QUESITO N. 4: Se in caso di vendita congiunta di più terreni agricoli situati in zone diverse, il diritto di prelazione del confinante spetta limitatamente al fondo contiguo o se si estende anche agli altri fondi offerti in vendita

i si dovesse verificare tale ipotesi, i proprietari di questi fondi, poiché hanno deciso di vendere congiuntamente, si possono rifiutare?

Con la speranza di averVi esposto il quesito in modo chiaro e certo di un Vs sollecito riscontro in merito, Vi saluto distintamente.-

PARERE

CIRCA LA PRELAZIONE
Onde comprendere le problematiche poste dal quesito in oggetto, occorre premettere qualche rilievo sull’istituto della prelazione in generale.-

Quando si parla di “prelazione”, normalmente, ci si riferisce ad una situazione in cui si è preferiti, si è privilegiati rispetto ad altri, usufruendo così di determinati vantaggi per il solo fatto di presentare determinati requisiti.

Anche l’ordinamento giuridico conosce il concetto di prelazione, proprio come posizione di vantaggio accordata ad alcuni rispetto ad altri, ma lo arricchisce operando una importante distinzione.
Il legislatore, infatti, distingue la Prelazione VOLONTARIA dalla Prelazione LEGALE, facendo scaturire da tale distinguo, anche una differente disciplina normativa.

La differenza maggiormente rilevante tra le due tipologie di prelazione è da cogliere nella diversa fonte da cui trova origine il “diritto di essere preferiti”.-

Nella prelazione volontaria, infatti, è un soggetto (cd. promittente o concedente) che, liberamente, promette ad altro (cd. prelazionario) di preferirlo, a parità di condizioni, rispetto a terzi qualora, in futuro, decida di addivenire ad una contrattazione.
Il soggetto che si obbliga a preferire non è, però, obbligato a contrarre. Egli, infatti, conserva la sua libertà di decidere se vendere oppure no il bene, ma qualora decida di vendere, non è libero di contrarre con chiunque, ma deve prima offrire il bene, alle stesse condizioni, al titolare del diritto di prelazione.

Nella prelazione legale, invece, è la legge che, limitando la libertà di scelta del contraente con cui concludere il contratto, accorda il diritto di prelazione a determinati soggetti al fine di tutelare interessi ritenuti meritevoli.
Le ipotesi di prelazione legale presenti nel nostro ordinamento, sono numerose; pensiamo ad es. alla prelazione stabilita a favore dei coeredi rispetto alle altre quote di eredità (cd. retratto successorio, art. 732 C.c.), alla prelazione urbana in favore dei conduttori di immobili destinati ad uso commerciale e alla cd. prelazione agraria.

CIRCA LE DIFFERENZE TRA LE DUE PRELAZIONI

Si coglie la diversità della ragione che soggiace alle due ipotesi di prelazione.
La prelazione volontaria, infatti, è espressione dell’autonomia contrattuale riconosciuta ai privati di determinare, incondizionatamente, le parti del contratto.-
Quella legale, invece, persegue l’obiettivo di impedire l’ingresso di terzi estranei in situazioni, in rapporti di cui, invece, si tende a conservare una sorta di omogeneità, di continuità nella conduzione (pensiamo ad es. alla cessione di una quota ereditaria, sarebbe inopportuno far entrare un terzo estraneo nella titolarità della comunione, senza permettere agli altri coeredi di acquistarla per impedirne la disgregazione).

A tale diversità si obiettivi, corrisponde anche una diversa regolamentazione dei due istituti.
Per quanto attiene alla prelazione Volontaria, poiché essa trova origine in un accordo tra le parti (cd. patto di prelazione), gli viene riconosciuta una efficacia meramente obbligatoria nel senso che, vincola solo le parti contraenti, rimanendo inopponibile ai terzi.
Ciò comporta che, in caso di violazione del patto, il beneficiario della prelazione (prelazionario) può solo chiedere al promittente che si è reso inadempiente, il risarcimento dei danni, ma non potrà in alcun modo far venire meno l’acquisto operato dal terzo che, pertanto, resterà salvo.

Nella prelazione legale, invece, il diritto di prelazione nasce de iure, di diritto, il che ne fa scaturire la sua natura reale e la sua opponibilità ai terzi acquirenti. Pertanto, nel caso in cui il promittente venditore ometta di dare comunicazione al prelazionario della intenzione di vendere (cd. denuntiatio), è facoltà di quest’ultimo riscattare il bene dal terzo acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Potrà, cioè, agire in confronto del terzo acquirente al fine di soddisfare il suo diritto di prelazione manifestando, semplicemente, la sua volontà in tal senso (cd. diritto potestativo di riscatto o retratto).

Questi, in linea di massima gli aspetti salienti delle due tipologie di prelazione, volontaria e legale.

