SENTENZA TRIBUNALE DI MARSALA 16 FEBBRAIO 2004

Locazione: obbligo di garantire la destinazione del bene e presupposizione
Tribunale Marsala, sentenza 16.02.2004
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L’obbligo di garantire la destinazione del bene ad attività commerciale da parte del locatore non è di fonte legale, ma presuppone un’espressa previsione negoziale in tal senso, ovvero può rilevare come oggetto di presupposizione, laddove sia stato tenuto presente da entrambi i contraenti come situazione di fatto imprescindibile per la conclusione dell’accordo.
Lo ha stabilito il Tribunale di Marsala, sez. distaccata di Mazara del Vallo, con la sentenza del 16 febbraio 2004.
Nella motivazione il giudice ha ricordato l’elaborazione giurisprudenziale che ha portato – partendo dal dato normativo di cui all’art. 1467 c.c. e dalle elaborazioni di autorevole dottrina - al riconoscimento dell’istituto vivente della presupposizione, la quale ricorre allorquando una determinata situazione, di fatto o di diritto, passata, presente o futura, di carattere obiettivo - la cui esistenza, il cui venir meno ed il cui verificarsi sia, cioè, del tutto indipendente dall'attività o dalla volontà dei contraenti e non costituisca l'oggetto di una loro specifica obbligazione - possa, pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali, ritenersi tenuta presente dai contraenti medesimi nella formazione del loro consenso, come presupposto avente valore determinante ai fini dell'esistenza e del permanere del vincolo contrattuale, determinandosi l'invalidità o la risoluzione del contratto quando la situazione presupposta, passata o presente, in effetti non sia mai esistita e, comunque, non esista al momento della conclusione del contratto, ovvero quella contemplata come futura (ma certa) non si verifichi.
TESTO INTEGRALE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MARSALA
SEZIONE DISTACCATA DI MAZARA DEL VALLO
in persona del dr. Pier Luigi Tomaiuoli in funzione di Giudice monocratico ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 188 R.G. (e 215/03 ad essa riunita) degli Affari Civili Contenziosi dell'anno 2003, discussa e decisa all’udienza del 10.02.2004 e vertente
TRA
C. SALVATORE, I. GIUSEPPE, C. ROSARIA, C. MARIANNA, elettivamente domiciliati in Mazara del Vallo, piazza Santa Veneranda n. 6, presso lo studio dell’Avv. Francesco Aleo, rappresentante e difensore per procura in calce all’atto di intimazione notificato,
- ricorrenti (e resistenti nel procedimento riunito)-
E
G. ANGELO, elettivamente domiciliato in Mazara del Vallo, Largo delle Sirene n. 3, presso lo studio dell’Avv. Antonella Figuccia, che lo rappresenta e difende come da procura a margine della comparsa di risposta,
- resistente (e ricorrente nel procedimento riunito) -
OGGETTO: sfratto per morosità, risoluzione per inadempimento del locatore, risarcimento danni.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 17.09.2002, C. Salvatore, I. Giuseppe, C. Rosaria e C. Marianna, premesso di essere proprietari di un immobile sito in Mazara del Vallo, Piazza Mokarta, Palazzo Mediterraneo, e di averlo concesso in locazione ad uso non abitativo a G. Angelo, con contratto del 29.12.2001 al canone annuo di euro 9.300; che questi era moroso nel pagamento dei canoni a partire dal maggio 2002 per un ammontare complessivo di euro 3.875,00; tutto ciò premesso, gli intimavano sfratto per morosità, contestualmente citandolo per la convalida e chiedevano l’emissione di ingiunzione di pagamento per tutti i canoni scaduti e quelli a scadere sino allo sfratto.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva G. Angelo, il quale, nel chiedere il rigetto della domanda avversaria, pregiudizialmente deduceva la pendenza innanzi al Tribunale intestato di altro procedimento (n. 108/02) da esso attivato contro i ricorrenti per la risoluzione del medesimo contratto di locazione ed il risarcimento dei danni subiti; che il detto contratto, infatti, era stato stipulato dalle parti ad uso commerciale, in quanto egli avrebbe dovuto esercitarvi l’attività di bar; che per tale motivo, egli, con il consenso e le garanzie di C. Salvatore ed I. Giuseppe, aveva stipulato altro contratto con tale Sinacori Vincenzo per l’acquisto dell’azienda esercitata nel predetto immobile, già adibito a bar; che, tuttavia, dopo aver sostenuto diverse spese e pagato parte del corrispettivo della cessione, si era accorto di essere stato raggirato dagli odierni ricorrenti e dal Sinacori; che, infatti, l’immobile locato era risultato inidoneo all’uso pattuito in quanto destinato ad autorimessa, con conseguente impossibilità di mutare destinazione d’uso; che aveva proposto nel procedimento già citato (108/02) anche domanda di risoluzione del contratto di cessione d’azienda intercorso con il Sinacori; tutto quanto sopra dedotto, chiedeva, in via pregiudiziale, la riunione dei due procedimenti citati; nel merito, si opponeva alla risoluzione del contratto.
