QUESITO N. 287: Se può essere realizzata la surroga di un mutuo di credito fondiario per il quale la banca abbia concesso un piano di rientro

Quesito n. 287: Se può essere realizzata la surroga di un mutuo di credito fondiario per il quale la banca abbia concesso un piano di rientro.-
La fattispecie esaminanda trova una sua compiuta disciplina nel Decreto Legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in Legge 2 aprile 2007 n. 40, volgarmente noto come “Decreto Bersani Bis”, che ha esteso il concetto di portabilità anche ai mutui, ai contratti di apertura di credito e ad altri finanziamenti concessi da banche, istituti finanziari o enti previdenziali ed altri intermediari bancari e finanziari.-

Il nomen iuris “portabilità” esprime il concetto secondo il quale chi ha contratto un mutuo con una banca può trasferire il suo debito ad un'altra banca, presumibilmente perchè gli concede condizioni migliori.-

Segnatamente, l'art. 8 cit. decreto, rubricato “Portabilità del mutuo; surrogazione”, recita:
1) In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilita' del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facolta' di cui all'articolo 1202 del codice civile.
2) Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione puo' essere richiesto al conservatore senza formalita', allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata. -
3) E' nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facolta' di surrogazione di cui al comma 1.-
4) La surrogazione per volonta' del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali”.-
E’ evidente come la norma abbia esteso l’applicazione del meccanismo utilizzato della surrogazione per volontà del debitore, previsto all'art. 1202 c.c. ai rapporti con gli istituti di credito, finora precluso per il tramite di apposite clausole nei contratti di mutuo.-
Oggi, invece, la banca non può opporsi alla volontà del debitore di surrogazione (eccependo ad esempio che il contratto di finanziamento non consente l'estinzione anticipata).-
La surrogazione avviene senza oneri per il debitore, il quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc).-
Si deve comunque rilevare che la surrogazione ex art. 1202 c.c. è condizionata dai seguenti fattori:
1. il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa;
2. nel nuovo mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;
3. la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della soma impiegata nel pagamento.-
E' disposto espressamente che eventuali clausole contrarie o che rendano più oneroso quanto disposto dagli articoli 6, 7 e 8 sono nulle, senza che tale nullità comporti la nullità dell'intero contratto.-
La surrogazione risulterà da un’annotazione a margine dell'ipoteca, non essendo più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.
Tale annotazione può avvenire presentando all'ufficio dell'agenzia del Territorio una copia autentica dell'atto di surrogazione.-
Ai fini della prospettazione di una soluzione al quesito sottoposto alla nostra attenzione, è necessario evidenziare come il Decreto imponga limiti specifici all’autonomia privata per quanto concerne la possibilità di deroga del disposto normativo.-

Segnatamente, il decreto prevede che la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore (come è quello derivante dalla pattuizione di un piano di rientro del debito a scadenze fisse predeterminate) non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione, prevista dall’articolo 1202 del codice civile.-

Si sancisce cioè il diritto del debitore di ottenere di surrogare un nuovo finanziatore al vecchio, anche se il termine per l’adempimento disposto a favore del creditore originario non è maturato, e anche se è esplicitamente pattuito un termine a favore del creditore.-

Ne discende che il finanziatore originario non potrà più opporre al pagamento il proprio interesse a condurre a termine l’operazione di finanziamento, adducendo che a ciò è legato il suo profitto.-

P.Q.M.

Alla luce di quanto esposto, può dirsi che:
1. il mutuatario può esercitare la surrogazione, ai sensi dell’articolo 1202 c. c. anche ove la banca sostituenda abbia concesso un piano di rientro del debito, atteso il disposto normativo di cui all’art. 8 c. 1 d. Bersani Bis ;

2. non essendo tuttavia obbligatorio per la nuova banca accettare la surrogazione è consigliabile, prima di avviare la richiesta di sostituzione, chiedere se la banca effettui la "portabilità del mutuo" mediante surroga.-




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STUDIO d’ARAGONA LEGALI ASSOCIATI










































Normativa di riferimento

Codice Civile (1942)

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