Se il condomino ha il diritto di sopraelevare quando non sia proprietario esclusivo dell'intera terrazza"

Condominio negli edifici: facoltà di sopraelevare e validità della transazione
Cassazione , sez. II civile, sentenza 24.02.2006 n° 4258


La facoltà di sopraelevare concessa dall'art. 1127 c.c., comma 1, al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, ove l’ultimo piano appartenga, pro diviso a più proprietari, spetta a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione e nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1127 c.c., comma 2 e 3.-
E' questo il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 4258 depositata il 24 febbraio 2006.-
Nella decisione in esame la Suprema Corte ha inoltre ricordato che la transazione avente ad oggetto i beni comuni è un negozio dispositivo, e pertanto per essere validamente conclusa dall’amministratore necessita non dell’autorizzazione della maggioranza dell’assemblea ma del consenso di tutti i condomini.-

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
SENTENZA 24-02-2006, n. 4258
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 27/2/92 il condominio di Via ....... convenne in giudizio davanti al Tribunale di Roma, l'Arch. S.F. deducendo: che, a seguito di vertenza, in base alla quale il convenuto aveva citato in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, subite dall'appartamento di sua proprietà, era intervenuta fra le parti, in sede di conciliazione giudiziale, una transazione in forza della quale lo S. veniva autorizzato ad eseguire una copertura, a fini igienici, del cassone di rifornimento idrico collocato dallo stesso, in assenza di autorizzazione del condominio, sul lastrico solare, e lo S. rinunziava a richiedere il risarcimento danni subiti dal suo appartamento; che tale transazione era subordinata alla ratifica da parte dell'assemblea che non solo non intervenne, ma fu espressamente deciso, con delibera 1.10.1991, di non ratificare, attese le violazioni urbanistiche e di progetto commesse dallo S. che aveva costruito un vero e proprio appartamentino collegato a quello sottostante di sua proprietà, occupando parte del lastrico solare condominiale.-
Chiedeva, pertanto, la demolizione di quanto edificato dallo S. sul lastrico solare, la chiusura dell'asola creata fra l'appartamento del medesimo ed il lastrico solare di proprietà comune, il ripristino dello statu quo ante, oltre al risarcimento danni.-
Lo S., costituitosi, contestava la domanda attrice asserendo di essere stato autorizzato dal condominio ad eseguire i lavori in forza dell'accordo intervenuto fra le parti in sede di conciliazione giudiziale; chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale che fosse affermato il suo diritto di eseguire le opere ai sensi dell'art. 1127 c.c. con condanna del condominio al risarcimento dei danni per l'omessa manutenzione del lastrico solare nella misura accertata dal C.T.U., nella causa dal medesimo precedentemente intentata contro il condominio.-
Espletata C.T.U. il Tribunale con sentenza 2.12.96 accoglieva la domanda del condominio, con condanna dello S. alla demolizione di quanto abusivamente costruito, al ripristino dello stato dei luoghi; dichiarava l'insussistenza del diritto dello S. di sopraelevare; condannava il Condominio al pagamento in favore del convenuto della somma di L. 43.000.000 a titolo di risarcimento danni per le infiltrazioni.-
Su impugnazione principale dello S. ed incidentale del condominio, la Corte d'Appello di Roma, con sentenza 05/09/2001, respingeva l'appello principale ed in parziale accoglimento dell'appello incidentale riduceva in L. 35.000.000 oltre interessi la somma dovuta allo S. a titolo di risarcimento danni.-
Dopo aver premesso che la conciliazione giudiziale, pur potendo avere contenuto di transazione, presuppone in ogni caso l'incontro di volontà delle parti, afferma la Corte d'Appello che, non avendo l'amministratore condominiale, di per sè, il potere di disporre delle cose comuni (nella specie il lastrico solare), era onere dello S., che assumeva la dipendenza della legittimità della realizzazione da lui effettuata sul lastrico solare, dalla validità della conciliazione, dimostrare l'esistenza del potere dispositivo dell'amministratore o l'intervenuta ratifica della conciliazione giudiziale, in applicazione dei principi che regolano il fenomeno del falsus procurator; rilevando altresì che, sebbene nella citazione introduttiva del giudizio, il condominio aveva dedotto soltanto la mancata ratifica della transazione da parte dell'assemblea condominiale, tale linea difensiva presupponeva che l'amministratore avesse agito fuori o con