che la vendita dell’ immobile locato comporta la successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione. Al contempo, lo stesso diviene parte nei confronti del conduttore per tutti gli ulteriori diritti ed obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto dopo la data di acquisto, con conseguente sua legittimazione a richiedere il rilascio dell’ immobile alla scadenza, se questa ancora non si sia verificata o, in mancanza della stessa, far valere la tempestiva e formale disdetta che il venditore abbia effettuato nel periodo precedente alla vendita. Si rende noto alla gentile clientela che il presente parere legale ha valore esclusivamente orientativo e non vincolante, in quanto redatto esclusivamente sulla base delle informazioni fornite dal richiedente, per cui ci si riserva ogni definitiva valutazione all’esito dell’esame della documentazione che venga in ipotesi fornita. Si invitano, pertanto, gli utenti a valutare con attenzione l’effettiva sussistenza di analogie con il caso concreto di proprio interesse, declinando ogni responsabilità al riguardo. STUDIO LEGALE ASSOCIATO d’ARAGONA" />

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