QUESITO N. 229: Se chi ha l’ uso esclusivo della scala di accesso ad un immobile sito al piano superiore, è proprietario anche della relativa cassascala.-

Quesito n. 229: Se chi ha l’ uso esclusivo della scala di accesso ad un immobile sito al piano superiore, è proprietario anche della relativa cassascala.-


Le scale consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dell’edificio. Costituiscono, pertanto, una parte necessaria all'esistenza stessa dell'edificio.-
Esse sono strutture composte da manufatti: gradini, corrimano, ballatoi, pareti e soffitti. Più serie di gradini costituiscono una rampa. Al di sotto di essa abbiamo il vano o la cd cassascala o sottoscala che spesso viene utilizzato come ripostiglio.-
Per poter risolvere il quesito è necessario in primis comprendere se la scala è in comune o in esclusiva ai proprietari dell’immobile.-
Secondo la Giurisprudenza sono da ritenersi di proprietà esclusiva le scale che forniscano accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo proprietario, o che siano interne a tale proprietà o che, infine, servano di accesso a terrazze soprastanti o a locali sottostanti di proprietà esclusiva (Tamborrino e Cassazione Civile 13.12.1979 n. 6502).-
Nell’ipotesi di specie l’esclusività della scala emerge dall’atto di acquisto dell’immobile ove ne viene ulteriormente specificato il suo uso esclusivo. Essa consente, nella fattispecie, l’accesso esclusivo dal piano terreno al proprio appartamento sito al piano superiore.-
Nel caso in cui la scala faccia parte, invece, di un condominio, l’art. 1117 c.c. n. 1, ne presume la sua comunione. La presunzione di proprietà di parti comuni dell’edificio può essere vinta solo se dal titolo risultino, in modo chiaro ed univoco, elementi che siano in contrasto con l’esercizio del diritto di condominio, ovvero facciano ritenere che le cose, od alcune di esse, siano state attribuite in proprietà esclusiva ad uno solo o ad alcuni dei condomini (Cass. Civ. 26 aprile 1984, n. 2622).-
Più in particolare tale titolo è il negozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio dell’edificio e che pertanto può essere rappresentato o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione (Cass. Civ. 7 luglio 1993, n. 7449).-
Analogamente a quanto accade per la scala, anche per la relativa cassascala è necessario distinguere se esso possa essere considerato comune o meno.
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