QUESITO N. 153: Se è possibile vendere un terreno agricolo con permesso di costruire una casa colonica liberamente, anche ad un privato o è necessario che l’ acquirente rivesta particolari qualifiche, quale quella di coltivatore diretto

Quesito 153: Se è possibile vendere un terreno agricolo con permesso di costruire una casa colonica liberamente, anche ad un privato o è necessario che l’ acquirente rivesta particolari qualifiche, quale quella di coltivatore diretto.

Dall’ analisi della normativa in materia non sembra che, in riferimento all’ ipotesi di vendita di un terreno agricolo per cui sia stato rilasciato un permesso di costruzione di una casa colonica, sussistano ulteriori limitazioni oltre alla prelazione prevista a favore di chi sia già coltivatore diretto del fondo stesso o a favore dei coltivatori diretti di fondi confinanti.-
In via preliminare, è utile precisare che la legge considera coltivatore diretto colui che coltiva il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, semprechè tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, tenuto conto, agli effetti del computo delle giornate necessarie per la coltivazione del fondo stesso, anche dell’ impiego delle macchine agricole.-
La legge che disciplina la prelazione agraria è la l. 25 maggio n.590 del 1965 (Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice) che, all’ art.8, dispone che “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’ affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purchè coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.-
Il secondo comma dello stesso articolo specifica che la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se ancora non approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.-
Non si può parlare di destinazione edilizia per i fondi sui quali è consentita la realizzazione di una casa colonica, in considerazione della funzione strumentale di tale fabbricato rispetto alle finalità agricole e alla sua diversità rispetto a quella propria della casa di civile abitazione (C.f.r Cass. 3438/81; Cass. n. 8737/90).-
Pertanto, il diritto di prelazione, anche per i terreni agricoli con permesso di costruire un casa colonica, deve essere riconosciuto agli aventi diritto.-
Ai fini dell’ esercizio della prelazione, il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione (denuntiatio) trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’ acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il termine, decorrente dal ricevimento della raccomandata, entro cui il coltivatore ha facoltà di esercitare la prelazione è di trenta giorni.-
La norma disciplina anche le conseguenze della mancata notificazione della proposta di alienazione e dell’ indicazione di un prezzo superiore a quello risultante dal contratto di compra...

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