studio sulle cooperative edilizie

Rag. Mario Mantovani
Commercialista
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Roma (Rm)
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Oggetto: Relazione su effetti indiretti della L. 248/2006 sull’edilizia convenzionata ed agevolata.
Analisi sulla trasferibilità degli immobili in edilizia convenzionata.

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A. Premesse

Le stringenti novità ed i nuovi adempimenti previsti dalla nuova normativa contenuta nella cd Legge Visco-Bersani (L. 248/2006) sulla tassazione degli immobili hanno di fatto paralizzato le compravendite di appartamenti costruiti in regime edilizia convenzionata, soprattutto sulle successive rivendita degli immobili da parte dei primi assegnatari.

Si tratta di transazioni tra privati con cui la cooperativa (intesa costruttore in regime convenzionato e/o anche di acquisti diretti in regime di finanziamenti agevolati in conto capitale o interessi ) non ha più niente a che fare.

In genere all’edilizia convenzionata il Comune riserva determinate zone del proprio territorio: la pianificazione urbanistiche prescrive la realizzazione di case destinate (in teoria) alle fasce di popolazione meno abbienti: un tempo si parlava di piani per l’edilizia economica e popolare (Peep), oggi invece si ragiona in termini di edilizia residenziale pubblica, ma la sostanza non cambia.

Si tratta di zone dove, alla compravendita degli appartamenti, vengono applicati prezzi “politici”, ben al di sotto dei valori di mercato.

Entrando nell’analisi degli effetti della L. 248/2006 bisogna preliminarmente riconoscere che fino all’estate scorsa (prima della Legge 248/2006) le operazioni di compravendita su questi immobili erano tollerate, sia da parte dell’Amministrazione Finanziaria che dietro la falsità dei valori catastali automatici (ex art. 52 Dpr 131/86) non ha mai compiuto atti di accertamento, sia dei Comuni che ugualmente non hanno mai effettuato verifiche e riscontri, né dalle banche che hanno sempre erogato mutui per importi superiori al prezzo convenzionato ed infine sia di tutti gli operatori del mercato immobiliare che hanno sempre chiuso entrambi gli occhi.

Ora, però, il Dl 233/2006 imponendo alle parti contraenti nuovi adempimenti (soprattutto sulla tracciabilità dei pagamenti) rende necessario una modifica degli atteggiamenti fin’ora tenuti..

L’aggravio che con le nuove regole è previsto per l’occultazione del corrispettivo, determina l’applicazione dell’imposta di registro non al valore catastale rivalutato, ma al prezzo in effetti corrisposto, una sanzione dal 100 al 200% della maggiore imposta dovuta e una ulteriore sanzione del 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.

Senza dimenticare che, per affetto dell’articolo 72 del Dpr 131/86, per l’occupazione del corrispettivo la legge commina la sanzione amministrativa dal 200 al 400% della differenza tra l’imposta dovuta e quella gia applicata in base al corrispettivo dichiarato.

Sempre per effetto del Dl 223/06 (articolo 35, comma 22) come se tutto ciò gia non bastasse,è stato disposto ulteriormente che nel rogito notarile, i contraenti ora hanno l’obbligo di rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, con la conseguenza che:
In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati, si applica la sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro;
Si applica l’articolo 483 del codice penale secondo il quale << chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto pubblico è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a due anni >>.

E ancora, se il corrispettivo occultato è pagato in contanti si viola la legge antiriciclaggio, che impedisce “il trasferimento di denaro contante e di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore in lire o in valuta estera (…) quando il valore da trasferire è complessivamente superiore a 12.500 euro “.

La conseguenza è che viene in tal caso applicata (articolo 5 legge 143/1991) la sanzione pecuniaria dall’1 al 40% dell’importo.

Con un panorama di conseguenze così definito, la conseguenza inevitabile non può che essere l’assoluto blocco del mercato di queste abitazioni, situazione che non appare rimediabile se non con un intervento del legislatore, perché anche la fantasia dal più fine degli operatori pare non avere la possibilità di trovare soluzione e perché il problema in questione non può semplicisticamente esser risolto con l’affermazione che, d’ora in poi, nei Peep si deve vendere a prezzo convenzionato: infatti, c’è chi la comprato dall’impresa costruttrice a prezzo convenzionato, ma c’è anche chi ha comprato a prezzo di mercato da un precedente compratore.

