QUESITO N. 126: Se un immobile sottoposto a vincolo di inalienabilità quinquennale ex lege 28 gennaio 1994 n. 85 può essere oggetto di contratto preliminare prima della scadenza di tale termine.-

Quesito 126: Se un immobile sottoposto a vincolo di inalienabilità quinquennale ex lege 28 gennaio 1994 n. 85 può essere oggetto di contratto preliminare prima della scadenza di tale termine con previsione della relativa stipula dell’atto definitivo di vendita allorquando il termine di inalienabilità sarà decaduto.-

L'originario temporaneo divieto (fissato per un periodo di dieci anni dalla prima cessione) inerente l'alienazione degli immobili costruiti su aree ricomprese nei piani per l’edilizia economica e popolare e ceduti in proprietà ai comuni, dettato dall'art. 35 della l. n. 865 del 1971, è stato abrogato dall'art. 23 l. n. 179 del 1992.-
Tale legge all’art. 20, ha dettato una nuova e meno rigorosa disciplina sulla commerciabilità degli stessi, consentendo all'interessato, a determinate condizioni, di ottenere l'autorizzazione alla vendita nel primo quinquennio.-
Infatti, tale norma stabilisce che gli alloggi, con decorrenza dalla data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1994 n. 85, possono essere alienati o locati a terzi nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione o dall’acquisto e previa autorizzazione della Regione, quando sussistono gravi, sopravvenuti e documentati motivi.-
Decorso tale termine gli alloggi stessi possono essere liberamente alienati o locati.-
Pertanto, il contratto di compravendita degli alloggi in oggetto, concluso prima del decorso dei cinque anni e senza l’apposita autorizzazione regionale, è nullo per contrasto con norme imperative contenute nella legge sull’edilizia residenziale sovvenzionata.-
Tuttavia, discorso diverso va fatto per il contratto preliminare di compravendita.-
Secondo la S.C., infatti, “Il contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo dello stato prima dello scadere del decennio (oggi quinquennio) dall'assegnazione, con il quale l'assegnatario si obbliga a concludere il contratto di trasferimento della proprietà dell'alloggio con il promissario acquirente, non ha efficacia reale ma meramente obbligatoria e pertanto non è nullo per contrasto con le norme imperative contenute nelle leggi sull'edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto l'anticipato trasferimento del possesso del bene” (cfr.  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\O3%20S02%20A2000%20N12749%20"
Cassazione civile, sez. II, 26 settembre 2000, n. 12749, in senso conforme Cassazione n. 9106 del 7 luglio 2000: “In tema di edilizia popolare ed economica, il divieto di alienazione operante a carico dell'assegnatario ai sensi del T.U. sull'edilizia popolare ed economica non osta a che costui possa validamente stipulare un preliminare di vendita, anche se accompagnato dall'anticipata attribuzione del possesso dell'immobile”).
La giurisprudenza ha, poi, ulteriormente chiarito che, ai fini della validità del preliminare di compravendita degli alloggi in oggetto, è necessario prevedere che la stipula dell’atto definitivo di vendita avvenga dopo la scadenza del periodo...

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