QUESITO N. 299 : Quali sono le conseguenze nel caso in cui si abbia la grave malattia o la morte di una delle parti del contratto preliminare prima della stipula del contratto definitivo e se l’agente immobiliare conserva il diritto alle provvigioni.-
Quesito n. 299 : Quali sono le conseguenze nel caso in cui si abbia la grave malattia o la morte di una delle parti del contratto preliminare prima della stipula del contratto definitivo e se l’agente immobiliare conserva il diritto alle provvigioni.-
Il contratto preliminare è un particolare HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Contratto" \o "Contratto" accordo con il quale le parti si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro e distinto contratto, dal contenuto predeterminato nell’accordo preliminare e detto contratto definitivo.-
Anche il contratto preliminare è un vero e proprio contratto, ma la sua particolarità sta nel fatto che le parti si obbligano a prestare un consenso per il futuro dilazionando gli effetti giuridici sulla situazione che intendono creare al momento del nuovo e futuro consenso.-
Nelle trattative per la compravendita di un immobile è assai diffuso l'uso del contratto preliminare in quanto molto spesso le parti, pur volendo concludere l’affare, hanno l’esigenza di dover rinviare la stipula dell’atto pubblico per la necessità di dover preparare i propri documenti, il danaro e di prepararsi esse stesse alla cessione.
Nel caso in cui una delle 2 parti non intenda più rispettare l’obbligo assunto nel contratto preliminare e si rifiuti di stipulare il contratto definitivo l’ art. 2932 del c.c. «Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto» prescrive che “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
All'interno del contratto preliminare è ampiamente discusso il ruolo che è chiamato a svolgere il «termine di differimento» della prestazione definitiva e, di conseguenza, è frequente l'incertezza in ordine agli effetti che possono derivare dal mancato rispetto del termine medesimo ovvero dal ritardo nell'adempimento promesso. Precisato che, secondo una autorevole dottrina, un termine dilatorio dell'adempimento non può mai mancare nel contratto preliminare, visto che con tale operazione giuridica le parti contraenti mirano a frazionare in due momenti diversi la prestazione del consenso ed il successivo trasferimento della proprietà, va anche detto in giurisprudenza e dottrina la fissazione del termine per la stipula del contratto definitivo non è più considerata un requisito essenziale del preliminare, potendo le parti ricorrere alla disposizione dell’art. 1183 del cod. civ. (relativo al tempo d’adempimento dell’obbligazioni) o comunque potendone essere richiesta la fissazione al giudice. Inoltre la mancanza del termine non determina la invalidità del contratto preliminare. Tuttavia, al fine di evitare inutili lungaggini, si suole applicare ai contratti preliminari la prescrizione ordinaria prevista dall'art. 2946 cod. civ., e pertanto gli obblighi delle parti non possono essere fatti valere se sono passati più di dieci anni dalla stipula del preliminare. Si è anzi sostenuto che un termine finale di efficacia, tale cioè da determinare, al suo scadere, l’immediata estinzione del rapporto, non avrebbe avuto qui molto senso perché, “una volta venuto a scadenza il termine dilatorio di adempimento e divenuta così esigibile la prestazione, il creditore può senz’altro agire ex art. 2932 ovvero per la risoluzione del contratto per inadempimento.” (Cfr. F. GAZZONI, Il contratto preliminare, Torino, 2002, pag. 126). Sul punto, anche la giurisprudenza è ormai concorde nel ritenere che “il termine per la conclusione del contratto definitivo, fissato nel contratto preliminare, costituisce un ordinario termine di adempimento di obbligazioni negoziali, sicché la scadenza del termine medesimo - ove, in applicazione dei principi generali in tema di rapporti sinallagmatici, se ne debba escludere la essenzialità - non determina di per sé la risoluzione del preliminare e la caducazione del relativo vincolo, essendo a ciò necessaria l'iniziativa della parte interessata, con l'intimazione della diffida di cui all'art. 1454 cod. civ., ovvero con la proposizione della domanda di risoluzione, la quale segna il momento in cui resta preclusa all'inadempiente la possibilità di adempiere tardivamente”. (Cass. Civ. Sez. III, 26-01-1980, n. 652). Ex multis si segnala anche che sempre secondo la Cassazione “tenuto conto che il termine per la stipula del contratto definitivo stabilito nel contratto preliminare costituisce un elemento accidentale del contratto l'accordo sul suo differimento può essere dimostrato anche con la prova testimoniale.” (Cass. Civ., sez. II, 24 novembre 2003, n. 17880).
Per tutto quanto sopra detto si può quindi affermare che l’elemento fondamentale del contratto preliminare consiste nel vincolo giuridico con cui le parti si obbligano a stipulare successivamente il contratto definitivo e non anche la determinazione del termine in cui il contratto definitivo andrà stipulato.
Non a caso la giurisprudenza si è espressa con chiarezza su due aspetti che ci interessano in virtù del quesito in esame. In primis si segnala che secondo la Cassazione “deve essere incluso nell'attivo ereditario un immobile che sia stato oggetto di preliminare di compravendita, senza che prima della morte del promittente sia intervenuta stipulazione del definitivo o sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo, postoché il preliminare di compravendita, esaurendosi nell'impegno dei contraenti a stipulare in un momento posteriore l'atto traslativo, non priva il p...
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