Se ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il cortile condominiale e l'appartamento è necessaria l'appartenenza in proprietà al medesimo soggetto, nonchè la contiguità tra i due beni.-

Condominio: sul vincolo pertinenziale tra il cortile e l'appartamento
Cassazione , sez. II civile, sentenza 02.03.2006 n° 4599

Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto, nonchè del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale, e non al proprietario di esso.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4599 del 2 marzo 2006, ricordando che l'accertamento della sussistenza degli elementi soggettivi ed oggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenziale fra due immobili e consistenti nella volontaria e permanente destinazione di uno dei due beni al servizio dell'altro, comporta un giudizio di fatto, come tale incensurabile in sede di legittimità, se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici.
Nel caso di specie la Suprema Corte ha confermato la desisione di merito che aveva escluso la natura pertinenziale di uno spiazzo del cortile antistante l'edificio condominiale rispetto all'appartamento del ricorrente.


SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
SENTENZA 02-03-2006, n. 4599
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 22 ed il 23/10/1997, P. F., proprietario della nuda proprietà di metà della quota ideale dello spiazzo adibito a cortile di circa 100 mq. antistante il fabbricato in ......., conveniva in giudizio davanti alla pretura di Napoli (poi Tribunale), sezione distaccata di P., D.M.V. e C.M.R., i quali, proprietari di appartamenti rispettivamente ai nn. 40 e 38 della predetta via, vantando un presunto diritto di uso sul cortile, vi facevano sostare autovetture di parenti ed amici; ciò premesso, chiedeva declaratoria di insussistenza, in capo ai convenuti, del diritto di uso del cortile, per intrasmissibilità dello stesso e per non uso.
Si costituivano entrambi i convenuti, i quali replicavano che il diritto di uso del cortile in contestazione era previsto nei rispettivi titoli di acquisto e nei titoli dei loro danti causa e chiedevano, pertanto, il rigetto della domanda.
Interveniva volontariamente nel giudizio F.U., usufruttuaria del bene, aderendo alla domanda proposta dall'attore.
Con sentenza del 17-8-2000, l'adito Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando inesistente il diritto di uso dei convenuti e condannandoli al pagamento delle spese processuali. Proposto appello da D.M.V., e costituitisi P.F. e F.U. per resistervi, la Corte di Appello di Napoli, con sentenza del 2 luglio 2002, pronunciata nella contumacia di C.M.R., ha rigettato l'appello, condannando l'appellante alle spese del grado, con la motivazione che qui di seguito si riassume.
Ha spiegato, innanzitutto, la Corte Territoriale che non esiste alcun vincolo pertinenziale tra il cortile oggetto di causa e l'abitazione dell'appellante ai sensi della L. n. 765 del 1967, art. 18 (che ha trovato conferma nella successiva L. n. 122 del 1982), in quanto il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui alla citata norma non può riguardare, come ha chiarito la Suprema Corte, le costruzioni anteriori all'entrata in vigore della norma stessa; e, nel caso che ne occupa, deve escludersi il vincolo di pertinenzialità di natura pubblicistica, perchè l'edificio risulta costruito in epoca antecedente all'entrata in vigore della predetta legge.
Deve escludersi, poi, anche il vincolo di pertinenzialità previsto dall'art. 817 c.c., non essendovi agli atti la prova nè dell'elemento soggettivo nè del rapporto funzionale tra cosa accessoria e cosa principale, che sono richiesti per la configurabilità della natura pertinenziale della prima.
D'altra parte, proprio la previsione del diritto di uso del cortile negli atti di trasferimento dell'appartamento è la riprova, secondo la Corte, dell'inesistenza del vincolo pertinenziale, che, se esistente, non avrebbe richiesto la creazione di un apposito diritto di uso del cortile.
Per rispondere, infine, al terzo motivo di appello, la Corte ha rilevato che la deroga alla incedibilità di siffatto diritto prevista nell'atto di compravendita per notaio Golia del 24-11-1963, con cui le venditrici D.R. avevano ceduto il diritto di uso sul cortile in oggetto agli acquirenti D.L., con la specificazione che esso doveva intendersi a favore degli acquirenti e del loro aventi causa, non è stata prevista nè nell'atto di trasferimento del 26-7-1986 da D.L. a M. V. nè in quello successivo del 16-10-1987 da quest'ultimo a D.M.V., essendosi stabilito in detti atti semplicemente il "trasferimento del diritto proporzionale di uso, sosta e parcheggio sul piccolo spazio antistante il fabbricato";
cosicchè, quando con il predetto atto 16-10-1987 M. ha venduto a D.M. il diritto di uso su detto cortile, non avendo egli previsto con i suoi danti causa alcuna deroga alla cedibilità di tale diritto, ha violato quanto disposto dall'art. 1024 c.c..
Ricorre per la cassazione della sentenza D.M.V. con un unico articolato motivo. Resiste con controricorso P. F..
Non ha svolto attività processuale F.U..
Il ricorrente ha depositato memoria.
Motivi della decisione
Il ricorrente denuncia, con un unico motivo:
"Violazione e falsa applicazione di legge ( art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione agli artt. 817, 1024 e 1362 c.c., e ss. nonchè della L. n. 765 del 1967, art. 18). Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ( art. 360 c.p.c., n. 5)", con riferimento ai seguenti punti:
a) ...

... continua