QUESITO N. 1: Se la clausola di disdetta automatica contenuta in un contratto di locazione è da considerarsi valida o vessatoria

ando, così, la pendenza della locazione alla data limite (30/12/98) presa come riferimento per la continuazione del regime della 392/78.

Superato questo “primo problema procedurale” passiamo ad analizzare quanto previsto in tema di durata e rinnovo del contratto di locazione.
Dopo aver stabilito, all’art. 1, che la durata minima di un contratto di locazione è di quattro anni, la legge 392/78 all’art. 3 prevede che, alla scadenza dei primi 4 anni, se non interviene disdetta, da comunicarsi con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova tacitamente.
Al secondo comma, sempre dell’art. 3, è specificato che “la stessa disciplina si applica ad ogni successiva scadenza”.

Questo secondo capoverso lascia intendere che, per porre fine al contratto, è sempre necessaria la comunicazione della disdetta, almeno 6 mesi prima della scadenza, che ha proprio la funzione, lo scopo, di impedire la rinnovazione della locazione.

Orbene, nel caso che ci occupa, la procedura della disdetta alla scadenza successiva al rinnovo, non è stata nemmeno prevista in sede di redazione del contratto, il che basta per porlo in contrasto con l’art. 3 l. 392/78.
Contrasto che sorge proprio dal fatto che, mentre la legge ritiene necessaria la disdetta per la prima scadenza e per ogni altra successiva, il contratto in esame la esclude per la scadenza successiva al rinnovo tacito di 4 anni prevedendo, invece, la “cessazione automatica”.
Fermandoci ad un confronto “letterale e logico” delle due norme, rispettivamente l’art. 3 l. 392/78 e art. 3 contratto di locazione, il contrasto non può non esistere.

Da evidenziare, però, un orientamento della Cassazione (Cass. Civ. Sez. III 15 maggio 1995 n. 5314) secondo il quale “La clausola con cui un contratto di locazione di immobile per uso abitativo, le parti stabiliscono che alla scadenza (fissata in conformità alla normativa vig...

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