QUESITO N. 304 : Se l’acquirente di un appartamento, con doppio ingresso dal cortile condominiale, di cui uno è stato chiuso dall’inquilino, da circa 20 anni e senza alcuna autorizzazione da parte del proprietario, può ripristinare tale apertura.-
Quesito n. 304 : Se l’acquirente di un appartamento, con doppio ingresso dal cortile condominiale, di cui uno è stato chiuso dall’inquilino, da circa 20 anni e senza alcuna autorizzazione da parte del proprietario, può ripristinare tale apertura.-
Il contratto di locazione è quel contratto con il quale una parte ( HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Locatore" \o "Locatore" locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 cod. civ. ).-
Il conduttore ha la facoltà di apportare, alla cosa locata, solo quelle innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione prevista nel contratto, e cioè solo quelle modifiche di lieve entità che non alterino la cosa locata nei suoi elementi strutturali, in modo che non ne derivi danno al locatore e ne sia possibile la rimessione in pristino.-
Il conduttore, pertanto, ha l’obbligo di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni, modifiche, migliorie o addizioni che ne mutino la natura e la destinazione. Laddove le modificazioni non siano di scarsa importanza, il locatore è legittimato ad agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, sia per la riduzione in pristino della cosa ed, in ogni caso, per il risarcimento dei danni (Cass. 8/5/1984 n. 2794).-
Nel caso di specie, il decorso del tempo e il non uso, hanno comportato la prescrizione della servitù affermativa di passaggio a favore del proprietario del fondo dominante. In particolare, la servitù prediale si definisce tradizionalmente come "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art. 1027). Il "peso" è una limitazione della facoltà di godimento di un HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Immobile" \o "Immobile" immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del HYPERLINK "http://it.wikipedia.org/wiki/Propriet%C3%A0_(diritto)" \o "Proprietà (diritto)" proprietario del fondo dominante. Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinché la servitù abbia un senso. L'utilità del fondo dominante, presente o futura, è estremo essenziale della servitù; tuttavia, deve sempre essere utilità di un fondo, non quello personale del proprietario.
Laddove, invece, non siano ancora trascorsi 20 anni, è data facoltà al titolare della servitù di esercitare l’ Azione confessoria della servitù (art. 1079 c.c.), attraverso cui può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre al risarcimento dei danni.
Allorché il proprietario volesse vendere l’immobile il cui atto di vendita prevede avere 2 ingressi, ma il cui conduttore abbia poi successivamente provveduto a chiuderne uno e senza la preventiva autorizzazione del proprietario, si avrà discordanza tra la descrizione dell’immobile fornita nell’ atto di compravendita e la situazione di fatto. Pertanto il proprietario potrà inserire, nell’atto di acquisto, una clausola relativa alla conoscenza, da parte dell’acquirente, dello stato di fatto e di diritto dell’immobile e della non corrispondenza di detto stato di fatto con le risultanze della mappa catastale; tale clausola sarà accompagnata dalla dichiarazione esplicita di esonero del venditore da ogni responsabilità al riguardo. Ciò, però, non vale ad escludere, nel possesso della cosa da parte dell’acquirente, l’animus domini, ove risulti che con tale clausola le parti contraenti non abbiano voluto incidere sulla pienezza del possesso così trasferito.
Il proprietario (o l’acquirente successivamente) potrà far valere il suo diritto al ripristino dell’apertura della porta d’ingresso chiusa dal conduttore. Nel condominio degli edifici il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condomino, nell'esercizio delle facoltà ricomprese ne...
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