Se imporre ai primi (che sapevano di effettuare un acquisto agevolato a condizione di doversi assoggettare a un prezzo di vendita calmierato) la vendita a prezzo convenzionato non è certo un’angheria, ma la pretesa del rispetto della legge, nell’altra ipotesi c’è da gestire il caso di chi ha comprato a un prezzo di mercato e ora dovrebbe vendere a prezzo convenzionato e, perciò, potrebbe decidere di chiamare in giudizio il suo venditore, per la restituzione di quanto pagato in più.

Ci sarebbe spazio per una sanatoria, magari con una soluzione simile a quella dello scudo fiscale (all’epoca percentuale sul rimpatrio per lo scudo fiscale ora percentuale sull’emersione del valore per l’edilizia convenzionata) offrendo cioè la possibilità di pagare una penale per poter affrancare l’abitazione del regime Peep e poterla vendere a valori correnti.

Tra l’altro non è semplice stabilire e ricostruire le dimensioni numeriche dell’edilizia convenzionata, che sfuggono anche al ministero delle infrastrutture; possono essere indicativi, però, i dati forniti dalle cooperative, che costruiscono il 60% di questi immobili (il resto delle convenzioni è siglato dai Comuni con imprese edili), e li assegnano ai soci-acquirenti a un costo inferiore a quello di mercato di almeno il 20% (in alcuni casi si arriva a prezzi ridotti del 40 per cento).

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B.Analisi della trasferibilità di beni in regime di edilizia residenziale pubblica
1. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003282µ*" Nozione di edilizia residenziale pubblica 
2. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003283µ*" T.U. n. 1165/1938 e D.P.R. n. 2/1958: dalla assegnazione in locazione degli alloggi, alla loro cessione in proprietà 
3. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003284µ*" Determinazione del prezzo 
4. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003285µ*" Legge n. 865/1971: limitazioni alla cessione in proprietà 
5. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003286µ*" Legge n. 513/1977: inalienabilità degli alloggi di edilizia economica e popolare 
6. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003287µ*" Legge n. 179/1992: favore per la cessione in proprietà 
7. HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003288µ*" Giurisdizione 

B.1. Nozione di edilizia residenziale pubblica
 HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003289µ*" Nel concetto di edilizia residenziale pubblica rientra una molteplicità di iniziative, la cui finalità consiste nel rendere accessibile l'acquisizione del bene casa a una larga fascia di persone, in possesso dei requisiti soggettivi e reddituali dalle leggi in materia precisati, ad un prezzo inferiore a quello praticato sul libero mercato.

Talvolta, il servizio pubblico in cui la edilizia residenziale considerata consiste, è perseguito direttamente da enti pubblici o da altri operatori a questi assimilati, in varie forme, tra cui la concessione di mutui agevolati, di contributi a fondo perso. In tal caso, si parla di edilizia residenziale pubblica in senso stretto, che si realizza essenzialmente col sistema della edilizia sovvenzionata.

In altre ipotesi, che possono definirsi di edilizia residenziale pubblica in senso lato, l'attività edilizia è svolta da privati col concorso della mano pubblica, che si manifesta sia nell'abbattimento dei costi di costruzione (edilizia agevolata) sia nella imposizione di criteri costruttivi particolari nella edificazione su suoli sottratti ai privati con procedura di esproprio, sulla base di convenzioni (edilizia convenzionata).

La preferenza mostrata dalle leggi che nel tempo si sono susseguite a regolare la materia è quella accordata alla assegnazione degli alloggi in regime di locazione, sistema giudicato più consono a soddisfare la finalità sociale del servizio di edilizia pubblica, in quanto il bene casa viene in tal modo mantenuto nell'ambito della proprietà pubblica. Va tuttavia osservato, che non sono mancate leggi, le quali hanno consentito ed anche favorito l'acquisizione degli alloggi in proprietà da parte degli assegnatari, sia per la necessità di reperire fondi da destinare alla costruzione di altri alloggi, sia per consentire agli enti proprietari di sottrarsi alle ingenti spese di manutenzione relative ad edifici il cui stato di manutenzione, per età ed incuria, tendeva ormai a degradarsi.
 
