QUESITO N. 2: Se il contratto di sublocazione di immobile cessa allo scadere del contratto di locazione principale

a contratto di locazione e contratto di sublocazione, parte della dottrina si è così espressa: “Il subcontratto è legato al contratto base, perché non può sopravvivergli un volta che esso venga a scadenza ovvero sia invalidato o risolto, essendo presente un rapporto di stretta dipendenza in termini di derivazione e di subordinazione ed in ciò è la netta differenza rispetto alla cessione del contratto che determina una successione nel rapporto” (F. Gazzoni, Obbligazioni e Contratti, Ed. Scientifiche Italiane).
Sul piano disciplinare l’unica regola desumibile dal c.c. è l’azione diretta che al titolare della posizione attiva del contratto base spetta nei confronti del titolare della posizione passiva del subcontratto. Così il locatore, senza pregiudizio dei diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il pagamento del prezzo della sublocazione e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione (art. 1595 c.c.). La Suprema Corte ha specificato che “Ai sensi del comma 3 dell'art. 1595 c.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza del termine della locazione, rinuncia del conduttore sublocatore al contratto in corso, etc.) spiega, nei confronti del subconduttore, ancorchè rimasto estraneo al giudizio tra locatore e conduttore, e, quindi, non menzionato in alcun modo nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio”, Cassazione civile sez. III, 24 maggio 1994, n. 5053.


Un’altra decisione della Cassazione scioglie qualsiasi dubbio in ordine alla stretta dipendenza temporale del contratto di sublocazione dal contratto principale di locazione: “A norma dell'art. 1595 comma 3 c.c. (che rappresenta un'applicazione del principio "resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis"), il venire meno del rapporto di locazione determina la cessazione del rapporto di sublocazione, non rilevando nei confronti del locatore che la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti (o prorogata per legge) in modo da durare oltre la data di cessazione del contratto di locazione”, Cassazione civile sez. III, 6 novembre 1993, n. 11003.

La possibilità di sublocare un immobile è prevista nel nostro ordinamnto giuridico dalla legge 27/07/1978 n. 392 che all’art. 2 stabilisce: salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Il legislatore ha previsto anche la possibilità di una sublocazione totale dell’immobile sul presupposto, però, del previo consenso del locatore.
Come si evince da quanto scritto sopra, se si vuole parlare di autonomia dei contratti di locazione e di sublocazione, essa autonomia va riferita esclusivamente ai rapporti tra le rispettive parti ed all’impossibilità per il locatore di dedurre direttamente contro il subconduttore cause di risoluzione inerenti al rapporto prin...

... continua