Se la proposta d’acquisto, formalizzata senza passaggio di danaro, con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare, determina il diritto alle provvigioni.-

Se la proposta d’acquisto, formalizzata senza passaggio di danaro, con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto preliminare garantisce il diritto alle provvigioni.-



(Cassazione, Sezione II, sentenza n. 8038/09; depositata il 2 aprile 2009)


Se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l'offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori, cioè un preliminare, che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivo. La proposta d'acquisto si configurerà quindi come un "pre-preliminare" non vincolante per la compravendita immobiliare.-

Si fa presente che col termine puntuazione si indicano tutte le scritture che le parti redigono, per fini probatori, durante le trattative di un contratto (minute di contratto) fissando, senza alcun carattere di definitività, le clausole su cui già si è raggiunto un accordo.-
La puntuazione si distingue quindi dal contratto preliminare perché mentre nella prima le trattative sono ancora in corso e gli accordi raggiunti non sono vincolanti, nel secondo le trattative sono già concluse, ed in base agli accordi raggiunti nasce in capo ai contraenti l'obbligo di addivenire alla successiva stipula del contratto definitivo.-

Nel caso in cui la proposta d’acquisto costituisca una semplice puntuazione, la proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l'immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro), la "puntuazione" che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile.-
Sono quindi esclusi tutti gli obblighi. Niente da fare per il venditore e l'agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile ...

... continua