CIRCA LA PRELAZIONE AGRARIA

La nostra attenzione, adesso si sposta sulla prelazione agraria, che vanta oltre gli aspetti tipici delle altre prelazioni legali, come sopra esaminati, anche degli aspetti peculiari, che di seguito svolgeremo.-

Si è detto che obiettivo della prelazione legale è quello di tutelare interessi ritenuti meritevoli. Tale obiettivo non è smentito nel caso della prelazione agraria.
Obiettivo della prelazione agraria, infatti, è quello di tutelare colui che coltiva direttamente il fondo, attribuendogli il diritto di essere preferito, sia nell’ipotesi in cui venga venduto il fondo che coltiva, sia nell’ipotesi in cui venga venduto il fondo confinante.-
Ciò al fine di tutelare lo sviluppo dell’attività agricola, attraverso la creazione di imprese agricole proprietarie dei fondi che coltivano e che fruiscano di maggiori estensioni con conseguente efficacia economica della coltivazione svolta.-

Ma procediamo per gradi.

La disciplina del diritto di prelazione agraria è contenuta all’art. 8 della legge n. 590 del 1965 recante “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice”, nonché all’art. 7 della l. n. 817 del 1971 che ha apportato rilevanti novità soprattutto in ordine ai soggetti “da preferire”.

L’art. 8 l.590/65 prevede, al primo comma, i presupposti soggettivi ed oggettivi per poter essere nella condizione di esercitare il diritto di prelazione.

Per quanto riguarda i presupposti SOGGETTIVI, l’articolo in esame, prevede che “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizione ,ha il diritto di prelazione”.
Il comma continua elencando i presupposti OGGETTIVI che completano la posizione dei soggetti elencati per la reale possibilità di esercizio della prelazione. Affinché sorga il diritto di prelazione, infatti, è essenziale che il soggetto “coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità della sua famiglia”.

La previsione di questi presupposti così rigidi, soprattutto di quelli oggettivi, è da giustificare alla luce della considerazione che il legislatore, a fronte del riconoscimento a tali soggetti del diritto ad essere preferiti rispetto ad altri, ha voluto assicurarsi della effettiva sussistenza e della serietà del legame di questi soggetti alla terra e all’effettivo svolgimento dell’attività agricola.-
La Giurisprudenza di Cassazione (Sentenza 10 ottobre 1992 n. 11087), è così sensibile a tale valore, da valutare la serietà di questo legame anche nella prospettiva futura di esercizio dell’attività agricola.

CIRCA LE MODALIDA’ DI OFFERTA E DI ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PRELAZIONE

Per quanto attiene alle modalità di esercizio del diritto di prelazione il comma 3 dello stesso art. 8 l.590/65, prevede che “Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui debbono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”.

CIRCA LA PRELAZIONE DEL CONFINANTE


Alla disciplina della L. 590/65 si è aggiunta, come detto, un’importante novità introdotta dalla legge n. 817 del 1971 la quale amplia la categoria dei soggetti a cui spetta il diritto di prelazione in caso di alienazione, o altro, del fondo agricolo. Infatti, ferma restando la necessità di tutti i “presupposti oggettivi”(coltivazione biennale, mancata alienazione di fondi con un determinato imponibile nel biennio precedente, adeguata forza lavorativa), l’art. 8 comma 2 l. 817/71, estende il diritto di prelazione anche:
al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato concluso dopo l’entrata in vigore della legge 15 settembre 1964 n. 756;
al coltivatore diretto proprietario di terreni confinati con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.

Quest’ultima previsione, è una novità abbastanza rilevante in materia di prelazione che rispetta, anch’essa, l’obiettivo di tutelare l’attività agricola in generale, in quanto permette lo sviluppo e l’ampliamento di attività agricole che sono già insediate sul fondo confinante.

La possibilità del proprietario confinante di estendere lo spazio destinato alla propria attività di impresa è, però, subordinato al verificarsi di una “duplice condizione” ovvero che:
non sussistano sul fondo, oggetto della preferenza, dei coltivatori insiedati (mezzadri, coloni, affittuari ect.);
l’intento predetto abbia una sicura base di affidabilità, di serietà proprio in linea con la finalità di favorire, attraverso l’accorpamento dei fondi, lo sviluppo di aziende coltivatrice sia sotto il profilo tecnico che economico.


Non vi è dubbio, quindi, proprio in applicazione dell’art. 7 comma 2, n. 2 l. 817/71, che ai confinanti che siano coltivatori diretti, ovvero siano dediti direttamente ed abitualmente alla coltivazione dei fondi e all’allevamento del bestiame, che la forza lavorativa della famiglia coltivatrice sia pari al terzo di quella occorrente per far fronte alle necessità di gestione, spetta il diritto di prelazione all’acquist...

... continua