Se, in materia di locazioni, è nulla la clausola che prevede la corresposione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi.-
Locazioni, anticipo, tre mensilità, restituzione anticipo indebitamente versato
Cassazione civile , sez. III, sentenza 16.04.2008 n° 9971
HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idnot=2519" Locazioni – anticipo – tre mensilità – restituzione anticipo indebitamente versato – onere della prova – conduttore - insussistenza [art. 2 ter, L. 351/1974]
Le clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi sono nulle e nel caso di richiesta di restituzione delle somme indebitamente percepite dal locatore a titolo di anticipo, l’onere della prova non è a carico del conduttore. (1) (2) (3) (4) (5) (6)
(1) In materia di prelazione ed alienazione di una quota d’immobile, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=37519" Cassazione civile SS.UU. 13886/2007. (2) In materia di locazione e recesso, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=39069" Cassazione civile 22886/2007. (3) In tema di consegna tardiva del bene da parte del conduttore, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=38037" Cassazione civile 11189/2007. (4) A proposito degli obblighi gravanti sul conduttore, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=38362" Cassazione civile 10562/2007. (5) Sul tema dei vizi della cosa locata, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=37740" Cassazione civile 11198/2007. (6) In tema di nullità per mancata registrazione del contratto di locazione, si veda HYPERLINK "http://www.altalex.com/index.php?idstr=20&idnot=39605" Corte costituzionale 420/2007.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Sentenza 5 febbraio – 16 aprile 2008, n. 9971
(Presidente Filadoro – Relatore Bisogni)
Svolgimento del processo
M. D. conveniva, davanti al Tribunale di Torre Annunziata, L. D. deducendo che, all'atto della stipulazione del contratto di locazione intercorso fra le parti, il convenuto locatore aveva ricevuto indebitamente la somma di L. 24.000.000. Chiedeva la condanna del D. alla restituzione di tale somma con interessi legali dalla corresponsione al saldo e al risarcimento del danno.
Si costituiva L. D. e chiedeva il rigetto della domanda deducendo che la somma di L. 12.000.000, percepita al momento della stipulazione del contratto, altro non era se non la differenza fra il canone indicato nel contratto e il canone equo ammontante a misura maggiore.
Il Tribunale, con sentenza del 2 novembre 2000, rigettava la domanda.
La Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2680/2003, accoglieva invece l'appello della D. e condannava il D. al pagamento della somma di L. 8.000.000 pari a Euro 4.131,66 oltre interessi dalla domanda al saldo. Dichiarava compensate le spese dei due gradi di giudizio.
Ricorre per cassazione L. D. affidandosi a tre motivi di impugnazione.
Si difende con controricorso e propone a sua volta ricorso incidentale, basato su due motivi, M. D..
Motivi della decisione
Preliminarmente va dichiarata la riunione dei ricorsi.
In primo luogo vanno esaminate le eccezioni di inammissibilità del ricorso per difetto di procura nella copia notificata del ricorso, per difetto della abilitazione al patrocinio davanti la Corte di Cassazione di almeno uno dei difensori, per mancata indicazione delle norme violate dalla sentenza di appello.
Quanto alla prima e alla seconda eccezione si rileva che la procura risulta rilasciata a margine del ricorso e ciò rende irrilevante la sua eventuale mancanza nella copia notificata al ricorrente; per altro verso la deduzione di un difetto di abilitazione al patrocinio in cassazione è del tutto generica e non provata.
L'indicazione, ai sensi dell'art. 366 n. 4 cod. proc. civ., delle norme che si assumono violate non si pone come requisito autonomo ed imprescindibile ai fini dell'ammissibilità del ricorso per cassazione, ma come elemento richiesto al fine di chiarire il contenuto delle censure formulate e di identificare i limiti della impugnazione, sicché la mancata od erronea indicazione delle disposizioni di legge non comporta l'inammissibilità del gravarne ove gli argomenti addotti dal ricorrente, valutati nel loro complesso, consentano di individuare le norme o i principi di diritto che si assumono violati e rendano possibile la delimitazione del "quid disputandum" (Cassazione civile, sezione III, n. 12929 del 4 giugno 2007 Rv. 597308).
Con il primo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza per violazione del principio della competenza funzionale per materia. Ritiene il ricorrente che, trattandosi di azione di ripetizione di quanto pagato in eccedenza dell'equo canone, sussisteva la competenza funzionale del Pretore di Sorrento in primo grado.
L'omesso mutamento del rito da ordinario a speciale, ai sensi dell'art. 426 cod. proc. civ., mutamento previsto, per i giudizi nelle materie indicate dallo stesso art. 447 bis, pendenti alla data del 30 Aprile 1995, dall'art. 90, comma settimo, della citata legge n. 353 del 1990, non spiega effetti invalidanti, neanche in grado di appello, come già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità con riferimento all'art. 426 citato, sulla sentenza, tranne che abbia inciso sulla determinazione della competenza, sul contraddittorio, sui diritti della difesa o sul regime delle prove (Cassazione civile, sezione III, n. 4159 del 26 aprile 1999, Rv. 525769, Cassazione civile, sezione III, n. 8611 del 12 aprile 2006, Rv. 590117).
Nelle cause locatizie, alle quali si applica il rito del lavoro per espressa previsione legislativa (art. 447 bis cod. proc. civ.), l'appello si propone con ricorso e, se è formulato con citazione, è inammissibile per inosservanza della forma prescritta; l'inammissibilità è, peraltro, evitata, cosicché rimane soltanto un problema di mutamento del rito che può avvenire in corso di giudizio, nel caso in cui la citazione sia depositata in cancelleria entro il termine per la proposizione dell'appello, essendo in tal modo ugualmente conseguita la finalità della legge; l'eventuale trattazione della causa in appello con rito ordinario invece che con rito speciale determina una semplice irregolarità che assume rilievo ai fini dell'impugnazione esclusivamente se abbia arrecato alla parte un pregiudizio processuale incidente sulla competenza, sul regime delle prove o sui diritti di difesa (Cassazione civile sezione III n. 8947 del 18 aprile 2006, Rv. 588736).
Con il secondo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza per violazione del principio dell'onere della prova. Secondo il ricorrente gravava infatti sulla attrice in primo grado qualificare la domanda come azione di ripetizione collegata o meno alla declaratoria di nullità ex articolo 79 della legge n. 392 del 1978 e dedurre e dimostrare che la somma, versate in unica soluzione, al momento della conclusione del contratto, eccedeva comunque, se sommata al canone contrattuale, la misura del canone equo.
Il motivo è infondato. Sul punto della qualificazione della domanda di restituzione ex articolo 79 della l...
... continua