B.2. T.U. n. 116/1938 e D.P.R. n. 2/1959: dalla assegnazione in locazione degli alloggi, alla loro cessione in proprietà
 HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003290µ*"  Così, secondo il fondamentale  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003291" R.D. 28 aprile 1938, n. 1165 (il Testo Unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica), accanto al sistema della locazione semplice, era previsto che il Ministero per i lavori pubblici autorizzasse i comuni o gli Istituti Case popolari e vendere o ad assegnare in locazione con patto di futura vendita all'inquilino o suoi eredi gli stabili in qualunque tempo costruiti, prescrivendo volta per volta le cautele e le condizioni da inserire nei contratti ( HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003292"  art. 34 R.D. 28 aprile 1938 n. 1165 ); gli stessi enti potevano ottenere il concorso dello stato per la costruzione di immobili popolari da vendersi ai singoli privati ovvero da assegnarsi in locazione con patto di futura vendita, a favore dello stesso inquilino o suoi eredi, in deroga alle disposizioni della allora vigente legislazione e delle norme statutarie ( HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003293"  art. 38 R.D. 28 aprile 1938 n. 1165 ).

Ai sensi dell'art. 42, il trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti col concorso dello Stato concessi agli assegnatari con patto di futura vendita si doveva effettuare con contratto di compravendita da stipularsi allo scadere della locazione la cui durata non poteva eccedere i 25 anni.

Il successivo  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003294" D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 , dettato per agevolare proprio l'acquisto in proprietà degli alloggi di tipo economico e popolare di cui all'art. 1, stesso decreto, disciplinava in maniera compiuta la materia della cessione in proprietà degli alloggi in tal genere, riservandone solo una parte alla proprietà pubblica; il D.P.R. citato fu poi modificato dalla legge 27 aprile 1962, n. 231, la quale consentì l'acquisto in proprietà a tutti gli assegnatari di alloggio popolare che lo occupavano.

Per quanto riguarda il diritto degli eredi dell'assegnatario alla cessione della proprietà ex D.P.R. 1959, n. 2, la giurisprudenza osserva che esso non sorge iure ereditatis, in quanto la legge riconosce un diritto proprio all'assegnazione in favore dei componenti del nucleo familiare che convivono con l'assegnatario (Pret. Viareggio, 9 maggio 1991, n. 217).

Si è anche affermato che, mentre è nulla la cessione di alloggio IACP da parte dell'assegnatario con patto di riscatto senza l'osservanza delle norme del D.P.R. 9 aprile 1956, n. 1265, è invece valido il contratto preliminare di vendita dell'alloggio il quale, pur se effettuato in pendenza del termine di assegnazione, richiede l'ulteriore manifestazione di volontà negoziale dopo l'acquisto della proprietà per produrre gli effetti traslativi, qualora il giudice di merito abbia ritenuto detta manifestazione destinata ad opere in un tempo successivo (Cass., 13 marzo 1982, n. 1654; Cass., 28 novembre 1998, n. 12113).

Per contro, allorché nel preliminare sia prevista una clausola per la quale il vincolo negoziale diventi inefficace qualora risulti preclusa la trasferibilità del bene alla stregua della normativa vigente, la validità ed operatività del patto devono essere escluse qualora il giudice del merito interpreti il patto nel senso che il rapporto si caduchi immediatamente per effetto della esistenza di un divieto attuale di trasferimento contenuto nella normativa al momento vigente (Cass., 26 giugno 1981, n. 4156).