eccesso dei suoi poteri. Poichè con l'atto di conciliazione lo S. era autorizzato non solo a completare i lavori tendenti ad incorporare una parte del lastrico solare ed a realizzare su di esso una cubatura, disponendosi in via perenne del lastrico necessario per la copertura e le modifiche relative al volume tecnico, afferma la Corte d'Appello che giustamente il Tribunale ha ritenuto non opponibile al condominio il negozio posto in essere dall'amministratore in quanto non ratificato dall'assemblea; trattandosi di sottrarre in via definitiva una parte del lastrico solare all'uso comune occorreva il consenso di tutti i condomini mai intervenuto nè dedotto; e l'onere che lo S. si era assunto, di trascrivere il verbale di conciliazione, dimostrava che l'accordo aveva la funzione di trasferire allo stesso una parte del lastrico solare, tant'è che la realizzazione del manufatto rendeva più che concreta la possibilità di un uso abitativo con interdizione all'uso comune di parte del lastrico solare.-
Conclude sul punto la Corte d'Appello che non essendo intervenuti tutti i condomini nell'assemblea con cui si era autorizzato l'amministratore a stipulare l'accordo con lo S. nè avendo mai una assemblea totalitaria ratificato il suddetto accordo, la condanna al ripristino dello stato dei luoghi andava confermata.-
Quanto al diritto a sopraelevare reclamato dallo S. afferma la Corte d'Appello che esso è da escludere nel caso di specie, in quanto la norma ( art. 1127 c.c.) presuppone la proprietà esclusiva del lastrico solare e consente al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare sempre che sia proprietario dell'interno ultimo piano e non di una parte di esso, come nella specie, è lo S..-
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione lo S..-
Resiste con controricorso e ricorso incidentale il condominio.-
Entrambe le parti hanno depositato memorie.-
Motivi della decisione
Deduce il ricorrente principale a motivi di impugnazione:
1) la falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, di rappresentanza, di validità delle deliberazioni condominiali, conconseguente violazione dell'art. 2697 c.c. e art. 345 c.p.c. e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5;
- per avere la Corte d'Appello nel ritenere l'accordo transattivo di cui al verbale di conciliazione giudiziale 17.11.1989, inidoneo a produrre effetti giuridici, per carenza del potere rappresentativo dell'amministratore del condominio che l'ha sottoscritto, erroneamente:
A) affermato essere onere del ricorrente, convenuto in giudizio provare l'esistenza del poter dispositivo a favore dell'amministratore o l'intervenuta ratifica assembleare dell'accordo di cui alla conciliazione giudiziaria, nonostante: 1) spettasse al condominio, attore in giudizio, che negava la produzione di effetti del negozio, l'onere di dimostrare di non aver prestato alcun consenso al suo perfezionamento; 2) le clausole di cui al verbale di conciliazione escludessero la volontà delle parti di condizionare l'efficacia delle obbligazioni discendenti dalla transazione ad una successiva formale approvazione da parte dell'assemblea condominiale, dal momento che: 2-1) l'amm.re era stato autorizzato alla stipula dell'accordo dalla delibera dell'assemblea straordinaria del 19.X.1989 edotta del progetto, presentato dal ricorrente alla ripartizione urbanistica del comune ed allegato al verbale di conciliazione; 2-2) la necessità di una successiva verifica dell'assemblea denotasse l'assenza di volontà transattiva; 2-3) l'eventuale discrepanza tra l'atto autorizzato e quello concluso - per essere stato posto in essere dall'amm.re privo di poteri o superandone i limiti rendesse inefficace l'accordo indipendentemente dall'operatività di qualunque meccanismo condizionante l'efficacia;
B) ritenuto aver l'amministratore superato i limiti del mandato ricevuto nonostante: 1) la tesi dell'eccesso di rappresentanza dell'amm.re fosse stata formulata per la prima volta in appello, introducendo, inammissibilmente, un tema di indagine e di decisione completamente diverso; 2) l'autorizzazione all'amm.re fosse stata conferita in funzione di una proposta transattiva formulata dal ricorrente e trasmessa al condominio; 3) l'assemblea condominiale non avesse avanzato proposte alternative e fosse consapevole che il progetto presentato al comune non dovesse essere modificato, ma solo completato;
