QUESITO N. 113: Se la dichiarazione del valore catastale quale corrispettivo di compravendita elimina tutti i possibili problemi che possono derivare dalla dichiarazione di un prezzo diverso da quello effettivamente intervenuto.
QUESITO: Se la dichiarazione del valore catastale quale corrispettivo della compravendita elimina tutti i possibili problemi che possono derivare dalla dichiarazione di un prezzo diverso da quello effettivamente intervenuto.-
PROSPETTO REDATTO DAL NOTAIO PETRELLI
E’ diffusa la convinzione che – ove si dichiari, in una compravendita, un prezzo corrispondente all’importo della rendita catastale, rivalutata con i coefficienti previsti dalla legge – parte venditrice e parte compratrice siano al riparo da qualsiasi possibile conseguenza, civilistica o fiscale, derivante dall’eventuale simulazione del prezzo (ossia dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito).
Il presente prospetto informativo intende sfatare tale luogo comune, evidenziando le principali conseguenze del comportamento sopra descritto. Si ribadisce, pertanto, che l’unico comportamento corretto, sicuro e tranquillizzante per entrambe le parti – la cui conseguenza è, ovviamente, un maggior onere immediato in termini di imposte indirette e di oneri notarili da pagare al momento dell’atto – consiste nel dichiarare, negli atti di compravendita, l’intero prezzo pattuito.
1) – Sanzione fiscale per l’occultazione di corrispettivo e privilegio dello Stato. - Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza suddetta (art. 72 D.P.R. 131/1986). - Detta sanzione e’ applicabile anche quando il corrispettivo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali, e quindi anche quando non vi è possibilità di accertamento di valore da parte dell’ufficio (Cassazione, sentenze 28 ottobre 2000 n. 14250; 24 luglio 2002 n. 10808). - A garanzia del credito d’imposta di cui sopra, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (art. 2772 del codice civile), con la conseguenza che gli immobili stessi possono essere espropriati, a soddisfacimento del menzionato credito d’imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.
2) – Sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio. - Se il prezzo (o la parte di esso non dichiarata in atto) viene pagato, in parte, in contanti (ovvero con assegni bancari trasferibili, anche frazionati), e l’importo del c o r r i s p e t t i v o t o t a l e e c c e d e l a s o m m a d i ¬ 1 2 . 5 0 0 , s o n o a p p l i c a b i l i l e s a n z i o n i p r e v i s t e d a l l a n o r m a t i v a a n t i r i c i c l a g g i o ( a r t . 1 d e l D . L . 3 m a g g i o 1 9 9 1 n . 1 4 3 , c o n v e r t i t o i n l e g g e 5 l u g l i o 1 9 9 1 n . 1 9 7 ; g l i i m p o r t i s o n o s t a t i a d e g u a t i c o n D . M . 1 7 o t t o b r e 2 0 0 2). Cio’ comporta, in concreto, la possibile applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40 per cento dell'importo trasferito. Ovviamente, il pagamento di una parte di corrispettivo, non dichiarata in atto, con assegni, comporta il rischio, in sede di eventuali accertamenti bancari da parte del fisco, dell’applicazione della sanzione per l’occultazione di corrispettivo (v. sopra).
3) - Sanzioni per l’eventuale mancata dichiarazione di redditi e violazioni in tema di imposta sul valore aggiunto. - In determinati casi (ad esempio, vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; vendita di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto), la plusvalenza (cioe’ il guadagno consistente nella differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di rivendita) è tassabile, e va quindi denunziata nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986). Ai suddetti fini, rileva ovviamente il prezzo effettivamente pattuito, e non quello – eventualmente inferiore – dichiarato in atto. L’eventuale simulazione del prezzo può essere fatta valere dal fisco ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se acclarata, comporta quindi, nei suddetti casi, anche l’applicazione delle sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. - la predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita, laddove quest’ultimo abbia rilevanza ai fini delle imposte sui redditi, e sia quindi denunciato nella dichiarazione un minor reddito imponibile, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta (art. 1, comma 2, del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471). Trattandosi di atto soggetto ad IVA, la simulazione del prezzo, e quindi la fatturazione di un minor importo, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa dal 100 % al 200 % della differenza di imposta (art. 5, comma 4, del D. Lgs. 471/1997). - Nei casi piu’ gravi, la predisposizione di un contratto simulato nell’indicazione del prezzo di vendita di molto inferiore al reale, allo scopo di riportare in dichiarazione dei redditi – ovvero ai fini dell’imposta sul valore aggiunto – un minore incasso, integra l’attività fraudolenta di supporto necessaria per la configurabilità del reato di frode fiscale (sentenze della Corte di Cassazione penale 12 maggio 1999 e 1 ottobre 1996; ora articoli 3 e 4 del D. Lgs. 10 marzo 2000 n. 74).
4) - Detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. - L’art. 13-bis, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 prevede la detrazione dal reddito delle persone fisiche degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, dipendenti da mutui ipotecari “contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 7 milioni di lire (euro 3.615,20). L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. La detrazione spetta esclusivamente fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita; cio’ puo’ determinare una rilevante perdita economica a carico del mutuatario-compratore.
5) – Maggiore plusvalenza in caso di successiva rivendita. - Ricorrendo i presupposti – in caso di successiva rivendita di un immobile acquistato dichiarando un prezzo simulato – di tassazione della plusvalenza, evidentemente quest’ultima sarà tanto maggiore, quanto minore è stato il prezzo dichiarato all’atto dell’acquisto.
6) - Prelazioni legali e diritto di riscatto. - La legge pre...
... continua