Nel vigore delle leggi n. 1165/1938 e n. 408/1949, mentre si conferma la nullità del contratto di vendita da parte dell'assegnatario a terzi in difetto dei presupposti legali, si riconosce peraltro la validità del patto che abbia per oggetto l'assunzione da parte dell'assegnatario dell'obbligo di svolgere le attività necessarie all'acquisto della proprietà dell'alloggio nonché l'obbligo di concludere il contratto di vendita dopo la verificazione dei detti presupposti necessari alla estinzione dei vincoli di alienabilità. Tale contratto non è infatti concluso in frode della legge né per altro verso illecito, in quanto non realizza indirettamente il trasferimento della proprietà né contrasta con norme imperative (Cass., 19 settembre 1978, n. 4194), nel senso che il diritto del promissario di chiedere la esecuzione specifica del contratto preliminare nasce solo dalla decorrenza del termine di divieto decennale (Cass., 4 febbraio 1988, n. 1091; Cass., 9 febbraio 1987, n. 1334; Cass., 24 settembre 1986, n. 5746; Cass., 17 febbraio 1986, n. 940). Sino a che l'alloggio non sia ceduto in proprietà all'assegnatario nelle forme prescritte per i trasferimenti immobiliari, può essere disposta la revoca della assegnazione di alloggio economico e popolare allorché l'abbandono dell'alloggio sia anteriore, alla domanda presentata per ottenere la cessione in proprietà senza che possa tener luogo del consenso dell'istituto il versamento del prezzo di cessione dall'istituto stesso determinato da parte dell'assegnatario e la sua accettazione da parte del tesoriere dell'ente (Cass., 13 luglio 1988, n. 4590; Cass., 24 luglio 1993, n. 8312; Cass., 10 settembre 1993, n. 9468; Cass., 24 luglio 1997, n. 6923; per quanto riguarda gli alloggi ex Incis assegnati con patto di futura vendita in base alla legge 460/1963, la proprietà passa al cessionario solo col pagamento dell'ultima rata di prezzo, rimanendo l'ente sino a tale momento tenuto a garantire al cessionario una adeguata manutenzione del bene, Trib. Napoli, 18 novembre 1995). Sino alla stipula del contratto di compravendita, l'assegnatario è titolare di un rapporto di locazione, ed è tenuto a pagare il canone, né gli è consentito di ritenere i canoni qualora l'ente ritardi nella stipulazione dell'atto di trasferimento (Cass., 19 aprile 1996, n. 3735). Nel caso di cooperativa edilizia a contributo statale, il momento rilevante ai fini dell'acquisto della proprietà dell'immobile è quello della stipulazione del contratto di mutuo individuale (Cass., 23 agosto 1996, n. 7807). Se la compravendita immobiliare è sottoposta alla condizione del pagamento del prezzo, ricorre la figura della compravendita con riserva della proprietà e il trasferimento del diritto si realizza col pagamento dell'ultima rata del prezzo: in tale momento si verifica l'assegnazione in proprietà di alloggio di edilizia economica e popolare e da tale momento decorre il divieto di alienazione(Cass., 8 aprile 1999, n. 3415).
In tema di edilizia residenziale pubblica, deve ritenersi che anche dopo le ultime modifiche legislative, sussista l'obbligo dell'assegnatario di occupare stabilmente l'alloggio con divieto di cederlo a terzi o sublocarlo e conseguentemente l'ente può revocare l'assegnazione in caso di violazione di detti divieti (Trib. Genova, 11 marzo 1996). L'acquirente di un alloggio popolare in forza di contratto di vendita con riserva di proprietà non può essere considerato mero assegnatario del bene e pertanto non può essere qualificato come di sublocazione il contratto di locazione da lui stipulato con un terzo; il decreto di revoca dell'assegnazione emesso dal sindaco motivato sul presupposto che l'alloggio sia stato sublocato è illegittimo (Cass., 12 novembre 1998, n. 11433).

L'obbligo di occupare l'alloggio sussiste anche da parte degli eredi dell'assegnatario con patto di futura vendita (Cass., 14 aprile 1989, n. 1795). L'assegnatario è soggetto alla sanzione della revoca dell'assegnazione in caso di inosservanza del divieto di locazione o sublocazione dell'immobile, detto divieto può trovare deroga nel caso di assegnatario con patto di futura vendita solo in base ad esplicita autorizzazione dell'ente assegnante (Cass., 11 marzo 1986, n. 1646). Nel caso di assegnazione di alloggi IACP con patto di futura vendita, qualora l'assegnatario muoia nel corso del pagamento rateale, trova applicazione l'art. 17 della legge 28 febbraio 1949, n. 43, in forza del quale succedono nei diritti dell'assegnatario gli eredi anche se non conviventi con l'assegnatario al momento del suo decesso, senza che il criterio della convivenza possa essere addotto per operare distinzioni tra gli eredi medesimi (Cass., 16 luglio 1993, n. 7902; Cass., 24 luglio 1995, n. 8073). In base alla normativa di cui alla legge 8 agosto 1977, n. 513, peraltro, qualora l'assegnatario sia deceduto dopo l'accettazione da parte dell'ente della istanza di cessione e il versamento del prezzo, ma prima della stipula del contratto di compravendita, l'erede universale non acquista iure successionis il diritto alla cessione, posto che è richiesta la sussistenza dei requisiti di legge, nonché sono necessari la convivenza ed uno specifico rapporto di coniugio o parentelare con il defunto (Cass., 14 marzo 1995, n. 2915).