C) ritenuto che, trattandosi di disporre di una cosa comune (il lastrico solare), la delibera avrebbe dovuto essere approvata da tutti i condomini, nonostante: 1) in nessun caso sia previsto che le deliberazioni debbano essere approvate con il consenso unanime di tutti i condomini; 2) trattandosi, nella specie, non di trasferimento, ma di concessione in uso di parte del lastrico solare, di cui il condominio continuava a restare proprietario (come risultava dalla quantificazione di un corrispettivo, sia pur simbolico, posto a carico del ricorrente per la concessione del diritto di uso) la delibera assembleare non richiedesse il consenso di tutti i condomini; 3) l'onere di trascrivere il verbale di conciliazione non poteva ritenersi indice della volontà di trasferire la proprietà del lastrico solare, dal momento che la trascrizione è prevista anche per gli atti che costituiscono o modificano il diritto di uso;
2) la violazione e falsa applicazione dell'art. 1127 c.c., con conseguente omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5: - per avere la Corte d'Appello, nel confermare il rigetto della domanda riconvenzionale con cui il ricorrente aveva chiesto l'accertamento del diritto di sopraelevare, erroneamente:
A) ritenuto che l'art. 1127 c.c. presupponga la proprietà esclusiva del lastrico solare da parte di chi intenda costruire, mentre la norma nell'attribuire la stessa facoltà anche al proprietario dell'ultimo piano fa ritenere che la titolarità esclusiva del bene non sia un presupposto necessariamente valevole per entrambe le ipotesi;
B) ritenuto eh il diritto di sopraelevare ex art. 1127 c.c., spetti al proprietario esclusivo dell'intero ultimo piano, nonostante: 1) la norma riconduca l'esclusività al solo lastrico solare; 2) la negazione della facoltà di sopraelevare al proprietario di parte dell'ultimo piano non trovi alcuna giustificazione e, comunque, non sia stata motivata dalla Corte d'Appello e contrasti con la giurisprudenza di legittimità che consente, al proprietario della terrazza di copertura, a livello dell'adiacente appartamento, di sopraelevare;
3) la violazione e falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di risarcimento del danno, con conseguente falsa applicazione dell'art. 2041 cod. civ.; l'omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360c.p.c., nn. 3 e 5;
- per avere la Corte d'Appello, nell'accogliere parzialmente l'appello incidentale del condominio, ERRONEAMENTE riconosciuto come dovute allo S. le sole spese sostenute per l'eliminazione delle infiltrazioni alle pareti del suo appartamento, e quelle per rendere impermeabile la parte del lastrico solare posta al di sopra di esso; nulla riconoscendo per il completamento dei lavori autorizzato dal condominio che ha tratto da essi, conseguentemente, un ingiustificato arricchimento.-
Deduce il condominio, ricorrente incidentale a motivo di impugnazione l'errata decisione della Corte d'Appello per aver riconosciuto allo S. le spese sostenute dal medesimo per rendere impermeabile la parte del lastrico solare posta al di sopra del suo appartamento, nonostante: A) le pretese infiltrazioni fossero state determinate dall'attività abusiva dello S., che ha compromesso la tenutadel lastrico solare; B) al ricorrente NON spettasse alcunchè a titolo di danni per avere egli provocato maggiori svantaggi al condominio, con l'interdizione all'uso comune di parte del lastrico solare, e con la riduzione di aria e luce ai piani sottostanti.-
Va disposta, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. la riunione dei ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.-
L'eccezione di inammissibilità del ricorso principale sollevata dal condominio, va disattesa.-
L'esposizione sommaria dei fatti, di cui all'art. 366 c.p.c., n. 3 infatti, può ritenersi, nella specie, sufficientemente svolta, in quanto attraverso la trascrizione del fatto, così come riportato nella sentenza impugnata, integrato dalle considerazioni svolte nei motivi di ricorso, è ben possibile rendersi conto delle vicende processuali, fra le parti e sulle quali si incentrano le censure proposte.-
Passando, quindi, all'esame del ricorso principale, il 1^ motivo è infondato.-
Trattandosi di interdire, in via definitiva, all'uso comune, una parte del lastrico solare di proprietà di tutti i condomini pro indiviso; e, quindi, anche senza trasferire la proprietà, ma costituendo su di esso un diritto di uso esclusivo a favore dello S. (diritto che, ritenuto soggetto a trascrizione, come argomenta la difesa del ricorrente, dovrebbe configurarsi come diritto reale); (trattandosi) cioè di porre in essere, comunque, un atto di disposizione, che implica una diminuzione del diritto di proprietà comune, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale, che decide con il criterio delle maggioranze, autorizzare l'amm.re del condominio a concludere transazioni che abbi...

... continua