,-$Q1HHQuesito n. 243: Se è possibile vendere a terzi un locale adibito ad uso portineria, ma inutilizzato da tempo, nonostante il vincolo di destinazione.- Il portiere è un dipendente del condominio, il cui compito preminente è quello di custodire lo stabile. In virtù dell’opera prestata, specie se è richiesto il servizio notturno, è sovente che il condominio conceda al portiere un alloggio in godimento, gravando un appartamento con tale vincolo.- Come sostenuto più volte dalla giurisprudenza, sono lecite le clausole di un regolamento contrattuale, le quali, al fine di assicurare ai condomini un godimento pieno e tranquillo, pongano limitazioni al libero esercizio delle singole unità immobiliari.- I vincoli di destinazioni imposti agli immobili hanno natura contrattuale e, a differenze delle norme che disciplinano l’esercizio della cosa comune, devono essere pattuite all’unanimità. Esse vincolano gli acquirenti dei singoli immobili indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché essi, negli atti di acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento condominiale, dimostrino di esserne a conoscenza e di approvare il contenuto, anche senza menzione espressa delle singole disposizioni (cfr Cass. civ. 15 giugno 1991, n. 6768).- Questo viene qualificato come un vincolo propter rem, poiché è fondato su una limitazione del diritto del proprietario che è suscettibile di trasmissione anche ai successivi acquirenti (cfr Cass. civ. 25 marzo 2005, n. 6474; e meno recente Cass. civ. 25 agosto 1986 n. 5156).- Nel caso di specie, però, è importante sottolineare che il vincolo di destinazione dell’immobile a portiere non viene esercitato da oltre quindici anni.- La giurisprudenza di merito è stata precisa sulla questione: Il vincolo imposto dalla norma del regolamento condominiale, di natura contrattuale, di conservare all’appartamento del singolo l’originaria destinazione di alloggio del portiere è soggetto a prescrizione estintiva per mancato esercizio (Corte d’Appello di Genova, 4 ottobre 1989). In base all’art. 2946 c. c., ogni diritto si prescrive in dieci anni.- Di conseguenza, trascorso un periodo decennale, tale appartamento potrà essere alienato senza la destinazione di vincolo di portierato.- P.Q.M. Il vincolo che impone di conservare all’appartamento l’originaria destinazione di alloggio del portiere è soggetta a prescrizione estintiva per mancato esercizio.- Si rende noto alla gentile clientela che il presente parere legale ha valore esclusivamente orientativo e non vincolante, in quanto redatto esclusivamente sulla base delle informazioni fornite dal richiedente, per cui ci si riserva ogni definitiva valutazione all’esito dell’esame della documentazione che venga in ipotesi fornita. Si invitano, pertanto, gli utenti a valutare con attenzione l’effettiva sussistenza di analogie con il caso concreto di proprio interesse, declinando ogni responsabilità al riguardo. STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI" />

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