QUESITO N. 284: Se il decreto di trasferimento purga i debiti pregressi relativi a spese condominiali.-
Quesito n. 284: Se il decreto di trasferimento purga i debiti pregressi relativi a spese condominiali.-
Una compiuta risposta al quesito in esame presuppone, preliminarmente, una altrettanto puntuale analisi degli effetti del decreto di trasferimento.-
Tale istituto è disciplinato dall’art. 586 c.p.c. a norma del quale, “il giudice dell’esecuzione può … pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato”.-
Tra le conseguenze più rilevanti della vendita giudiziale è senz’altro da annoverare il c.d. "effetto purgativo o liberatorio" che consegue all’ordine di cancellazione contenuto nel decreto di trasferimento stesso.-
Ed infatti l’art. 586 dispone inoltre che il giudice debba provvedere “ordinando che si cancellino le trascrizioni e le iscrizioni ipotecarie” già gravanti sull’immobile espropriato.-
Chiarito ciò, l’indagine successiva deve vertere sulla ampiezza di un siffatto effetto liberatorio.-
Non vi è dubbio che esso coinvolga i pignoramenti, le ipoteche e i privilegi speciali gravanti sull’immobile espropriato e di cui fossero stati titolari i creditori procedenti (così, Consolo - Luisa: Codice di procedura civile commentato, Milano, 2000, sub. art. 586).-
Una attenta lettura della giurisprudenza di legittimità, inoltre, induce senza dubbio a ritenere che sono colpiti dall’effetto liberatorio della vendita all’asta unicamente i menzionati diritti reali di garanzia.-
A conferma di ciò, può sostenersi innanzitutto che la Corte di Cassazione, argomentando a contrario, ha escluso che il giudice dell’esecuzione abbia ulteriori poteri “purgativi” rispetto a quelli normativamente previsti, come, ad esempio, quello di disporre la cancellazione delle domande giudiziali con cui i terzi rivendichino la proprietà, ovvero altro diritto reale sull’immobile ai sensi dell’art. 2668 c.c. ( Cass. Civ. 9 novembre 1978 n. 5121, in Giust. Civ., 1979, I, 1307).-
In secondo luogo, l’indicazione dell’art. 586 c.p.c. è da ritenersi tassativa, giacché quando il legislatore ha voluto mantenere un qualche peculiare vincolo, lo ha previsto espressamente, come ad esempio, nel caso della vendita di immobili di particolare interesse storico o artistico, imponendo al giudice sia di far menzione, nell’ordinanza di vendita, del vincolo stesso, sia di darne notizia alla P.A. (cfr. Cass. 27 giugno 1986 n. 4282, in Giust Civ, 1986, I, 2372).-
Dalle considerazioni che precedono, sembra non poter essere revocato in dubbio che solo un diritto reale di garanzia è soggetto all’effetto liberatorio della vendita giudiziale.-
Appurato ciò, l’analisi deve ora concentrarsi sugli oneri condominiali e sulla loro natura, nel particolare (ma ricorrente) caso in cui essi non siano stati versati dal debitore esecutato- proprietario dell’immobile facente parte del plesso condominiale e sottoposto a procedura esecutiva.-
Innanzitutto v’è da chiarire che, in attesa che il detto appartamento sia prima posto all’asta ed ivi, poi, aggiudicato, l’assemblea condominiale non ha il potere di ripartire, eventualmente, tra gli altri condomini, deliberando a maggioranza, le spese condominiali non evase dal condomino-esecutato (cfr. Cass. Civ. 5 novembre 2001 n. 13631).-
Successivamente, il nuovo proprietario-aggiudicatario, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c., subentrando nei diritti dell’antecedente condomino, “è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.-
Al riguardo, dottrina e giurisprudenza sono sufficientemente concordi sull’orientamento secondo cui l’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali ha natura di obligatio propter rem (cfr. Cass. Civ. 12 novembre 1997 n. 11152) poiché essa deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile (cfr. Cass. Civ. 21 febbraio 1995 n. 1890) e per questo motivo il (nuovo) condomino non può sottrarsi all’obbligo del loro pagamento (cfr. Cass. Civ. 2 luglio 2001 n. 8924).-
In particolare, poi, la dottrina qualifica l’obligatio propter rem alla stregua di una peculiare connessione esistente tra una obbligazione e un bene mobile, immobile, od una universalità di mobili, e che attribuisce la qualifica di debitore a chiunque vanti nei confronti di essi una posizione di diritto reale o di possesso; se viene meno il titolo viene meno l’obbligazione, la quale, però, rinasce in capo al nuovo titolare del bene (L. Bigli...
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