QUESITO N. 319: Se un appartamento acquistato con bando di concorso per finanziamento regionale di edilizia agevolata e soggetto a vincolo di inalienabilità, può essere oggetto di un contratto preliminare prima della scadenza del vincolo.-

Quesito n. 319: Se un appartamento acquistato con bando di concorso per finanziamento regionale di edilizia agevolata e soggetto a vincolo di inalienabilità, può essere oggetto di un contratto preliminare prima della scadenza del vincolo.-

Per affrontare il quesito in oggetto bisogna innanzitutto chiarire il concetto di edilizia residenziale pubblica (così le norme più recenti, dalla l. n. 865 del 1971 in poi, hanno rinominato la precedente "edilizia economica e popolare") con la quale si intende il patrimonio immobiliare realizzato con il concorso finanziario dello Stato o di altri enti pubblici per la costruzione di abitazioni a costo contenuto per i cittadini meno abbienti.-
Infatti gli edifici realizzati con i programmi dell’edilizia residenziale pubblica o ERP hanno essenzialmente lo scopo di fronteggiare l’esigenza abitativa degli strati più poveri della popolazione e vengono assegnati ai privati cittadini in virtù di un pubblico concorso.-
L’ ERP si divide in tre categorie: edilizia sovvenzionata (realizzata a carico dello Stato), edilizia agevolata (a opera di imprese private, ma con contributi pubblici) e edilizia convenzionata (a opera di imprese private, su aree qualificate urbanisticamente, in seguito a convenzione con il Comune o altri organi della Pubblica Amministrazione).-
Gli alloggi di edilizia agevolata e convenzionata, una volta assegnati, sono di proprietà privata, e la loro vendita o locazione è consentita solo nel rispetto dei limiti previsti dalla legge e dalle convenzioni con gli Enti pubblici. La materia è estremamente complessa, perché le norme di legge sono state oggetto di numerose modifiche e non sempre sono ben coordinate tra loro, quindi danno adito a interpretazioni diverse, specialmente da parte dei singoli Comuni. -
In particolare, per quel che ci interessa, gli edifici realizzati con programmi di edilizia agevolata sono soggetti a quanto previsto dall’art. 20 della legge n. 179 del 1992, il quale detta le seguenti prescrizioni:
nei primi 5 anni dalla assegnazione o dall’acquisto dell’alloggio di edilizia agevolata è possibile la alienazione solo previa autorizzazione della Regione.
la Regione rilascia la autorizzazione solo per gravi, sopravvenuti e documentati motivi.
dopo i primi cinque anni gli alloggi possono essere alienati e locati liberamente.-
Quindi solamente dopo che siano trascorsi cinque anni, questi alloggi possono essere liberamente trasferiti. Se c’è un mutuo agevolato, il contributo è mantenuto a condizione che l’acquirente o il conduttore siano in possesso dei requisiti previsti dalla legge.-
Si ritiene che il termine quinquennale, là dove si parla di assegnazione, decorra non tanto dalla data del contratto formale tra cooperativa e socio, bensì dal momento dell'assegnazione di fatto, ossia dal momento in cui il socio sia stato immesso concretamente nel possesso dell'alloggio (tale momento verrà documentato mediante il verbale di consegna dell'alloggio).-
Di conseguenza in caso di vendita di un alloggio realizzato con programmi di ERP e sottoposto al vincolo di inalienabilità, il relativo contratto di compravendita è da considerarsi nullo ai sensi dell’art. 1418 c.c. il quale dispone che “il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente” (Cfr. Studio n. 19-2007/C del Consiglio Nazionale del Notariato ed ex multis sent. Corte appello Cagliari, 13 aprile 2005).-
Per questi motivi, in relazione ai trasferimenti di alloggi di ERP un ruolo particolarmente rilevante assume proprio il contratto preliminare.-
In giurisprudenza, infatti, si è consolidata l'opinione secondo la quale sarebbero comunque esclusi dagli eventuali divieti di alienazione i contratti pr...

... continua