In vigore della disciplina di cui al D.P.R. n.2, del 1959, nella causa avente per oggetto l'accertamento del diritto al trasferimeto della proprietà dell'alloggio, unico legittimato passivo è lo IACP in quanto titolare del bene oggetto della cessione e non il Comune (Cass., 15 ottobre 1999, n. 11622). Ai comuni compete l'adozione dei provvedimenti di annullamento, decadenza o revoca dell'assegnazione e pertanto il Comune è il solo legittimato passivo a resistere alla domanda con cui l'assegnatario si opponga a tali provvedimenti, riconoscendosi invece agli Istituti autonomi la facoltà di spiegare intervento adesivo dipendente (Cass. 6 aprile 1991, n. 3606).La sentenza emanata nel giudizio tra assegnatario e Comune relativo alla opposizione al provvedimento di revoca dall'assegnazione, svolge efficacia riflessa di giudicato nella causa di accertamento del trasferimento di proprietà dell'alloggio intentata dall'assegnatario contro l'Istituto (Cass. 15 ottobre 1999, n. 11622).
 
B.3. Determinazione del prezzo
 HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003295µ*" Particolari criteri erano previsti per la determinazione del prezzo. Alla legge n. 231/1962 venne data efficacia retroattiva. L' HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003296"  art. 16 del D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 , modificato dalla legge n. 231, introdusse peraltro dei vincoli di inalienabilità per coloro che avevano pagato il prezzo in unica soluzione, ai quali erano fatto divieto di alienare a qualsiasi titolo anche parzialmente l'alloggio acquistato (Trib. Spoleto, 24 giugno 1982, in Arch. civ., 1982, 1143; Cass., 14 giugno 1979, n. 3344) vincolo non applicabile a chi avesse acquistato l'alloggio con pagamento rateale uguale o superiore agli anni 15 (Cass., 26 maggio 1993, n. 5912). Il comma 3 sanciva la nullità "di pieno diritto" per i contratti stipulati in violazione del divieto.
 
B.4. Legge n. 865/1971: limitazioni alla cessione in proprietà
La  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003298" legge 22 ottobre 1971, n. 865 , come è stato osservato, segna "una macroscopica inversione di tendenza del legislatore in materia di cessione in proprietà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica". Infatti, tale legge prevede ( HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003299"  art. 35 l. n. 865/71 ) che le aree comprese nei piani approvati a norma della  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003300" legge 18 aprile 1962, n. 167 , ed oggetto di esproprio da parte dei comuni o dei loro consorzi, entrano a far parte del patrimonio indisponibile di tali enti i quali concedono il diritto di superficie sulle aree medesime per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali. La concessione del diritto di superficie ha durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99. Nella disciplina dettata da questa legge, il regime superficiario appare preferito a quello della cessione in proprietà, benché una parte delle aree possa ancora essere ceduta in proprietà a cooperative edilizie o a privati. Il successivo art. 61 l. n. 865/71 dispone che gli alloggi realizzati nell'ambito dei programmi previsti dalla legge stessa siano assegnati in locazione e per una parte minima cedute a riscatto.

La cessione in proprietà risulta circondata da rilevanti vincoli, previsti dal citato articolo 35 ai commi da 15 a 19 (Cass., 19 novembre 1987, n. 8507). I singoli o soci delle cooperative interessati alla cessione in proprietà devono avere i requisiti previsti dalle norme allora in vigore per l'assegnazione di alloggi economici e popolari.

