Ulteriori delucidazioni in materia di obbligo di registrazione a carico dei mediatori delle scritture private pubblicato sul sole 24 ore

AGENTI IMMOBILIARI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE DELLE SCRITTURE PRIVATE
Il Dpr 131/86 , all'articolo 10, riporta quali soggetti obbligati a chiedere la registrazione: le parti contraenti, i rappresentanti di società o enti esteri; i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e altri pubblici ufficiali; i cancellieri e i segretari; gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti alla Guardia di finanza. Il comma 46, articolo 1, legge 296/2006, Finanziaria 2007, con l'aggiunta della lettera d-bis al richiamato articolo 10, ha esteso l'obbligo agli «agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2, legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari».Allo stato attuale, è tuttora vigente la disposizione che fa obbligo, a chi intende esercitare l'attività di mediazione, di essere iscritto nell'apposito ruolo. La mancata iscrizione, oltre a essere sanzionata, priva l'agente del diritto alla provvigione. La precisazione si impone per sottolineare che il riferimento ai soli iscritti è dovuto al fatto che il legislatore è partito dalla considerazione che coloro che non lo sono non possono esercitare l'attività.Tuttavia, la formulazione della norma si rivela molto limitativa, dal momento che, di fatto, si verifica che operino come mediatori anche coloro che non ne possiedono i titoli. Poiché, pur se è viziata di nullità l'attività di intermediazione, i contratti stipulati per il loro tramite sono pienamente validi, l'agente non iscritto si verrebbe a trovare escluso dall'obbligo di chiedere la registrazione e da quello di solidarietà nel pagamento dell'imposta. Non crediamo che fosse questa l'intenzione degli estensori della norma. La lettera d-bis) richiede, ovviamente, che si tratti di affari conclusi per il tramite dell'agente immobiliare, cosicché appare opportuno ricordare che, perché si abbia attività di intermediazione, non è necessario il conferimento di un mandato, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera svolta dal mediatore, che può consistere anche nel semplice reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare (Cassazione civile, 18 marzo 2005, n. 5952 e 15 marzo 2007, n. 6004). Per semplificare, si può affermare che ogni qualvolta il mediatore abbia diritto alla provvigione, si è in presenza di un contratto concluso per effetto del suo intervento. Va anche precisato che l'affare può essere concluso grazie all'opera di più mediatori (articolo 1758, Codice civile), per cui gli obblighi introdotti dalla Finanziaria 2007, riguardano tutti coloro che sono intervenuti. Tali obblighi, tuttavia, sono riferiti solo al caso delle «scritture private non autenticate di natura negoziale»; per quelle autenticate, infatti, debbono provvedere altri soggetti.La scrittura privata. Nel Codice civile si fa riferimento alla scrittura privata per indicarne l'efficacia probatoria (articolo 2702, Codice civile), ma non se ne dà la definizione. Si deve ricorrere, pertanto, ai criteri utilizzati da dottrina e giurisprudenza che li hanno dedotti, con procedimento per esclusione, dalla definizione fornita dall'articolo 2699, Codice civile per l'atto pubblico: costituisce scrittura privata qualsiasi documento sottoscritto da una o più parti nel quale si trova incorporata un'espressione di volontà o un'altra dichiarazione avente giuridica rilevanza. Ai fini che qui interessano, la scrittura privata deve avere natura negoziale; deve essere cioè, idonea a vincolare le parti e a produrre gli effetti giuridici che l'ordinamento riconosce e tutela. Poiché i soggetti individuati sono gli agenti immobiliari, il negozio non può che essere quello finalizzato e idoneo al trasferimento di un bene immobile. La scrittura non deve nec...

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