QUESITO N. 305 : Se il proprietario di un lastrico solare, che ha costruito sullo stesso delle nuove unità immobiliari con altrettanti lastrici di copertura, può successivamente vendere separatamente le singole unità immobiliari comprensive del lastrico

Quesito n. 305 : Se il proprietario di un lastrico solare, che ha costruito sullo stesso delle nuove unità immobiliari con altrettanti lastrici di copertura, può successivamente vendere separatamente le singole unità immobiliari, comprensive della proprietà del lastrico a copertura dell’unità stessa.-


Il lastrico solare è l’ultimo solaio di un edificio, privo di soffitti e pareti ma con funzione di copertura dell’edificio.-
L’art. 1117 del codice civile, inserito tra le norme che disciplinano il condominio negli edifici, dispone testualmente che “Sono oggetto di proprietà comune  HYPERLINK "file:///C:\\Programmi\\Juris%20Data\\CCXA1118"
dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:[…] i tetti e i lastrici solari [...].-
Tale disposizione va letta congiuntamente con l’art. 1127, comma 1° del codice civile il quale recita testualmente che “il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.-
Questi due articoli non sono di facile lettura e hanno fatto insorgere molti dibattiti ma concentrandoci su quelli che sono gli aspetti che ci interessano bisogna dire che sia in dottrina che in giurisprudenza, è principio oramai consolidato il fatto che nel caso in cui il proprietario esclusivo del lastrico abbia sopraelevato resta proprietario anche del nuovo lastrico solare che darà copertura anche alla nuova edificazione, in quanto egli era già proprietario della copertura dell’edificio, il nuovo lastrico solare non diventa bene condominiale, “poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, ma resta sempre titolare del diritto di sopralzo che è indipendente dalla proprietà della costruzione” (Cfr. Cass. civile, sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1916); viceversa “nel condominio di edifici, qualora il lastrico solare risulti di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., la nuova copertura dell'edificio ed il risultante sottotetto realizzati dal proprietario dell'ultimo piano appartengono al condominio e pertanto il primo non ne può validamente disporre unitamente all'appartamen...

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