Viene sancita la nullità del preliminare di vendita di alloggio costruito in area compresa nei piani di zona ex legge 167 ove il promittente acquirente sia privo dei requisiti reddituali per l'assegnazione degli alloggi in regime Erp (Cass., 20 luglio 1999, n. 7768).

L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato per nessun titolo, né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità. Decorso tale periodo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendosi conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla localizzazione degli immobili nonché dal costo delle opere di urbanizzazione poste a carico del proprietario.

Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di esso diritto reale di godimento, determinandosi il valore dell'area da corrispondere agli enti ricordati sulla base della differenza tra il valore di mercato dell'area al momento della alienazione e il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto.
Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni ora ricordate sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal Comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. La cessione in proprietà di lotti di terreno ex art. 35, legge n. 865/1971 appare pertanto compiutamente disciplinata dal legislatore; è illegittima la introduzione da parte del Consiglio comunale di ulteriori limitazioni al diritto di proprietà in tale materia (Cons. Stato Sez. IV, 10 gennaio 1990, n. 9).
 
B.5. Legge n. 513/1977: inalienabilità degli alloggi di edilizia economica e popolare
La  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003303" legge 8 agosto 1977, n. 513 , conferma e rafforza la tendenza della legge n. 865, sancendo la inalienabilità degli alloggi di edilizia economica e popolare per il futuro. In forza dell'art. 27 sono infatti abrogate con effetto dalla data di entrata in vigore della legge stessa, le disposizioni di cui al  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003304" D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 e alla legge 14 febbraio 1963, n. 60 e successive modificazioni e integrazioni nonché quelle contenute in altre leggi che comunque disciplinano il trasferimento in proprietà degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica già assegnatari di alloggi in locazione semplice. Il comma due del citato art. 27 ha posto notevoli difficoltà interpretative in relazione al successivo art. 28. Trattasi di norma transitoria, per la quale le domande di cessione in proprietà presentate sotto l'impero delle precedenti leggi più permissive per le quali non sia stato stipulato il contratto di cessione in proprietà devono essere confermate a cura degli assegnatari nel termine di sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge. Si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora l'ente proprietario o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato all'assegnatario il relativo prezzo di cessione qualora non previsto dalla legge (ipotesi che riguarda esclusivamente l'avvenuta stipulazione del contratto prima della entrata in vigore della legge n. 513/1977, e non quella relativa alla domanda non seguita dalla stipulazione prima della entrata in vigore della legge stessa (Tar Emilia Romagna, Parma, 3 maggio 1988; Tar Lombardia, Milano, 14 marzo 1988, n. 149). Alle domande confermate si applicano le norme stabilite dal successivo art. 28, il quale prevede un sensibile peggioramento nelle condizioni di vendita, determinazione del prezzo compreso, agli assegnatari, causando un notevole contenzioso. Secondo i commi 5, 6, il trasferimento di proprietà ha luogo all'atto della stipula del contratto, mentre in pendenza della valutazione definitiva da parte dell'UTE per i singoli alloggi, l'Istituto Case Popolari è autorizzato a stipulare un contratto preliminare di vendita sulla base di un prezzo provvisorio.
 
L'assegnatario che ha maturato il diritto alla cessione della proprietà ma non è ancora proprietario, ha l'obbligo, finché permane in tale posizione, di ottemperare al divieto di abbandonare l'alloggio prescritto dall'art. 17, primo comma, lett. b)  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003305" D.P.R. 30 dicembre 1972, n. 1035 (Pret. Ascoli Piceno, 28 maggio 1992, n. 89).

L'avvenuta conclusione del contratto così come precisato dall'art. 27, comma 2, consolida definitivamente il diritto dell'assegnatario alla cessione in proprietà secondo i criteri più favorevoli vigenti in epoca precedente alla legge n. 513, e ciò vale anche per le domande di riscatto accettate e il prezzo comunicato all'assegnatario anteriormente alla entrata in vigore della stessa legge (Cass., 8 agosto 1990, n. 8007).

