Se è esclusa la responsabilità del mediatore ove l'ipoteca sia stata iscritta pochi giorni prima del preliminare.-
Mediatore, obbligo di corretta informazione e indagini di natura tecnico-giuridica
Cassazione , sez. III civile, sentenza 18.01.2006 n° 822
Il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge n° 39 del 1989.
E' quanto stabilito dalla Terza Sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 822 del 18 gennaio 2006.
La Suprema Corte ha, altresì, precisato che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure catastali ed ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell’immobile da pesi e vincoli (sull’argomento vedi anche Cass. Civ. nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004).
Suprema Corte di Cassazione
Sezione Terz a C i v i l e
S e n t e n z a 1 8 g e n n a i o 2 0 0 6 n ° 8 2 2
S v o l g i m e n t o d e l p r o c e s s o
I r i c o r r e n t i s i g n o r i R e m o e M a r i a , c o n i u g i , d e d u c o n o q u a n t o s e g u e . I n d a t a 0 6 d i c e m b r e 1 9 9 5 s t i p u l a n o u n c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d i c o m p r a v e n d i t a c o n i l s i g n o r E g i d i o p e r l a c q u i s t o d i u n a p p a r t a m e n t o s i t u a t o n e l l o s t a b i l e d i V i a P . i n V e r o n a e v e r s a r o n o u n s o m m a p a r i a ¬ 2 5 . 8 2 2 , 8 4 a t i t o l o d i c a p a r r a . L e t r a t t a t i v e s i s v o l s e r o c o n l i n t e r m e d i a z i o n e d e l l o S t u d i o I m m o b i l i a r e s . a . s . e s p e c i f i c a t a m e n t e d e l s o c i o a c c o m a n d a t a r i o L u c a . N e l p r e l i m i n a r e e r a p r e v i s t o c h e l i m m o b i l e s a r e b b e s t a t o t r a s f e r i t o l i b e r o d a i p o t e c h e . E r a i n v e c e r i s u l t a t o , d o p o l a f i r m a d e l p r e l i m i n a r e , c h e i l b e n e e r a g r a v a t o d a d u e i p o t e c h e : u n a v o l o n t a r i a , i s c r i t t a n e l 1 9 9 2 , p e r ¬ 6 4 5 . 5 7 1 , 1 2 , e u n a g i u d i z i a l e i s c r i t t a i l 2 1 n o v e m b r e 1 9 9 5 , p e r ¬ 2 6 6 . 3 7 0 , 1 1 . I l m e d i a t o r e L u c a n o n a v e v a a v v e r t i t o i c o n i u g i d e l l e s i s t e n z a d i t a l i i p o t e c h e i s c r i t t e p e r c o s ì g r a n d i i m p o r t i p u r s e g u e n d o d a a n n i g l i i n t e r e s s i p a t r i m o n i a l i d e l s i g n o r E g i d i o . A s e g u i t o d i d i f f i d a a d a d e m p i e r e , s p e d i t a d ai coniugi il 28 dicembre 1995 e rimasta senza risposta, il contratto si risolse di diritto senza che alcuna somma venisse restituita dal signor Egidio. Il signor Luca si fece inoltre anticipare il compenso per mediazione a carico del signor Egidio. Di fronte al dissesto di quest’ultimo i coniugi si videro costretti ad agire nei confronti dello Studio Immobiliare s.a.s. e del suo socio accomandatario Luca per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
La domanda venne respinta in primo grado dal Tribunale di Verona con sentenza n° 526 del 15.03.99 – 07.04.99 che compensò interamente le spese processuali.
L’appello proposto dai coniugi è stato quindi respinto dalla Corte di Appello di Venezia che ha condannato gli appellanti al pagamento delle spese del grado.
Nel motivare tale decisione la Corte veneziana ha rilevato che il mediatore non poteva considerarsi tenuto a compiere attività che esulavano dalle sue specifiche competenze, quali le ricerche ipocatastali. D’altra parte ha rilevato la Corte che l’esistenza di un mutuo garantito da ipoteca, conosciuta dai coniugi, non impedì loro la sottoscrizione del contratto preliminare mentre la mancata stipulazione del contratto definitivo fu piuttosto ascrivibile al successivo dissesto del promettente venditore che non solo impedì la cancellazione delle ipoteche già iscritte ma provocò la iscrizione di nuove ipoteche e la perdita delle somme già versate da parte dei promissari compratori. Tali iscrizioni, ha rilevato ancora la Corte veneziana, erano state portate tempestivamente a conoscenza dei coniugi proprio da parte del signor Luca che aveva consigliato di sospendere i pagamenti.
Contro tale decisione ricorrono ora per cassazione i coniugi deducendo la violazione e falsa applicazione degli articoli 1175, 1176, 1375, 1489 del codice civile e della legge n° 39 del 1989, nonché il difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. In particolare i ricorrenti imputano alla sentenza di appello, da una parte, la violazione dei principi generali in materia di responsabilità professionale del mediatore immobiliare e, dall’altra, l’errata interpretazione del motivo di impugnazione proposto in appello e l’erronea interpretazione e valutazione di un elemento di fatto.
Si difendono con controricorso lo Studio Immobiliare s.a.s. ed il signor Luca.
Da parte dei ricorrenti è stata depositata memoria difensiva ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato e va respinto.
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dei principi sanciti dal codice civile in materia di responsabilità professionale del mediatore immobiliare. In particolare ritengono che la Corte di Venezia non abbia applicato il principio sancito dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 6389/2001 e Cass. 6714/2001) secondo cui il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione delle parti che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dalla legge n° 39 del 1989, e l’obbligo di non comunicare (oltre ovviamente a circostanze non veritiere) circostanze di cui egli non conosca l’attendibilità senza avvertire che si tratta di notizie non controllate.
La lettura della motivazione della Corte di Appello di Venezia smentisce che tali principi siano stati violati o disapplicati nel caso in esame. La Corte afferma infatti che, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnico-giuridica (quali le visure catastali ed ipotecarie). Si tratta di una affermazione pienamente condivisibile e che si trova costantemente riaffermata nella giurisprudenza di questa Corte (oltre alle sentenze citate dai ricorrenti si vedano anche le successive pronunce della Cassazione nn. 7630/2002, 16009/2003, 13767/2004).
Non risulta poi in nessun modo che la Corte abbia negato l’obbligo del mediatore a una corretta informazione delle parti. Nella valutazione concreta del caso in esame la Corte ha implicitamente tenuto conto delle doglianze dei ricorrenti e ha escluso che una responsabilità professionale del signor Luca fosse configurabile sulla base di una serie di circostanze che i ricorrenti non hanno contestato: A) l’assenza della prova del conferimento di un incarico diverso dalla semplice mediazione; B) la conoscenza dell’esistenza di una ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo bancario; C) la disponibilità dei coniugi a stipulare il contratto preliminare; D) l’esistenza di contratti diretti dei promissari acquirenti con il promettente venditore il quale aveva prospettato la possibilità di trasferire la garanzia ipotecaria su altro appartamento ubicato nello stesso stabile oltre ad essersi comunque impegnato, come già stato detto, a trasferire l’immobile libero da ipoteche al momento della stipula del contratto definitivo; E) il comportamento tenuto dal ...
... continua