QUESITO N. 326: Se Il venditore di un immobile ha diritto alla restituzione della somma da lui versata al fondo cassa condominiale, per lavori che non sono stati ancora eseguiti e se l’acquirente sarà costretto, subentrando al suo posto, a coprire
Quesito n. 326: Se Il venditore di un immobile ha diritto alla restituzione della somma da lui versata al fondo cassa condominiale, per lavori che non sono stati ancora eseguiti e se l’acquirente sarà costretto, subentrando al suo posto, a coprire l’eventuale fondo scoperto.-
Alcuni regolamenti di Condominio o, talvolta, alcune delibere assembleari prevedono l'istituzione di un fondo cassa condominiale per far fronte a spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Cass. Civ. , sez. II, 28/8/97 n. 8167), a spese straordinarie o improvvise, o per ripianare debiti creati dalla morosità di qualche condomino (Cass. Civ. , sez. II, 5/11/01n. 13631) e, quindi, per evitare che l'amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza.-
L’articolo 1135 del c. c. infatti, al punto 4 recita: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale”. In relazione al criterio di ripartizione delle spese, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che, in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, le spese devono essere suddivise sempre secondo i criteri di proporzionalità dettati dall’art. 1123 c.c. ovvero, secondo i millesimi di proprietà quando si tratta della conservazione e del godimento delle parti comuni dell’edificio e della prestazione dei servizi resi nell’interesse di tutti; in proporzione all’uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Nel caso in cui un condomino venda il suo appartamento, il fondo cassa che ha già precedentemente versato, gli verrà restituito?
L’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali è una delle obbligazioni propter rem, connesse con la titolarità di un diritto reale sull’immobile (tale assunto è stato ancora una volta ribadito dalla Corte di Cassazione n. 23345 del 2008). Dalla natura propter rem dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali deriva un accollo in capo a chiunque subentri nel diritto di proprietà di uno dei partecipanti obbligati, pertanto, le successioni, per atto tra vivi o a causa di morte, nella titolarità pro quota individuano uno o più soggetti obbligati a far fronte agli oneri di gestione. La quota versata per il condominio è, quindi, legata all’unità immobiliare e non alla persona del condomino in quanto tale.-
Secondo la regola generale, quindi, l’amministratore deve riscuotere i contributi dai condomini, e non dai soggetti che hanno smesso di esserlo a seguito di una cessione immobiliare. Poiché la cessione del bene avviene trasferendo diritti ed obblighi correlati al bene medesimo, l’obbligo di contribuire alle spese di gestione del condominio è parte integrante del contratto di cessione. L’acquirente è automaticamente gravato dell’obbligo contributivo che si riferisce alla porzione di immobile trasferita e che è in stretta correlazione con essa. Poiché l’obbligazione contributiva fa parte del bene ceduto, essa viene trasferita, nel suo complesso, al nuovo titolare che diverrà, nel momento in cui il contratto fa discendere l’effetto obbligatorio (normalmente il momento in cui si trasferisce la proprietà), il nuovo obbligato nei confronti del condominio. Il momento del passaggio di proprietà è, pertanto, il vero e proprio spartiacque che delimita i diritti e i doveri dei contraenti nei confronti del condominio. Da quel momento, infatti, solo il nuovo condomino sarà titolare dell’obbligo di contribuzione nei confronti del condominio ed il vecchio condomino sarà liberato da ogni obbligo.-
Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali sorge al momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa piuttosto che quello della preventiva approvazione e ripartizione della stessa fra i condomini (Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.).-
Questo indirizzo basato sulla correlazione tra il momento d’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali e il momento in cui bisogna eseguire le opere, è stato spiegato con il fatto che, allorché sono realizzati i lavori le cui spese devon...
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