QUESITO N. 254: Se colui che acquista un bene proveniente da una cooperativa ancora esistente a causa della persistenza di rilevanti esposizioni debitorie, assume per effetto dell’acquisto la qualità di socio, o, risponde delle insolvenze della società.
Quesito n. 254: Se colui che acquista un bene proveniente da una cooperativa ancora esistente a causa della persistenza di rilevanti esposizioni debitorie, assume per effetto dell’acquisto la qualità di socio o, comunque, risponde delle insolvenze della società, benchè l’immobile risulti libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.
La Costituzione riconosce la funzione sociale della cooperazione a carattere di mutualità e senza fini di speculazione privata.(art. 45 Cost.).-
Secondo la Corte Costituzionale (Cost. 26 marzo 1989, n. 408), la protezione costituzionale della cooperazione si fonda sul fatto che la funzione sociale assume maggiore rilievo nell’organizzazione cooperativistica che nelle altre forme di organizzazione produttiva e che tale funzione sociale consiste nell’attuazione di un decentramento democratico del potere di organizzazione e gestione della produzione e, contestualmente, nella maggiore e più equa diffusione del risultato utile della produzione stessa(Cass. 13030/1997).-
La società cooperativa ha come fondamento strutturale lo scopo mutualistico .Tale finalità, secondo la Giurisprudenza, consiste nella gestione di un servizio in favore dei soci, i quali sono destinatari elettivi, ma non esclusivi, dei beni o dei servizi messi a disposizione dalla cooperativa, a condizioni più favorevoli di quelle di mercato, in conseguenza dell’eliminazione, nel processo di produzione e distribuzione, dell’intermediazione di altri imprenditori (Cass. 11/1995).Per la realizzazione dello scopo mutualistico è comunque sempre necessario che l’attività della cooperativa sia volta a procurare beni o servizi in favore dei soci (Trib. Catania 20 febbraio 1992), ad un prezzo inferiore a a quello di mercato (Trib. Monza 4 ottobre 1990) indipendentemente dal contenuto dell’attività svolta(Trib. Cassino 9 Aprile 1987).-
Nel nostro caso la cooperativa edilizia persegue la finalità di soddisfare l’esigenza abitativa dei soci consentendogli l’acquisto di unità immobiliari ad un costo inferiore rispetto a quello di mercato.
I soci, quindi, non hanno lo scopo di trarre, dalle attività sociali, utili da ripartirsi, come avviene nella altre società, ma hanno l’esclusivo intento di ottenere una abitazione a prezzi più convenienti a quelli di mercato.-
Nell’ambito delle cooperative edilizie si possono individuare due categorie fondamentali :le cooperative cosiddette libere, e le cooperative assistite da contributo erariale, alle quali si considerano equiparate quelle che beneficiano di contributi regionali o di altri enti pubblici (Cons. Stato,sez.IV, 7.6.77, n. 561).La partizione è di notevole importanza, ricollegandosi ad essa rilevanti differenze di disciplina.Nell’ambito delle cooperative a contributo erariale il T.U. distingue tra cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà divisa.-
Le prime hanno come oggetto sociale l’acquisto o la costituzione di case destinate a restare di proprietà della cooperativa e a essere assegnate ai soci in godimento o in uso. La cooperativa in sostanza, amministrata dal consiglio di amministrazione, eletto dai soci, dopo l’acquisto e l’edificazione delle case, resta proprietà delle stesse e ne cura la gestione e la manutenzione, addossando ai soci assegnatari delle case i costi e gli oneri della gestione e della manutenzione, nonchè un canone corrispettivo del godimento.Il socio, quindi pur potendo contare sull’abitazione per sè e per i propri familiari a tempo praticamente illimitato, non acquistava mai la proprietà dell’immobile .-
Le cooperative a proprietà divisa, senza dubbio le più diffuse, invece, assegnano ai soci la proprietà individuale dell’alloggio, secondo una tendenza sempre più affermatasi nell’utenza casa, quella di acquisire la proprietà diretta dell’abitazione. All’atto dell’assegnazione, l’edificio eretto dalla cooperativa, che costituisce la proprietà sociale, viene frazionato e la relativa proprietà viene trasferita ai singoli soci, i quali si costituiscono in condominio.Con l’assegnazione della proprietà ai soci, la cooperativa viene posta in liquidazione, ove sia stata costituita per la realizzazione di quel solo intervento edilizio.-
Proprio allo scopo di favorire lo sviluppo di questo tipo di società, l’ammissione dei soci in una cooperativa si basa sul postulato della cosidetta “porta aperta”, principio che esprime l’orientamento del legislatore favorevole in linea di principio all’apertura della società cooperativa a tutti coloro i quali presentano i requisiti per appartenervi; esso non comporta, però la conseguenza che chi presenta tali requisiti diventi automaticamente socio.-
In attuazione di tale principio è ordinariamente prevista la possibilità di ammissione a socio per chiunque possegga i requisiti statutariamente richiesti per la partecipazione all’attività sociale.-
L’art. 2528 , I comma, c.c.,dispone che “L’ammissione di un nuovo socio è fatta con deliberazione degli amministratori su domanda dell’interessato”e pertanto, in ,mancanza di verbalizzazione di tale delibera, esige la prova di una votazione di detti amministratori favorevole alla domanda dell’interessato, mentre non bastano meri comportamenti concludenti.-
Dunque, in qualunque momento successivo alla costituzione della cooperativa, l’ammissione a socio è subordinata:
a) alla presentazione della domanda di ammissione dell’interesssato al Consiglio di amministrazione successivamente contenente la dichiarazione di sottomissione alle regole della cooperativa;
b) alla delibera di accettazione della domanda da parte del Consiglio di amministrazioe successivamente alla verifica dell’esistenza dei requisiti soggettivi richiesti per essere socio;
c) all’annotazione nel Libro soci, effettuata a cura degli amministratori, della delibera di ammissione e della quota di capitale sottoscritto e versato.
Va detto inoltre che avvenuta l’assegnazione, la consegna e la conseguente occupazione dell’alloggio, la fase successiva è la stipula del contratto di mutuo edilizio individuale, che produce l’ acquisto della proprietà dell’alloggio in capo al socio. Solo successivamente al riscatto, col pagamento totale del prezzo il socio acquista la facoltà di alienar...
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