Nº 3530 QUESITO : Se è valido il compromesso (preliminare) di vendita di un appartamento nel caso in cui la società di costruzione fallisce e quali sono i problemi che dovrà affrontare il costituendo condominio?

Traccia del parere: Una Società di costruzione realizza un edificio composto da 6 unità immobiliari una adibita ad ufficio e cinque abitazioni. Prima della dichiarazione di fallimento e la nomina del curatore fallimentare, la Società vende con atto notarile due unità immobiliari, mentre per altre tre unità viene concluso un compromesso, una unità immobiliare rimane di proprietà della società fallita. I proprietari ed i promissari acquirenti prendono possesso degli appartamenti e sostengono spese comuni. I problemi del costituendo condominio sono i seguenti: come ripartire le spese tra i condomini? chi dovrà essere convocato per partecipare all'assemblea condominiale? se viene nominato un amministratore esterno chi sono i suoi referti? Risposta 1. Inquadramento normativo Art. 72 Legge Fallimentare: "Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto. Il contraente può mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell'art. 72-bis. In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno. L'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione della domanda; se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado". Art. 1138, comma 3, cod. civ.: "Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129". Art. 1123 cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Art. 1101, comma 2, cod. civ.: "Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote". 2. Conclusioni Innanzitutto occorre precisare che la legge fallimentare, come emendata dal d.lgs. n.169 del 2007, stabilisce, con particolare riferimento agli immobili ad uso abitativo, che con l'apertura del fallimento del venditore il contratto preliminare (al cui genus deve essere ricondotto il c.d. compromesso, tanto diffuso nella prassi) prosegue tra le parti ed il curatore è tenuto a stipulare il contratto definitivo,se l'immobile è destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente. Limitatamente invece agli immobili ad uso non abitativo si applicherà la regola generale posta sempre dal legislatore del fallimento secondo cui il curatore può scegliere se stipulare il definitivo o sciogliere unilateralmente il contratto. In tale ultima ipotesi l'acquirente, se il preliminare è stato trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, avrà diritto di far valere il proprio credito nel passivo del fallimento senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio speciale (che costituisce una causa legittima di prelazione nel concorso fra i creditori del fallito) sul bene oggetto del preliminare a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto de quo non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento Inoltre, si osserva ancora che dalla sentenza dichiarativa del fallimento l'amministrazione e la disponibilità dei beni del fallito spetta al curatore fallimentare. Ciò necessariamente precisato sugli effetti della sentenza di fallimento per quel che interessa in questa sede, con riferimento al primo ed al secondo interrogativo sottoposto osserviamo che potranno partecipare all'assemblea in cui si dovrà deliberare la formazione del regolamento di condominio e relative allegate tabelle millesimali (la redazione di queste ultime da delegare ad un consulente tecnico), ai sensi dell'art. 1138 cod. civ., con la maggioranza assoluta (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), solamente i proprietari ed il curatore fallimentare, quest'ultimo in rappresentanza del fallimento della società per quattro unità immobiliari, ovvero le tre oggetto del compromesso-preliminare e l'altra che residua, essendo di tali beni la società fallita ancora proprietaria. Per quanto riguarda il terzo interrogativo osserviamo che i referenti dell'amministratore devono essere nominati dall'assemblea di condominio. Infine, limitatamente al quarto interrogativo, osserviamo che le spese cui ci si riferisce – presumiamo quelle per il compenso dell'amministratore piuttosto che per la gestione dei servizi comuni – esse dovranno essere sostenute dai condomini secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ., per la retribuzione dell'amministratore, oppure a seconda del caso concreto secondo uno dei tre criteri previsti dalla medesima norma, riprodotta integralmente al par. 1, per le spese relative a beni e servizi comuni. In mancanza di regolamento di condominio dovrà applicarsi la norma generale di cui all'art. 1101, comma 2, cod. civ., per cui le spese di cui trattasi dovranno ripartirsi fra tutti i condomini in parti uguali, ovvero tra i soggetti proprietari di due unità immobiliari e dal fallimento della società per le quattro restanti. Ma è evidente che per ottenere qualsiasi pagamento in riferimento a queste ultime sarà necessario che il condominio si insinui al passivo della procedura fallimentare.