Se è nullo il contratto preliminare di vendita nel caso in cui l'immobile non risultava accatastato ed era privo di concessione edilizia e di licenza di abitabilità

Cassazione Sezione II civile Sentenza 4 dicembre 2006, n. 25703
Immobile non accatastato - Nullità del preliminare di vendita - Alla data fissata per la stipula del rogito notarile non era possibile trasferire dal promittente venditore al promissario acquirente la proprietà dell'immobile, in quanto questo non risultava accatastato ed era privo di concessione edilizia e di licenza di abitabilità.-
  SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
 Con citazione notificata il 17 gennaio 1987, C.S. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Nicosia C.F., per chiedere che fosse dichiarato il suo diritto di recesso dal contratto preliminare stipulato con il convenuto il 4 settembre 1985 ed avente ad oggetto l'acquisto di una casa in Leonforte per il prezzo di lire 34.000.000, di cui aveva versato a titolo di caparra confirmatoria lire 14.000.000, deducendo che il promittente venditore si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte, in quanto, convocato per il 10 ottobre 1986 davanti al notaio per la stipula dell'atto definitivo, si era presentato "privo di documenti di legittimazione, nonché della concessione in sanatoria e del certificato di abitabilità dell'immobile"; chiedeva, quindi, la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra o, in subordine, la declaratoria di risoluzione del contratto e la restituzione della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni, con interessi e rivalutazione.Si costituiva C.S., deducendo, a sua volta, l'inadempimento dell'attore, per avere richiesto un differimento dell'acquisto per mancata disponibilità economica, mentre egli aveva rispettato gli impegni assunti con il preliminare, richiedendo l'autorizzazione a vendere per i figli minori ed avendo presentato l'istanza per l'accatastamento dell'immobile e per il rilascio della concessione in sanatoria.Proponeva, pertanto, domanda riconvenzionale per ottenere pronuncia di trasferimento dell'immobile all'attore ex art. 2932 c.c. e condanna dello stesso al pagamento del residuo prezzo di lire 20.000.000 o, in subordine, declaratoria di risoluzione del preliminare per suo inadempimento, con conseguente condanna di lui al pagamento della somma di lire 14.000.000 a titolo di risarcimento del danno o autorizzazione a trattenere la caparra.Istruita la causa con prove testimoniali e produzione documentale, l'adito tribunale, con sentenza dell'8 aprile-8 maggio 1997, rigettava la domanda principale e, in accoglimento di quella riconvenzionale, trasferiva la proprietà dell'immobile all'attore, che condannava al pagamento del residuo prezzo di lire 20.000.000, oltre gli interessi legali e spese processuali.Proposto appello del C. ed appello incidentale del C., ed intervenuti in giudizio C.G., B., A., C., M., P. e T., comproprietari dell'immobile in questione, per aderire a tutte le domande proposte da C.F., la Corte d'appello di Caltanissetta, con sentenza del 21 maggio 2002, in riforma di quella impugnata ed in accoglimento della domanda proposta da C.S., ha dichiarato lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita del 4 settembre 1985 ed ha condannato C.F. al pagamento della somma di lire 28.000.000 (euro 14.460,00), oltre interessi dalla domanda al soddisfo, compensando interamente tra le parti le spese processuali di primo e secondo grado, nonché quelle di appello nei rapporti tra C.S. e le parti intervenute.Questa che segue, in sintesi, la motivazione della decisione.Va accolta, secondo la Corte, la domanda di recesso dal contratto preliminare proposta dall'attore C.S., promissorio acquirente, in quanto alla data stabilita per il rogito (10 ottobre 1986) il promittente venditore C.F. si presentò senza avere provveduto all'accatastamento dell'immobile e senza essere in possesso della concessione in sanatoria e del certificato di abitabilità, in quanto non era stato ancora definito l'iter amministrativo del relativo rilascio, rendendosi così inadempiente alle obbligazioni assunte; non senza considerare che non risulta che egli fosse legittimato a vendere per conto degli altri comproprietari.Deve essere disattesa, inoltre, l'eccezione sollevata dal C., secondo cui il promissorio acquirente avrebbe chiesto un rinvio per la stipula dell'atto, rendendosi in tal modo inadempiente all'obbligazione assunta con il preliminare, in quanto, stante l'inadempienza di esso promittente venditore, l'altro contraente ben poteva rifiutarsi di adempire alle sue obbligazioni ai sensi dell'art. 1460 c.c.Sta di fatto, comunque, che mediante l'invio al C. della diffida ad adempiere, il C. ha dimostrato di avere interesse alla stipula dell'atto di compravendita.Ricorrono per la cassazione della sentenza C.F., G., A., C., M., P., T. e B., in forza di sei motivi.Resiste con controricorso C.S., che propone anche ricorso incidentale per un unico motivo.I ricorrenti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va esaminato preliminarmente il ricorso incidentale con cui C.S. ha denunciato "violazione o erronea applicazione dell'art. 102 c.p.c. difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.)", in relazione all'omessa pronuncia, da parte della Corte, sull'eccezione di "disintegrità" del contraddittorio da lui sollevata con l'appello, con riferimento alla mancata partecipazione al giudizio di primo grado dei figli del C., comproprietari della casa trasferita ad esso C. dal Tribunale, con la sentenza, poi gravata di appello, emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., che, pertanto, sarebbe nulla.L'eccezione sulla quale la Corte effettivamente non si è pronunciata, avendo dichiarato assorbito l'appello incidentale in conseguenza dell'accoglimento di quello principale del C., e da questo riproposta ora con il ricorso incidentale, è infondata.Risulta dalla sentenza impugnata, che nel giudizio di appello si sono costituiti, oltre all'appellato C.F., convenuto in primo grado, anche "i comproprietari dell'immobile" - tali sono stati qualificati sic et simpliciter dalla Corte i soggetti che non hanno partecipato al giudizio di primo grado - dichiarando espressamente di "accettare la causa nello stato e nel grado in cui si trova, aderendo a tutte le domande proposte dall'appellato"; e, tra queste, la domanda principale, proposta in via riconvenzionale dall'allora convenuto C.F. e accolta dal Tribunale, era di "emettere pronuncia di trasferimento dell'immobile all'attore (C.S.) ex art. 2932 c.c.".Si osserva, preliminarmente, che la titolarità di diritto di comproprietà dell'immobile in capo a soggetti rimasti estranei al giudizio di primo grado, è stata semplicemente ed incidentalmente affermata dalla Corte, che non si è pronunciata in ordine all'effettiva sussistenza di tale asserito diritto, non essendo stata sollevata alcuna questione in merito; ne deriva, pertanto, che è vano proporre, in questa sede, una questione che, basata su una mera affermazione della Corte, non è stata mai dedotta e la cui soluzione, avuto riguardo all'esito del giudizio di appello, priva, comunque, l'odierno resistente dell'interesse a sollevarla.Ad ogni buon conto, l'adesione prestata dai "comproprietari dell'immobile" - tali essendo, si ripete, per mera affermazione fatta dalla Corte - alla domanda di trasferimento dell'immobile medesimo al promissorio acquirente, in esecuzi...

... continua