Inoltre, è fatto divieto per gli acquirenti di alienare l'alloggio acquistato per un periodo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia pagato l'intero prezzo. Nel caso di cooperative edilizie a contributo statale, il termine inizia a decorrere dalla data di assegnazione e consegna dell'alloggio al socio prenotatario, e non dalla data dell'atto notarile di assegnazione definitiva in proprietà (Cass., 1° settembre 1993, n. 9236; Cass., 4 settembre 1999, n. 9395). Nel seguito, potrà alienare l'alloggio, ma dovrà darne comunicazione all'Istituto Autonomo delle case popolari, il quale entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione può esercitare il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Il divieto non riguarda gli alloggi assegnati a riscatto, con patto di futura vendita, nel qual caso l'assegnatario, acquistatane la proprietà formale dopo il pagamento dell'ultima rata del prezzo, ne può liberamente disporre(Cass., 18 luglio 1998, n. 7055).

Si ribadisce che ogni pattuizione stipulata in violazione delle disposizioni della legge è nulla. La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile di ufficio dal giudice. Non viola il divieto di alienazione sancito dalla norma, il contratto di vendita dell'immobile che, anticipando ogni altro effetto giuridico, differisca alla scadenza del termine previsto dalla norma il trasferimento della proprietà, a meno che non sia in concreto provata la simulazione fraudolenta di questo patto (Cass., 28 ottobre 1993, n. 10716; App. Napoli, 20 maggio 1999). Il divieto di alienazione non è violato nemmeno dal preliminare di vendita con anticipato trasferimento del possesso dell'alloggio, avendo esso solo effetti obbligatori (Cass., 30 marzo 1995, n. 3799; Cass., 8 agosto 1996, n. 7284). Il Comune non ha facoltà di introdurre deroghe al divieto di alienazione (Cass., 2 settembre 1995, n. 9266).

Fino a quando con la stipula del contratto, non si perfezioni il trasferimento della proprietà, l'assegnatario di alloggio con patto di futura vendita non può cedere in sublocazione l'alloggio stesso a terzi (Cass., 3 agosto 1994, n. 7211).

In tema di edilizia economica e popolare, le norme del procedimento amministrativo che individuano il soggetto a favore del quale deve avvenire l'assegnazione in proprietà dell'alloggio, essendo preordinate a soddisfare l'interesse pubblico di graduare il bisogno abitativo fra più aspiranti all'assegnazione, hanno natura imperativa. Sono nulli i contratti di futura vendita e di cessione definitiva in proprietà stipulati dalla Gescal sulla base di un illegittimo provvedimento di designazione delle persone dell'acquirente successivamente annullato in sede amministrativa (Cass., 17 giugno 1985, n. 3642).

B.6. Legge n. 179/1992: favore per la cessione in proprietà
Infine, insieme ad un rinnovato favore per la cessione in proprietà degli alloggi, profonde modifiche sono state attuate dalla  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003307" legge 17 febbraio 1992, n. 179 . L' HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003308"  art. 20 di tale legge (n. 179/92) stabilisce, che, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque quando siano decorsi cinque anni dall'assegnazione dall'acquisto.

Tutte le limitazioni previste dalla  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003309" legge 22 ottobre 1971, n. 865, all'art. 35 , dal comma 15 compreso al comma 19 compreso, sono state abolite, abolizione che si è resa opportuna, perché pur essendo i limiti inapplicabili per gli alloggi costruiti su aree in regime superficiario, vincoli analoghi venivano poi imposti dalle convenzioni comunali. Allo stato pertanto gli immobili su aree concesse in proprietà e quelli su aree concesse in superficie godono dello stesso trattamento.
 
