QUESITO N. 124: E' possibile vendere separatamente box auto rispetto alla unita' immobiliare?

QUESITO 124: le pertinenze immobiliari - e' possibile vendere separatamente box auto rispetto alla unita' immobiliare?

Le materia delle pertinenze trova la sua disciplina nelle disposizioni degli artt. 817-818- 819 del c.c.-
“Le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole al servizio od ornamento di un'altra cosa . Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.-
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.”-
Le pertinenze, sancisce l'art. 818 c.c. II co., possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.-
La pertinenza è un bene che pur conservando la sua natura ed individualità fisica è assoggettata in maniera attuale e permanente al servizio di un'altra al fine di renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro .-
Il quesito in esame inerisce, in particolare, alla materia pertinenziale degli spazi adibiti a parcheggio- box auto che si collegano alle unità immobiliari.-
Va premesso, all'uopo, che il tema della commercializzazione dei parcheggi- posti auto è un tema che ha determinato nel corso degli anni non pochi contrasti tra dottrina e giurisprudenza e che nel tempo la materia ha costretto il legislatore ad intervenire in più riprese dettando norme non sempre di facile interpretazione.
Occorre, dunque, fare un breve cenno alla normativa.-
Tre sono le leggi fondamentali a cui nel caso in esame occorre fare riferimento : 1) la Legge “ponte” n. 765 del 1967 2)la Legge “Tognoli” n. 122 del 1989. 3) la Legge n. 246 del 2005 all'art 12.-
1)Nello specifico l'art 18 della legge “ponte” ( cosi denominata perchè doveva costituire una sorta di passaggio tra la legge urbanistica del 1942 e la riforma del settore urbanistico) introduce l'art. 41 sexies nella legge urbanistica che cosi recita :
“ nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse ,debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione (ora il rapporto è ogni dieci metri cubi di costruzione)” –
Con questa norma cardine il legislatore ha introdotto un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizioni degli spazi stessi, le clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa..-
2) Altro importante riferimento è dato dalla Legge Tognoli, la quale disciplina la pertinenza delle aree adibite a parcheggio nelle nuove costruzioni e che testualmente dispone art. 9, comma 1: “ i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati ad esclusivo uso dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziale estrene al fabbricato, purchè non in contrasto con i piani urbani del traffico,tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.-
La citata Legge sancisce, altresì, in maniera chiara che i parcheggi sono da considerarsi a tutti gli effetti delle pertinenze delle unità immobiliari e che gli stessi spazi di parcheggio possono formare oggetto di separati rapporti giuridici a condizione che gli stessi rapporti non facciano venir meno il “vincolo di destinazione all'abitazione”.-
Tenendo presente queste due fonti normative si può dire che vi sono tre tipi di parcheggio o posti auto:
a) parcheggi c.d. “ponte”: chiamati obbligatori perché la legge ne impone obbligatoriamente la creazione unitamente alla costruzione autorizzata;
b) parcheggi c.d. Tognoli: chiamati anche facoltativi perché lasciati alla libera iniziativa dei privati e non imposti da alcuna legge;
c) parcheggi liberi che non rientrano nelle predette normative e che sono liberamente commerciabili.
3) Infine, va tenuta presente la Legge n. 246 del 2005 che è entrata in vigore il 16-12-05 - c.d. Legge di semplificazione e di riassetto normativo che all' art. 12 comma 9 del Capo secondo aggiunge al citato art. 41 sexies della Legge 1942 n.1150 e successive modifiche , il seguente comma:
“gli spazi per parcheggio realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta ne da diritto d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, e sono trasferibili autonomamente da esse”.-
Si aprono così scenari diversi.-
La nuova normativa introdotta nel 2005 ha chiaramente l'intento di evitare qualunque collegamento tra posto auto e costruzione principale, allo scopo dichiarato di consentire che gli spazi parcheggio, comunque realizzati siano suscettibili di una ...

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