Chiusa la prima fase del procedimento con il diniego dell’ordinanza provvisoria di rilascio, veniva disposta la trasformazione del rito ordinario in rito locativo ex artt. 667 e 426 c.p.c., con assegnazione del termine perentorio per l’integrazione degli atti mediante il deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Il giudizio, estintosi per inattività delle parti ex art. 309 c.p.c., veniva riassunto dai ricorrenti e, all’udienza del 10.02.2004, veniva disposta la riunione con il procedimento n. 215/03, nel quale il G. aveva agito – a seguito di separazione dal procedimento108/02 già detto, intentato sia contro il Sinacori che contro i ricorrenti in epigrafe – per la risoluzione del contratto di locazione ed il relativo risarcimento dei danni per gli stessi motivi spiegati in opposizione alla domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dalle controparti.
All’udienza del 10.02.2004 la causa, istruita con produzione di documenti, è stata discussa e decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Entrambe le parti hanno agito per la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra di esse ed avente ad oggetto un locale sito in Mazara del Vallo, alla piazza Mokarta, deducendo rispettivi inadempimenti agli obblighi nascenti dallo stesso.
La domanda di risoluzione avanzata dai locatori è fondata, mentre (necessariamente) non lo è quella spiegata dal conduttore per i motivi che dappresso si espongono.
2. E’ pacifico che il G. non abbia corrisposto i canoni dal maggio al settembre 2002 (mese della notificazione dell’atto d’intimazione).
Quel che bisogna da valutare è se tale circostanza integri o meno inadempimento colpevole, ovvero costituisca legittima facoltà di autotutela esercitata in presenza dell’inadempimento della controparte, alla luce del diritto di cui all’art. 1460 c.c..
2.1 E’ logicamente preliminare, dunque, vagliare le difese del conduttore per verificare la sussistenza o meno di un inadempimento in C. ai locatori, che il G. ha dedotto rispetto ad un asserito obbligo contrattuale di garantire la destinazione del bene ad attività commerciale, precipuamente ad uso di bar.
Siffatto obbligo, tuttavia, non è individuabile in C. alla parte locatrice.
Esso, in primo luogo, non è di fonte legale, posto che la normativa codicistica in materia di locazione agli artt. 1575 e 1576 non enuclea tra gli obblighi del locatore quello di garantire una particolare destinazione dell’immobile locato.
Può ben essere di fonte negoziale, ma - come la suprema Corte di Cassazione, con motivazione condivisa da questo Giudice (salvo quanto si preciserà innanzi in tema di presupposizione), ha avuto modo di chiarire in due diverse occasioni - “la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che esso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2000, n. 4598; Cass. 3154 del 13.07.1977; ed argumenta nel medesimo senso ex Cass. ci...

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