B.7. Giurisdizione
Appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario la cognizione della controversia che insorga tra il costruttore-venditore e l'acquirente del singolo appartamento circa la determinazione del prezzo del bene trasferito, perché investe il rapporto contrattuale tra privati e non anche il rapporto pubblicistico tra l'ente territoriale e il cessionario di dette aree (Cass. Sez. unite, 22 dicembre 1987, n. 9565). In tema di edilizia economica e popolare la natura privatistica del rapporto di locazione con o senza patto di futura vendita a mezzo del quale viene attuato il provvedimento di assegnazione dell'alloggio comporta che il rapporto stesso resti soggetto alla normale disciplina della risoluzione contrattuale per le cause previste dal Codice civile o espressamente previste dai contraenti, con la conseguenza che, verificatasi una di dette cause, ancorché rilevante pure nell'ambito del rapporto pubblicistico di assegnazione come ragione di revoca di essa, deve riconoscersi la facoltà dell'ente concedente di agire davanti al giudice ordinario al fine di conseguire la risoluzione del contratto di locazione secondo la comune disciplina negoziale (Cass. 4 febbraio 1986, n. 685). La pretesa cessione in proprietà che l'assegnatario e locatario di alloggio abbia proposto a norma e nel vigore del  HYPERLINK "http://cldb/a?Stringa=TX0003311" D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2 , e della legge 14 febbraio 1963, n. 60, trova fondamento in un rapporto di natura contrattuale sottratto alla discrezionalità amministrativa e si ricollega pertanto ad una posizione di diritto soggettivo come tale azionabile davanti al giudice ordinario (Cass., 8 ottobre 1985, n. 4860) in tema di obbligo contrattuale dell'amministrazione venditrice di consegnare beni pertinenziali spetta all'autorità giudiziaria ordinaria la cognizione delle relative controversie (Cass., 19 luglio 1985, n. 4266; Cass., 20 ottobre 1983, n. 6149).

Il giudice amministrativo ha giurisdizione in ordine alle controversie relative alla vendita da parte dello IACP di un locale adibito ad uso non abitativo (Cons. stato Sez. IV, 14 ottobre 1992, n. 878, in Cons. Stato 1992, 10, 1254), alla istanza di assegnazione in sanatoria (Trib. Milano, 6 dicembre 1993, n. 11793, in Giust. milanese, 1994, 2), ai provvedimenti di revoca o annullamento delle assegnazioni (Cons. Stato, 5 settembre 1995, n. 28), ai provvedimenti incidenti sul rapporto concessorio di alloggi di edilizia popolare ed economica (Pret. Milano, 12 marzo 1996).

Con riguardo alle cooperative operanti nel settore della edilizia economica e popolare, la giurisdizione del giudice amministrativo in sede di impugnazione delle decisioni della Commissione di vigilanza viene a meno in favore del giudice ordinario dopo la stipulazione da parte dell'assegnatario del contratto di mutuo individuale (Cass. Sez. Unite, 9 luglio 1992, n. 8390). Sussiste la giurisdizione ordinaria per le controversie relative al diritto di riscatto dell'immobile occupato, a seguito del rifiuto dello IACP di addivenire all'atto di trasferimento (Trib. Napoli, 8 aprile 1995), alla opposizione alla esecuzione del provvedimento di rilascio emesso dallo IACP a causa della supposta occupazione sine titulo dello stesso (Pret. Bologna, 23 settembre 1995), alla decadenza della assegnazione motivata da supposto abbandono dell'alloggio da parte dell'assegnatario (Cass., 27 novembre 1995, n. 12242; Cass., 24 luglio 1997, n. 6923).
In linea con la giurisprudenza in tema di assegnazione dell'alloggio in fase di separazione personale tra coniugi, si è affermato, che non costituisce abitazione coniugale e quindi non ne va disposta l'assegnazione in favore del genitore affidatario dei figli, l'alloggio di edilizia economica e popolare assegnato alla famiglia dopo la dissoluzione della stessa (Trib. Napoli, 15 ottobre 1999).
 
C. Sintesi dell’edilizia convenzionata.

C.1 La procedura
L’intervento delle imprese di costruzione o delle cooperative in questi ambiti è preceduto dalla stipula di una convenzione con il Comune (di qui l’espressione edilizia convenzionata), dove si stabiliscono, tra l’altro, le caratteristiche dell’intervento, la tipologia degli edifici e i requisiti. Si indicano anche le caratteristiche che gli acquirenti devono avere (come le soglie di reddito). Infatti si fissano i parametri per decidere i prezzi di vendita.

C.2 Prime vendite e successive
Di solito, le convenzioni non stabiliscono soli i prezzi delle prime vendite (dal costruttore dell’acquirente), ma anche i criteri per i prezzi delle vendite successive, al fine di evitare speculazioni e impedire che, comprato un appartamento per un prezzo “politico”, lo si rivenda a valori di mercato.

C.3 La Rivalutazione
Di norma la convenzione prevede che, posto un dato prezzo di ve...

... continua