Quesito n. 023: Se il promittente venditore dopo aver stipulato un patto di opzione con il potenziale acquirente può effettuare la vendita a terzi del proprio immobile

to, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia (ex. art. 1335);

Visto che prima del termine stabilito per l’accettazione (dal proponente, dalla natura degli affari o secondo gli usi (ex. art. 2326 comma 2 c.c.) il proponente, senza incorrere a nessuna responsabilità, , è libero di revocare la proposta finché il contratto non è concluso (ex. art. 1328 comma 1 c.c.);

Visto che la revocabilità della proposta fino alla conclusione del contratto, talora nella pratica si dimostra dannosa all’interesse della chiarezza dei rapporti, intralciando lo sviluppo degli affari;

La legge riconosce la proposta irrevocabile, impegnativa. che avrà maggior valore e considerazione rispetto alla proposta libera.
Tale proposta irrevocabile può risultare da un impegno unilaterale (ex. art. 1329 comma 1 c.c.) o da contratto (ex. art. 1331 comma 1 c.c.).



Natura giuridica dell’opzione

Il patto di opzione, disciplinato dall’art. 1331 c.c., è un negozio giuridico bilaterale a contenuto patrimoniale. È un contratto in cui le parti convengono, che una di essa rimane vincolata alla propria dichiarazione, e l’altra ha la facoltà di accettarla o meno entro un termine fissato da essi, e in mancanza dal giudice.
Concluso, ad esempio un contratto di opzione di vendita, il concedente (venditore) subirà la vendita, mentre l’opzionario è libero di acquistare alle condizioni che sono state pattuite nel negozio di opzione.
Con la conclusione del contratto di opzione si attribuisce all’opzionario un diritto potestativo, e si determina per il concedente una soggezione. Tale soggezione per il concedente, o l’attribuzione di tale diritto all’opzionario, se stabilita dietro corrispettivo qualificherà l’opzione come onerosa, invece se determinata senza corrispettivo l’opzione sarà gratuita.


Opzione e proposta irrevocabile

L’opzione anche se gratuita mantiene comunque, a causa della struttura contrattuale, la propria autonomia rispetto alla proposta irrevocabile ex. art. 1329 comma 1 c.c. Quest’ultima è la conseguenza di una volontà unilaterale, le cui conseguenze sono rappresentate dalla inefficacia della revoca della proposta, prima del termine stabilito dal proponente obbligato.


Contratto di opzione e preliminare

Il contratto di opzione si differenzia anche dal contratto preliminare (proprio). La diversità risulta molto evidente se si esaminano e si mettono a confronto un preliminare di vendita e un’opzione di vendita. Le differenze riguardano non solo il profilo contenutistico, ma soprattutto quello degli effetti o delI’opponibilità nei confronti dei terzi, nonché della responsabilità in caso di inadempimento.

1. Contenuto:
Per quanto concerne il profilo contenutistico, il contratto di opzione è fonte di un diritto potestativo, mentre con il preliminare le parti si obbligano a manifestare un determinato consenso in una specifica forma.

2. Struttura negoziale:
Per quanto concerne il profilo strutturale, con l’opzione di vendita, il contratto di vendita si perfeziona quando l’opzionario accetta la proposta stabilita nel contratto (basta solo la volontà dell’opzionario).
Con il preliminare, la vendita si perfeziona quando le parti obbligate manifestano, rispettivamente, la volontà di acquistare e di vendere, nella forma stabilita. La parte venditrice e la parte acquirente manifestano la volontà prima nel preliminare e poi nel contratto di vendita.
In definitiva con l’opzione, il promittente venditore (concedente) manifesta una volta la volontà, mentre nel preliminare due volte.

3. Effetti e opponibilità nei confronti dei terzi
Per quanto concerne la rilevanza e l’opponibilità riguardo ai terzi, vi è da dire in via preliminare, che essi, essendo dei contratti, hanno forza di legge tra le parti e non producono effetti rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge (ex. art. 1372 c.c.).
La legge, per ognuno di tali negozi, determina una diversa disciplina e diversi effetti riguardo ai terzi. Per tali motivi, diverse saranno le conseguenze nel caso in cui il promittente venditore vende ad un terzo il bene promesso.

3.1) Preliminare:
Con il preliminare di vendita le parti si obbligano, rispettivamente, ad acquistare e a vendere.
Nelle more di tale contratto, il promittente venditore potrebbe vendere il bene (promesso) ad un terzo.
Il terzo acquirente, trascrivendo l’acquisto, prima della stipulazione e trascrizione del contratto di vendita in adempimento al preliminare, vanifica, così, le aspettative del promittente acquirente (ex. art. 2644 c.c.).
In tale caso, il promittente venditore, rendendosi inadempiente di...

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